每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

11月12日，天津松江（600225，SH）公告稱(chēng)，定增決議有效期延長(zhǎng)12個(gè)月?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，天津松江籌劃的27億元定增已于3月18日獲得證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)，時(shí)間已過(guò)去7個(gè)月，但未收到書(shū)面核準(zhǔn)文件，使其定增計(jì)劃遲遲難以落地。

按照最新的監(jiān)管政策，上市房企定增募投項(xiàng)目不能直接用于償還債務(wù)，必須投向具體項(xiàng)目。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，天津松江已通過(guò)的定增預(yù)案涉及償還債務(wù)，今年7月份曾修改過(guò)，除了取消融資租賃項(xiàng)目之外，其他不變。

當(dāng)前，天津松江負(fù)債率高企。從年初以來(lái)，該房企頻賣(mài)資產(chǎn)，11月8日停牌籌劃重大事項(xiàng)，或涉重大資產(chǎn)重組。

萬(wàn)事俱備只欠定增批文

2014年9月份，天津松江趕上了新一輪房企再融資開(kāi)閘的大潮，其籌劃的17億元定增募資方案順利獲得了證監(jiān)會(huì)的入場(chǎng)券及批文。

據(jù)悉，上述募資主要投向了該房企旗下的美里湖商業(yè)綜合體和張貴莊南側(cè)A地塊項(xiàng)目。不過(guò)，這次像天津松江之類(lèi)的上市房企就沒(méi)那么幸運(yùn)了。

去年2月份，天津松江完成上述定增計(jì)劃，但時(shí)隔2個(gè)月后，該房企又啟動(dòng)了新定增預(yù)案，顯示其擬發(fā)行3.22億股新股，總募資27億元，投向增資天津恒泰匯金融資租賃有限公司、天津市東疆港休閑街項(xiàng)目、天津市南開(kāi)區(qū)東南角地塊項(xiàng)目、償還銀行貸款及其他有息債務(wù)4個(gè)方面，其中涉及償還債務(wù)金額5億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年6、7月份，上述定增預(yù)案先后經(jīng)過(guò)了天津市國(guó)資委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)兩個(gè)關(guān)卡，前者順利批復(fù)，后者已正式受理。

上述定增之事似乎都在按照既定軌道運(yùn)行，去年10月份天津松江收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的反饋函，要求其就多個(gè)問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)ㄇ按文挤e資金的使用進(jìn)度、非經(jīng)常性損益占比較高且扣非后凈利較低，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流較低等。

記者了解到，截至去年6月底，天津松江前次定增募資僅使用了28.8%，到去年10月底也只使用了不及一半。到今年3月份，天津松江歷經(jīng)兩輪反饋及解釋之后，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過(guò)其定增預(yù)案。

作為此次定增計(jì)劃的保薦機(jī)構(gòu)，國(guó)泰君安7月份上書(shū)中國(guó)證監(jiān)會(huì)，稱(chēng)天津松江一季度凈利虧損3.6億元，較去年同期遭遇大幅下滑?；诖?，定增預(yù)案砍掉了募投“融資租賃”這一項(xiàng)，其他不變。

但這期間，全國(guó)典型樓市迎來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，房企杠桿融資搶地王備受社會(huì)爭(zhēng)議。監(jiān)管層開(kāi)始收緊房企融資渠道，其中，房企定增再融資不能用于償還貸款，而天津松江的新修訂預(yù)案正是處于被監(jiān)管的范疇。

按照原授權(quán)決議的有效期，12月6日為截止期限，但天津松江公告稱(chēng)為保證定增延續(xù)性和有效性，該有效期至今年第六次臨時(shí)股東會(huì)審議該延期議案起12個(gè)月。

《每日經(jīng)濟(jì)新》聞?dòng)浾咧码娞旖蛩山?，?duì)方董事會(huì)辦公室一位工作人員表示，目前還不清楚具體進(jìn)展情況。

頻繁“賣(mài)子”補(bǔ)流動(dòng)性

截至2015年3月31日，天津松江的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)82.91%。按照其去年的定增預(yù)案公開(kāi)表述，該次定增完成之后，公司負(fù)債率將有所降低，提高償付能力等。

但如今，天津松江定增之事遲遲沒(méi)了下文，其短期償債壓力仍在。比如，截至今年9月底，該房企賬面的貨幣資金為21.75億元，比去年同期新增了6億元，但其短期債務(wù)與一年內(nèi)到期非流動(dòng)債務(wù)合計(jì)30.58億元。

記者注意到，自今年初以來(lái)，天津松江就開(kāi)始頻繁賣(mài)資產(chǎn)。年初，該房企控股子公司天津松江團(tuán)泊投資擬公開(kāi)轉(zhuǎn)讓水岸恬園項(xiàng)目在建工程，評(píng)估后轉(zhuǎn)讓價(jià)不低于約6.56億元，增值率逾88%。

今年5月份，天津松江全資子公司天津運(yùn)河城投資擬公開(kāi)轉(zhuǎn)讓天汐園項(xiàng)目在建工程，評(píng)估后轉(zhuǎn)讓價(jià)不低于近1.8億元，增值率逾15%。

蹊蹺的是，1個(gè)月后，天津松江團(tuán)泊投資成功轉(zhuǎn)讓了在建工程團(tuán)泊C水岸恬園項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓價(jià)約7.255億元，這雖比評(píng)估價(jià)高出0.7億元，但競(jìng)得者為其關(guān)聯(lián)方——天津招江投資（天津松江持股23%）。

8月初，天汐園項(xiàng)目被天津相融置業(yè)摘得，交易成本約1.84億元，天津松江公告該摘牌者股東為上海相融投資，與己不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該摘牌者唯一股東今年10月已變成一個(gè)自然人。

9月下旬，天津松江要直接賣(mài)掉天津運(yùn)河城投資100%股權(quán)，該公司已資不抵債，上半年凈利虧損高達(dá)5.66億元。11月中旬，該房企又急于轉(zhuǎn)讓團(tuán)泊西區(qū)四號(hào)地依山郡項(xiàng)目，評(píng)估后轉(zhuǎn)讓價(jià)約3億元，但至今尚未找到意向受讓方。

天津松江方面表示，公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能夠快速回籠資金，緩解資金短缺的壓力，為其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持。

熟悉天津松江的中信建投證券一位不愿具名的地產(chǎn)分析師表示，從頻繁賣(mài)資產(chǎn)來(lái)看，該公司地產(chǎn)盈利能力欠佳，而其已開(kāi)始探索融資租賃、科技園區(qū)等新業(yè)務(wù)，籌劃重大動(dòng)作估計(jì)應(yīng)與裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以提高盈利性有關(guān)。