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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

臨近年末，為完成年度供地計(jì)劃，各地進(jìn)入密集地土地出讓期。廣州、福州、武漢等地相繼進(jìn)行了大規(guī)模土地集中出讓。調(diào)控周期內(nèi)，監(jiān)管層雖然為土地競(jìng)拍層層設(shè)限，但依然按捺不住開發(fā)商饑渴的心。

11月24日，環(huán)廈門版塊區(qū)域南安一場(chǎng)土地拍賣震動(dòng)廈門業(yè)界。于9月7日暫停拍賣的南安2016P07地塊恢復(fù)拍賣并舉行了拍賣會(huì)。最終，該地塊被廈門兆豐合投資有限責(zé)任公司以成交總價(jià)2.7億元竟得，折合成交樓面價(jià)14041.09元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)887.50%。

從行政建制上，南安并不屬于廈門，它是隸屬泉州的一個(gè)縣級(jí)市，在地理區(qū)位上接壤廈門翔安區(qū)，廈門大學(xué)翔安校區(qū)在其鄰近。

“雙限”之后廈門樓市成交走低

在廈門土地供應(yīng)稀缺的壓力下，廈門房企外出拿地已有時(shí)日，典型如中駿在廈門項(xiàng)目結(jié)束后將重心放在漳州角美，連老牌國(guó)企住宅集團(tuán)也被迫進(jìn)入水投拿地。

但這次價(jià)格頗讓業(yè)界意外，樓板單價(jià)1.4萬元，意味著未來入市的價(jià)格不會(huì)低于兩萬元，泉州10月份的均價(jià)才7500元/平方米左右。不過若與廈門翔安區(qū)均價(jià)過3萬元來對(duì)標(biāo)，該地塊未來仍然有溢價(jià)空間。

事實(shí)上，廈門房?jī)r(jià)過快上漲已經(jīng)顯著擠壓剛需流向環(huán)廈版塊，漳州角美、漳州港等區(qū)域樓市全面瞄準(zhǔn)廈門客，在版塊輪動(dòng)之后，泉州的南安、水投等區(qū)也在今年迎來明顯升溫。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，10月廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，連續(xù)20個(gè)月上漲，漲幅全國(guó)第45；同比上漲45.9%，漲幅全國(guó)第2。

廈門大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一表示：“嚴(yán)格的‘雙限’政策之下，廈門購(gòu)買力外溢成為必然。另外，購(gòu)房者對(duì)于貨幣貶值的恐懼，以及對(duì)于大廈門城市群發(fā)展前景的看好，也是驅(qū)使廈門人到周邊買房的重要原因。”

在“雙限”之下，廈門樓市成交迅速走低。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月廈門全市新建商品房成交2754套，其中商品住宅僅僅成交633套，再次刷新2014年以來的最低成交量紀(jì)錄。

樓市銷售旺季“金九銀十”的傳統(tǒng)，已經(jīng)完全被打破。業(yè)內(nèi)人士稱，限購(gòu)政策不僅卡住了部分購(gòu)房者，也卡住了開發(fā)商的推盤信心。

就此，戴亦一也提示了市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)，一直以來，環(huán)廈板塊的樓市行情基本都是跟著廈門的軌跡前進(jìn)，但具有相對(duì)的滯后性。換言之，廈門市場(chǎng)好了，周邊區(qū)域才慢慢跟著好，一旦廈門市場(chǎng)進(jìn)入冷凍期，周邊區(qū)域樓市速凍效應(yīng)更加明顯。

這樣的行情，早就在2013~2014年的漳州港片區(qū)上演過。2013年，廈門樓市由冷轉(zhuǎn)熱，漳州港借勢(shì)而上，部分房源達(dá)到13800元/平方米的高位；2014年，廈門樓市再次入冬，漳州港部分樓盤的房?jī)r(jià)隨即腰斬。時(shí)至今日，一些購(gòu)買漳州港房源的消費(fèi)者只能空嘆有價(jià)無市。

環(huán)廈板塊缺乏實(shí)際支撐

有長(zhǎng)期觀察海西區(qū)域的人士表示，不同于深圳和臨深區(qū)域之間存在產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性，廈門和環(huán)廈版塊產(chǎn)業(yè)協(xié)同非常弱，更多的是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，區(qū)際之間軌道交通推進(jìn)緩慢，一體化進(jìn)展并不如想象順利。這就導(dǎo)致環(huán)廈板塊樓市容易流于概念炒作，而缺乏實(shí)際支撐。

事實(shí)上，已經(jīng)有不少購(gòu)房者擔(dān)憂角美、漳州港房?jī)r(jià)已在高位，在廈門樓市前景不明的情況下，貿(mào)然進(jìn)入環(huán)廈板塊并不理智。泉州樓市雖然性價(jià)比頗高，不過考慮到交通成本及時(shí)間成本，雙城生活能否實(shí)現(xiàn)仍具不確定性。

另外值得關(guān)注的是，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局11月23日發(fā)布公告，原定于11月18日出讓的三幅商住地經(jīng)短暫中止后，又將于12月14日重新開拍，海滄兩幅商住地，同安一幅商住地又將再度出讓。

緊跟福州，這次出讓新增“限地價(jià)、競(jìng)配建”規(guī)則，并將對(duì)出讓地塊提出“限制預(yù)售價(jià)和銷售價(jià)”的要求，另外還將對(duì)開發(fā)商拿地資金進(jìn)行嚴(yán)格審查，可謂是廈門有史以來限制最嚴(yán)的土地拍賣了，屆時(shí)開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判或?qū)⒂纱孙@現(xiàn)。