每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

低調(diào)的央企中國海外發(fā)展（00688. HK），在過去一年因人事變動和并購整合頻獲外界關(guān)注。在并購剛剛完成之際，突然的一次人事變動，讓外界措手不及，極為震驚。

11月15日夜間，中國海外發(fā)展突發(fā)公告稱，因“工作調(diào)整”，52歲的郝建民辭任公司執(zhí)行董事、主席兼行政總裁，而60歲的肖肖獲選為主席并獲任為公司執(zhí)行總裁。與此同時，中海系中海宏洋、中海物業(yè)也公告宣布，郝建民均辭任公司董事局主席、非執(zhí)行董事及授權(quán)代表的職務(wù)，繼任者同樣為肖肖。

隨著郝建民的正式離任，由其主導(dǎo)的以戰(zhàn)略管控委員會為核心的變革會否生變？現(xiàn)年60歲的繼任者肖肖是否是過渡安排？這一切暫不得而知。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此次人事變動致電中海，中海方面表示除公告外，暫無更多信息回應(yīng)。

中海“郝氏變革”

11月15日的一紙公告，宣告了中海郝建民時代的終結(jié)。在過去的3年零3個月，他是這家老牌地產(chǎn)央企的掌舵者。

2013年8月6日，孔慶平卸任中海地產(chǎn)董事長，原行政總裁郝建民成為了他的接班人。與此同時，原中建地產(chǎn)掌舵人陳誼帶著中建地產(chǎn)338億元的資產(chǎn)整體并入中海地產(chǎn)，并獲委任為中海地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁。

雖完成了中海董事局的新老交替，但郝建民面臨的是一個整合后內(nèi)部派系林立的公司，由此他主導(dǎo)發(fā)起強(qiáng)化總部權(quán)力的變革。

2014年1月，中海相繼在總部層面成立戰(zhàn)略管控委員會，由中海董事會主席郝建民任主任，同時成立專業(yè)化工程公司與營銷公司。變革后的中海更關(guān)注利潤率和回款率。

新成立的戰(zhàn)略管控委員會掌管各項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)方案、利潤指標(biāo)和工期等事務(wù)，可謂大權(quán)實(shí)握。新成立的營銷公司和工程公司直管中海各地區(qū)公司營銷部和工程部，一改往日總部營銷中心與工程管理部和地區(qū)的指導(dǎo)關(guān)系。

記者從中海廈門某項(xiàng)目人士處了解到，失去這兩塊業(yè)務(wù)的管轄權(quán)之后，各地方公司總經(jīng)理的主要工作變?yōu)橥顿Y拿地、報(bào)規(guī)報(bào)建以及行政管理，這也一度被外界理解為是對中海各地方公司高層的削權(quán)。也因此，中海陷入了各地方公司總經(jīng)理的“離職潮”中，成為房企高管頻繁變動的重災(zāi)區(qū)。

中海所力推的地產(chǎn)、營銷、工程獨(dú)立，是大總部平臺、大前線戰(zhàn)略的布局。在中海內(nèi)部看來，如今的管控模式也是一種相對的輕資產(chǎn)模式，在總部集中管控下，未來很多分支業(yè)務(wù)都符合單獨(dú)上市條件，比如商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)板塊。

從過去兩年來看，郝建民主導(dǎo)的垂直管理改革確立了其在中海的話語權(quán)，對于推進(jìn)戰(zhàn)略、央企整合都將形成有利條件。然而，一位咨詢?nèi)耸糠治稣J(rèn)為，以財(cái)務(wù)目標(biāo)為框架來做管控的出發(fā)點(diǎn)，再加上事實(shí)上的戰(zhàn)略管控和操作管控，明顯的負(fù)面效應(yīng)就是擴(kuò)張速度的下降，其次是業(yè)務(wù)會趨于萎縮，中海近兩年銷售規(guī)模的落后便是例證。

強(qiáng)勢整合頻現(xiàn)人事震蕩

3年時間，主導(dǎo)業(yè)內(nèi)兩起重大的資產(chǎn)重組，對象還是央企，整合難度之大可以想見。伴隨著中海整合中建地產(chǎn)，中海內(nèi)部的人事變局便未停止過。

僅2015年一年，中海就有多位高管離職。去年9月，中海集團(tuán)副總裁、中海營銷公司董事長曲詠海以及中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀相繼離職。隨后的10月26日，中海發(fā)展宣布郭勇及闞洪波辭任公司執(zhí)行董事職務(wù)。

一位為大型房企提供管理咨詢的機(jī)構(gòu)人士向記者分析稱，中海目前所發(fā)生的人事問題只是表面現(xiàn)象，背后是公司高層的利益和機(jī)制調(diào)整。

這次中海并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，相關(guān)人員的安置問題一直存疑。中海方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中信地產(chǎn)并入中海后的人員安置順利進(jìn)行，至于部分人員的離開或許是不適應(yīng)中海機(jī)制，或者有更好的選擇機(jī)會，這都是正常的。

對于外界的各種說辭，中海地產(chǎn)更愿意將其解讀為薪酬體系的不健全。在去年3月的中海媒體春茗會上，有中海高層曾回應(yīng)這一話題稱，公司一系列人事變動跟中海作為國企所能給予的薪酬不及民企有關(guān)。

“有人說，我離開中海是對中海的改革不滿。在這里我想說，制度體系沒有好與壞。區(qū)別只不過是在特定的時間段里，利與弊的一個權(quán)衡問題。”11月11日，大海智地開業(yè)儀式上，曾經(jīng)的中海名將曲詠海正面回應(yīng)了關(guān)于內(nèi)部改革的問題。

在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，靠買地、融資、賣房的開發(fā)模式正在觸頂，面對銷售壓力加大、利潤率下降等問題，企業(yè)面臨調(diào)整、轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)界職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展空間受到擠壓，并且還需承擔(dān)逐年遞增的業(yè)績考核壓力，不得不選擇或主動或被動離職。

60歲的肖肖接任

一直以來，中海以財(cái)務(wù)穩(wěn)健、利潤領(lǐng)先稱雄業(yè)內(nèi)，郝建民時代的中海更是如此。

10月18日公布的三季報(bào)顯示，中海于第三季度實(shí)現(xiàn)銷售收入240億港元，同比增長68%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營溢利83億港元，同比增長111%。綜合前三季度，中海實(shí)現(xiàn)總收入1070億港元，經(jīng)營溢利350億港元，手頭現(xiàn)金達(dá)1517.8億港元。

此外，中海在10月份剝離中信地產(chǎn)部分三、四線城市資產(chǎn)給中海宏洋，只保留能實(shí)現(xiàn)較高利潤的一二線城市物業(yè)，繼續(xù)鞏固“利潤之王”的稱號。

靚麗的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后，中海的銷售規(guī)模增速遠(yuǎn)落后于同行。2013年，郝建民接任中海主席之時，公司銷售金額為1082億元，當(dāng)年機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)的銷售金額排在全國房企第五名，碧桂園和恒大尚在其后。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年1~10月房企《銷售流量榜》《銷售權(quán)益榜》TOP100數(shù)據(jù)顯示，中海以1619億元銷售金額排名第六，恒大、碧桂園實(shí)現(xiàn)大規(guī)模反超。

受累于行業(yè)整體利潤率的下滑，中海要保持其優(yōu)勢也面臨不小的挑戰(zhàn)。中海近5年來的年報(bào)顯示，營收毛利率從2011年的40.3%下降到2015年的28.6%，下降了近12個百分點(diǎn)。同期，萬科的營收毛利率則從29%下降到20%，下降了9個百分點(diǎn)。

在中海舍棄了已實(shí)行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理后，中?？偛繉⒇?fù)責(zé)前期拿地、報(bào)建、融資等工作，而新成立的工程公司、營銷公司將專門負(fù)責(zé)后期的工程、營銷工作。

區(qū)域公司被削權(quán)也導(dǎo)致在拿地上決策漫長，反應(yīng)遲緩，中海成為土地市場上的保守者。2016前三季度，中海在濟(jì)南、南昌、西安、香港等地僅新增七塊土地，可供發(fā)展的總建筑面積為 685萬平方米，拿地金額207億元。

受此影響，中?，F(xiàn)在進(jìn)入的城市，很多已經(jīng)陷入了單盤運(yùn)營的階段，比如武漢、長沙，皆只有一個項(xiàng)目。即便在深圳，該公司近兩年僅新增中海天鉆項(xiàng)目。

在過去作為中海銷售主戰(zhàn)場的華東區(qū)域去年也遭遇了業(yè)績的大幅滑落。2015年，中海在南京和杭州兩個城市的銷售業(yè)績，已跌出前十，而萬科在杭州排名第三，保利在南京排名第四。在其他重點(diǎn)城市，中海最好的成績來自北京市場，銷售排名第七。

“郝建民在建立了總部集權(quán)的集團(tuán)架構(gòu)之后，對各區(qū)域的資源分配也出現(xiàn)了傾斜，由于郝建民之前就負(fù)責(zé)華北區(qū)域，因此這兩年中海的發(fā)展重點(diǎn)也在天津、濟(jì)南等地，對南京、杭州等傳統(tǒng)強(qiáng)勢區(qū)域支持較少。”一位接近中海的人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

在今年的8月業(yè)績會上，郝建民曾經(jīng)自信地表示，2016年中海全年合約目標(biāo)金額上調(diào)到2100億港元，5年內(nèi)甚至要達(dá)到4000億港元。這番豪情壯語，成了他卸任前的最后一次公開講話。

接任郝建民的是現(xiàn)年已60歲的肖肖，此前擔(dān)任中海董事局副主席，擁有35年的建筑及地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。市場有觀點(diǎn)認(rèn)為，肖肖或許只是個過渡，這家央企接下來仍將迎來更重要的調(diào)整。