每經(jīng)記者杜冉樂(lè) 2016年，既是地王年，也是并購(gòu)年。房企并購(gòu)浪潮并不比赤膊上陣拍地遜色多少，動(dòng)輒砸下數(shù)億，甚至幾十億、上百億元。 10月18日，陸家嘴（600663，SH）發(fā)布公告稱，全資子公司上海佳灣資產(chǎn)與華寶信托-安心投資20號(hào)集合資金信托計(jì)劃聯(lián)合競(jìng)得蘇州綠岸房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱蘇州綠岸）95%股權(quán)，總耗資逾85億元。 標(biāo)的房企蘇州綠岸涉及17塊待建土地，陸家嘴將之視為其業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)張的重要一步。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該并購(gòu)背后的資金構(gòu)成頗值得玩味，涉及國(guó)有銀行借信托通道提供了逾5成杠桿資金。 盡管如此，陸家嘴的野心并非這些，最近正籌劃近百億元現(xiàn)金收購(gòu)母公司金融資產(chǎn)。它能吃得消嗎？ 陸家嘴要“走出去” 圍繞蘇州綠岸95%股權(quán)，據(jù)悉當(dāng)天有20多家房企參與競(jìng)拍，其中京城“地產(chǎn)一霸”金隅股份10月10日即發(fā)布了其子公司上海金隅大成房地產(chǎn)公司擬參與競(jìng)拍的公告。 為了獲得股票投資人支持，金隅股份專門(mén)刊發(fā)了一份蘇州綠岸地產(chǎn)滸墅關(guān)鎮(zhèn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 蘇州綠岸成立于2014年11月份，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，注冊(cè)地位于蘇州市高新區(qū)，江蘇蘇鋼集團(tuán)為其唯一股東。 資料顯示，早在13年前，北大方正集團(tuán)與蘇州市國(guó)資委簽署了國(guó)有股轉(zhuǎn)讓協(xié)議，順勢(shì)入主蘇鋼集團(tuán)，2013年為其制定了“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃。 該項(xiàng)目規(guī)劃一共分為“低碳金屬材料智造園、現(xiàn)代物流智慧園、循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、北大青年城創(chuàng)業(yè)園”4個(gè)板塊，北大方正集團(tuán)試圖用“騰籠換鳥(niǎo)”之術(shù)投資百億元改造舊廠區(qū)。 蘇州綠岸就是開(kāi)發(fā)北大青年城創(chuàng)業(yè)園的項(xiàng)目公司，旗下主要為17宗國(guó)有建設(shè)用地。陸家嘴公告透露，這些土地的土地出讓金已支付完畢，已全部取得《國(guó)有土地使用證》。 具體來(lái)看，項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)使用權(quán)面積約65.95萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)涉及住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、宿舍、幼兒園、加油站等，規(guī)劃總建筑面積約為108.4萬(wàn)平方米，其中住宅部分約66.4萬(wàn)平方米。 從蘇州綠岸近兩年業(yè)績(jī)來(lái)看，因?yàn)橥恋貢何撮_(kāi)發(fā)，所以財(cái)報(bào)并不好看，除了無(wú)營(yíng)業(yè)收入之外，凈利潤(rùn)從2014年虧損143.8萬(wàn)元擴(kuò)大到2015年虧損275.6萬(wàn)元。 此外，截至今年8月底，蘇州綠岸尚欠母公司蘇州蘇鋼集團(tuán)16.85億元股東借款。記者注意到，項(xiàng)目房企既無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，又有股東借款，類似情況多為母公司替項(xiàng)目房企墊資拿地，之后在母公司財(cái)務(wù)報(bào)表上作為“其他應(yīng)收款”掛賬處理。 據(jù)悉，當(dāng)天參與競(jìng)拍的房企20多家，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)激烈角逐，最終陸家嘴聯(lián)合華寶信托豪擲逾85億元，一錘定音。 陸家嘴董秘辦一位工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公告已有說(shuō)明，務(wù)實(shí)一點(diǎn)說(shuō)，主要是公司想走出去，拓展發(fā)展空間。 并購(gòu)資金從何而來(lái) 記者注意到，上述逾85億元并購(gòu)資金中，陸家嘴全資子公司上海佳灣資產(chǎn)出資20.25億元，華寶信托-安心投資20號(hào)集合資金信托計(jì)劃出資大約65億元。 如果僅限于此，上述并購(gòu)并無(wú)特殊之處?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，該信托計(jì)劃背后是一個(gè)結(jié)構(gòu)化信托構(gòu)架，其中中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行作為信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)委托人，出資44.76億元，陸家嘴另一全資子公司上海佳二實(shí)業(yè)作為劣后級(jí)委托人，出資與上海佳灣資產(chǎn)數(shù)額相同。 依此來(lái)看，這意味著陸家嘴自己實(shí)際出資并購(gòu)資金僅大約40.5億元，剩下的全部來(lái)自中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的信托優(yōu)先級(jí)資金，相當(dāng)于為該并購(gòu)行為提供了逾五成杠桿資金。 用益信托工作室資深分析師李旸告訴記者，從信托結(jié)構(gòu)來(lái)看，這個(gè)信托計(jì)劃實(shí)際上就是用來(lái)收購(gòu)的一個(gè)金融工具。收購(gòu)?fù)瓿芍螅凑占s定安全退出，優(yōu)先級(jí)資金一般會(huì)收取固定收益。 杭州工商信托一位不愿具名的投資顧問(wèn)介紹說(shuō)，“當(dāng)前，資金利率處于低位，資產(chǎn)配置荒蔓延全市場(chǎng)。銀行表內(nèi)外龐大的資金量存在多元化投資配置的壓力。核心城市的地產(chǎn)項(xiàng)目安全性較高，收益率還可以?！? 據(jù)悉，金融街最新公開(kāi)發(fā)行了25億元固定利率債，其中品種一規(guī)模為5億元，票面利率僅為2.9%，創(chuàng)下房企發(fā)債利率新低，而品種二規(guī)模為20億元，票面利率也僅為3.2%。 記者還發(fā)現(xiàn)，陸家嘴近期正在籌劃以現(xiàn)金方式收購(gòu)母公司陸家嘴集團(tuán)與上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)合計(jì)持有上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司88%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)大約94.9億元。 目前，上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司的持牌金融機(jī)構(gòu)主要為陸家嘴信托、愛(ài)建證券、陸家嘴國(guó)泰人壽。這與陸家嘴發(fā)力“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略一脈相承。 截至6月底，陸家嘴賬面現(xiàn)金約52億元，其中上半年土地和房產(chǎn)銷售收入（含預(yù)收款）約28億元，其它現(xiàn)金或來(lái)自債券融資所得。 巨資拿下蘇州綠岸，陸家嘴如何掏出更多真金白銀？該房企在重組預(yù)案中對(duì)外透露，收購(gòu)資金中，自有資金占四成，剩下的來(lái)自銀行并購(gòu)貸款，已向相關(guān)銀行申請(qǐng)并購(gòu)貸款。