每經(jīng)編輯 馮彪    

熱門城市房?jī)r(jià)，9月漲勢(shì)如火，10月卻現(xiàn)涼涼秋意。其間，20個(gè)城市政府一紙令下，為一線及熱門二線城市的樓市劃了一道分水嶺。結(jié)果顯示，一線和部分熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。

15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅收窄

9月一線城市及熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)暴漲，鄭州、杭州、濟(jì)南、福州環(huán)比漲幅超過5%，領(lǐng)跑70個(gè)大中城市。其中，鄭州9月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲7.6%，創(chuàng)下今年以來70個(gè)城市中單月環(huán)比的最大漲幅。

“十一” 前后，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等20個(gè)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策，樓市迎來新一輪的收緊調(diào)控大潮。

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)稱，出臺(tái)一些調(diào)控措施，可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，使它恢復(fù)到理性，而且對(duì)引導(dǎo)預(yù)期，抑制房地產(chǎn)的過度投資都有積極的作用。

10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局除照例公布9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)外，還公布包括一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的15個(gè)城市在10月上半月的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

這15個(gè)城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已全線收窄，其中，深圳還下降0.3%。而這也是今年來，深圳新建商品住宅價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降。其他城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

另外，從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。

深圳房?jī)r(jià)今年首降

今年初，深圳新建商品住宅價(jià)格曾連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)漲70城房?jī)r(jià)。今年3月25日，深圳市頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策，這使得今年二季度深圳樓市成交量明顯下降，但房?jī)r(jià)漲幅依然位居全國(guó)前列。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)，深圳9月新房成交均價(jià)為61600元/平方米，比去年同期漲幅超過7成。

10月4日晚，深圳再次發(fā)出“深八條”為樓市降溫：將非本地戶籍購房者的社保繳納年限由3年改為5年，深圳戶籍單身人士限購1套、首付至少3成，無房但有貸款記錄者首付5成，二套房首付不低于7成。

深圳的再次出手效果明顯，根據(jù)深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的初步統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶后深圳二手房市場(chǎng)日成交量下跌約一半，“之前日成交量300余套，現(xiàn)在只有100多套，下降趨勢(shì)十分明顯。”另據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，國(guó)慶后約七成二手房業(yè)主下調(diào)了房源價(jià)格。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，這顯示出樓市調(diào)控政策收緊后市場(chǎng)已趨于理性，目前深圳正不斷加大土地供應(yīng)，庫存去化周期已從3月份的6.5個(gè)月上升為10.3個(gè)月，供求緊張局面得到一定程度緩解，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)將步入調(diào)整期。

另外，與深圳房?jī)r(jià)開始下降相比，部分熱點(diǎn)城市雖然漲幅有所收窄，但依然處于上漲區(qū)間。以鄭州為例，鄭州也出臺(tái)了限購限貸等措施，但是10月上半月新建商品房依然環(huán)比上升4.3%。

易居研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻治觯耗甑浊?，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過漲幅沒有近期的大。今年底前市場(chǎng)需求依然屬于高位，部分房企會(huì)加快推盤。到了明年，市場(chǎng)整體成交量或會(huì)下滑，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。

房?jī)r(jià)降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)影響有待觀察

今年以來房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了一定的支撐作用，盛來運(yùn)稱：“根據(jù)初步測(cè)算，三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。” 那么在多地出臺(tái)樓市調(diào)控措施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)？

對(duì)此，渣打銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家申嵐對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哒f：房地產(chǎn)調(diào)控在未來一段時(shí)間會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資形成一定的打壓作用，房地產(chǎn)新開工情況與前幾個(gè)月相比也會(huì)有向下的壓力。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊分析稱，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的負(fù)面效應(yīng)在明年二季度會(huì)逐步顯現(xiàn)，同時(shí)基建投資的拉動(dòng)效應(yīng)也會(huì)減弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將受到波及。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)的看法與上述觀點(diǎn)有些不同。他表示：

政策調(diào)控下，部分房地產(chǎn)指標(biāo)會(huì)有所變化，比如說房企的銷售狀況和資金狀況或有所變化。短期看，似乎銷售業(yè)績(jī)會(huì)下滑，進(jìn)而使得資金方面有一定壓力。但從實(shí)際情況看，各大房企依然看好熱點(diǎn)城市的投資，尤其是土地市場(chǎng)去泡沫的過程中，很多土地價(jià)格成本相對(duì)有性價(jià)比，這個(gè)時(shí)候會(huì)繼續(xù)刺激投資。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，從投資數(shù)據(jù)看，目前可以用企穩(wěn)兩個(gè)字來形容，所以還不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資下滑，進(jìn)而拖累固定資產(chǎn)投資的現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資依然會(huì)扮演很重要的角色。

盛來運(yùn)對(duì)上述問題的看法是，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)影響不能夸大，還需要繼續(xù)觀察，因?yàn)檫@一輪的調(diào)控主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，是局部的調(diào)控。短期來講，對(duì)于這些熱點(diǎn)城市的商品房銷售和投資，甚至對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)帶來一定的壓力。但是對(duì)全局來講，影響有待觀察。