每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 實(shí)習(xí)記者 吳凡    

◎每經(jīng)記者 李婷 實(shí)習(xí)記者 吳凡

部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策后，圍繞這些熱點(diǎn)城市的中小城市的地塊成為房企眼中的“香餑餑”。

11月24日上午，靠近廈門(mén)的福建省泉州市下轄縣級(jí)市南安2016P07地塊舉行競(jìng)拍。最終，該地塊被廈門(mén)兆豐合投資有限責(zé)任公司以總價(jià)約2.76億元摘得，折合樓面價(jià)14041.09元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)887.50%。而10中旬南安市的兩土地出讓?zhuān)罡咭鐑r(jià)率僅為7.7%，相差880%。

對(duì)于如此高的溢價(jià)率，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次土地溢價(jià)率確實(shí)比較高，“很有可能是今年三四線(xiàn)城市土拍中，溢價(jià)率最高的一塊，如果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)得當(dāng)，盈利空間還是會(huì)很大的。”

實(shí)際上，廈門(mén)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已經(jīng)顯著擠壓剛需流向環(huán)廈版塊，漳州角美、漳州港等區(qū)域樓市全面瞄準(zhǔn)廈門(mén)客，在版塊輪動(dòng)之后，泉州的南安、水投等區(qū)也在今年來(lái)明顯升溫。

遠(yuǎn)超10月土拍溢價(jià)率

記者了解到，早在今年10月12日，廈門(mén)東水頭在南安市交通大廈迎來(lái)2016P09、2016P10地塊的競(jìng)拍。此次也是廈門(mén)重啟限購(gòu)以來(lái)的首次土拍。

最終，2016P09地塊以3.41億元被競(jìng)得，成交樓面價(jià)1274.77元/平方米，溢價(jià)率6.23%；而2016P10地塊以2.935億元被競(jìng)得，成交樓面價(jià)1292元/平方米，溢價(jià)率7.7%。

11月24日，位于廈門(mén)東的南安2016P07地塊再次迎來(lái)土拍。據(jù)悉，該地塊土地面積17902平方米，計(jì)容建筑面積（上限）19692.2平方米，起拍總價(jià)2800萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)1421.88元/平方米。

與此前南安市10月份出讓的兩幅地塊情況不同的是，此次成交的樓面價(jià)高達(dá)14041.09元/平方米，溢價(jià)率更是到達(dá)了887.50%，前后兩次土拍溢價(jià)率相差880%。

據(jù)了解，此次土拍的地點(diǎn)位于南安石井鎮(zhèn)淗江村，緊挨廈門(mén)，而南安為福建省泉州市下轄的縣級(jí)市，位于福建省東南沿海，晉江中游。

記者查詢(xún)南安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，南安市上月備案824套房，住宅565套，均價(jià)為5602元/平方米；而在本月備案1360套，住宅1360套，均價(jià)為6139元/平方米。一個(gè)月時(shí)間不到，均價(jià)漲幅接近10%。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，連續(xù)20個(gè)月上漲，漲幅全國(guó)第45；同比上漲45.9%，漲幅全國(guó)第2。

廈門(mén)溢價(jià)效應(yīng)影響

自廈門(mén)重啟限購(gòu)后，購(gòu)房的門(mén)檻進(jìn)一步抬高。此外，由于廈門(mén)的房?jī)r(jià)過(guò)高，一些剛需以及投資客也在不斷的外溢，這意味著廈門(mén)周邊地區(qū)的樓市將迎來(lái)新的機(jī)遇。

廈門(mén)均和評(píng)估總經(jīng)理王琦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，廈門(mén)這邊相對(duì)于周邊是價(jià)格高地，溢價(jià)效應(yīng)影響了它的“左鄰右舍”。

廈門(mén)大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一表示，“嚴(yán)格的‘雙限’政策之下，廈門(mén)購(gòu)買(mǎi)力外溢成為必然。購(gòu)房者對(duì)于貨幣貶值的恐懼以及對(duì)大廈門(mén)城市群發(fā)展前景的看好，也是驅(qū)使廈門(mén)人到周邊買(mǎi)房的重要原因。”

王琦舉例稱(chēng)，廈門(mén)的溢價(jià)效應(yīng)已經(jīng)影響到漳州角美區(qū)域，特別是近5年的發(fā)展，房?jī)r(jià)和地價(jià)都發(fā)展到比較高的階段。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，廈門(mén)限購(gòu)以后也使得很多投資客投資其他項(xiàng)目，這方面泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)是有優(yōu)勢(shì)的，“泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，產(chǎn)業(yè)也較發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)匾恍┧饺死习宓馁?gòu)房資金相對(duì)較充裕，這都使得此類(lèi)項(xiàng)目被看好。”

據(jù)了解，廈門(mén)早先的投資客大多來(lái)自泉州。“廈門(mén)限購(gòu)，造成了投資客的回流。”王琦說(shuō)道，“相對(duì)而言，泉州還有產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)也較低，對(duì)房企而言風(fēng)險(xiǎn)較小。”

雖然受廈門(mén)溢出效應(yīng)的影響，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次溢價(jià)率水平還是比較夸張，“此前杭州某加油站用地溢價(jià)率非常高，但類(lèi)似超過(guò)500%溢價(jià)率的用地還是很少，這很可能是今年三四線(xiàn)城市中溢價(jià)最高的一塊。”

對(duì)于此次溢價(jià)過(guò)高的原因，嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面是起拍定價(jià)比較低，另一方面是此類(lèi)項(xiàng)目未來(lái)定位為高端項(xiàng)目，“所以很多房企看好，畢竟即便是這樣的樓板價(jià)，如果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)得當(dāng)，盈利空間還是很大的。”

據(jù)記者了解，該地塊容積率大于1且小于或等于1.1。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，容積率低，后續(xù)或有可能打造一些休閑度假的項(xiàng)目，“當(dāng)然不排除會(huì)有類(lèi)似別墅功能的項(xiàng)目，進(jìn)而增加產(chǎn)品的溢價(jià)水平。”

近日部分城市土地出讓情況

11月22日，武漢出讓土地17宗，5個(gè)地塊觸動(dòng)“熔斷機(jī)制”，當(dāng)日入賬近197億元

11月22日，廣州推出10宗地塊，催生7個(gè)區(qū)域“地王”，當(dāng)日吸金204億元

11月21日，福州推出15宗地塊，收入超120億元