每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

11月28日21時(shí)許，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展 進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，涉及樓市信貸政策的方面有：自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

在上海出臺(tái)新的信貸政策的同時(shí)，天津也出臺(tái)了新的房屋信貸政策。

上海：首付提高 認(rèn)房又認(rèn)貸

值得注意的是，此次上海樓市調(diào)控新政要求，首套房商貸比例由30%提高到35%。原先只認(rèn)房不認(rèn)貸，現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況，依然要受到限制，即認(rèn)房又認(rèn)貸。此次政策要求加大的審核力度，要核查購(gòu)房者的全國(guó)征信。

同日，上海還將公積金杠桿進(jìn)行了調(diào)整，從公積金余額的40倍降低到余額的30倍。據(jù)公積金中心稱，此次調(diào)整是使得公積金資源更多地保障剛需購(gòu)房群體。另外政策也對(duì)公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：從政策出臺(tái)背景來(lái)看，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。從同比漲幅來(lái)看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。這個(gè)舉措顯示地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心。最近幾周高價(jià)房成交比較活躍，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響，通過(guò)政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來(lái)，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。上海對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行加碼不能算“意外”。

從舉措來(lái)看，上海此次調(diào)整著重于信貸政策。盧文曦認(rèn)為，此次政策對(duì)于置換剛需的影響很大，本來(lái)置換是上海購(gòu)房的主流群體，這次限制了將近9成的人群，也就是說(shuō)置換買房最低要付50%首付.

限購(gòu)方面，上海已經(jīng)處于較為嚴(yán)格的措施，再趨嚴(yán)的話會(huì)損傷合理居住需求，相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。

原先信貸政策只認(rèn)房，不認(rèn)貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸，意味著只要以前有信貸紀(jì)錄，再買房都認(rèn)定是第二套，這對(duì)改善型沖擊尤為明顯。當(dāng)前上海中環(huán)以內(nèi)置換買家達(dá)到9成，外環(huán)平均到6成。新政的出臺(tái)，意味著這部分客戶受到制約。查全國(guó)征信，覆蓋范圍要大很多。

對(duì)于首套房首付比例提高5%，心理影響大于實(shí)際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬(wàn)元來(lái)算，5%也就多25萬(wàn)元，對(duì)于有購(gòu)買能力的買家而言，不能構(gòu)成多大制約，短期可能因?yàn)橹Ц赌芰Σ粔?，暫時(shí)擱置?？赡軒讉€(gè)月后達(dá)到支付能力了，馬上會(huì)入市。

天津跟進(jìn)加碼

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，截至11月28日，上海庫(kù)存面積繼續(xù)下滑，為633萬(wàn)平方米。如果按照過(guò)去6個(gè)月的成交面積均值進(jìn)行測(cè)算，那么目前的去庫(kù)存周期為5.3個(gè)月。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)形成的《全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》顯示，今年10月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，上海在房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅排行中已經(jīng)跌出了前10位的水平，證明抑制房?jī)r(jià)快速上漲的工作總體到位。從同比增幅數(shù)據(jù)看，上海排在了全國(guó)第四位，其中前三位城市分別為合肥、廈門和南京。

11月市場(chǎng)交易已經(jīng)在低位盤整，而且客戶量比上月減少一半，預(yù)計(jì)調(diào)控政策出臺(tái)后成交量會(huì)進(jìn)一步收縮。價(jià)格方面當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3%-5% 。隨著交易量收縮，還價(jià)余地?cái)U(kuò)大，價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。

在上海出臺(tái)新的信貸政策的同時(shí)，天津也出臺(tái)了新的房屋信貸政策，主要內(nèi)容如下：

一、對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例為30%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例為40%；但對(duì)非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

二、規(guī)范階段性擔(dān)保放款管理。個(gè)人住房貸款階段性擔(dān)保放款前，購(gòu)房合同備案手續(xù)應(yīng)完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票、應(yīng)繳費(fèi)用憑證。對(duì)于無(wú)法提供足額擔(dān)保的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得在抵押或抵押預(yù)告登記完成前發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)于存在“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認(rèn)定為嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得開(kāi)展階段性擔(dān)保合作。

三、上述政策自發(fā)布之日起次日實(shí)施，未明確事宜繼續(xù)按照國(guó)家現(xiàn)行差別化住房信貸政策執(zhí)行。發(fā)布后在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的正式購(gòu)房合同，按照本通知要求執(zhí)行。