每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 曾劍    

每經(jīng)記者 曾劍 每經(jīng)編輯 宋思艱

年關(guān)逼近，不少上市公司開始為年終業(yè)績“大考”做準備。前段時間，伴隨房產(chǎn)市場火爆，賣房賣地似乎成為上市公司最青睞的手段，早前*ST寧通B擬處置兩套北京學區(qū)房助力保殼，一度成為A股最火談資。但今日（12月2日）《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到的這家上市公司，準備打包處置旗下?lián)碛薪?0套房產(chǎn)的樓盤，同時包括數(shù)輛豪車。但這樣的處置，公司反而可能倒虧近2億元。這是怎么回事？

只因別墅太大不好賣

鼎立股份（600614，SH）12月2日晚間公告稱，公司擬將鼎立置業(yè)（上海）有限公司（以下簡稱鼎立置業(yè)）100%股權(quán)及相應(yīng)之所有權(quán)利和利益出售給上海躍奇置業(yè)有限公司（以下簡稱躍奇置業(yè)）。

資料顯示，鼎立置業(yè)成立于1997年，注冊資本約為1.33億元。該公司為鼎立股份下屬房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，現(xiàn)持有鼎立高爾夫花園項目，該項目位于上海嘉定區(qū)華亭鎮(zhèn)嘉行公路3757弄，總占地94030平方米，住宅面積約為37187.8平方米。其中包括48套別墅和一幢會所。

“上海”、“別墅”、“3.7萬平方米”——看到這些關(guān)鍵詞，很容易讓人認為鼎立股份這筆交易價值不菲。但事實卻大相徑庭。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，鼎立置業(yè)100%股權(quán)賬面值為1.63億元，評估值為1566.78萬元。其中存貨（包括土地使用權(quán)、建筑及其他土地附著物所有權(quán)等）評估值為6.35億元，與賬面值7.79億元比較，減值率18.49%。

對于減值原因，鼎立股份公告中進行了闡述。

首先是因項目施工工期延長原因，使得項目資本化利息成本高于正常水平約5452萬元；二是樓盤以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式整體出售，存在大宗交易折扣率，影響金額約3300萬元；三是由于商品房產(chǎn)品設(shè)計定位原因，市場受眾人群較少，銷售難度較大，導致影響整體評估結(jié)果。此外，工程設(shè)計變更、裝修資產(chǎn)減值較大也成為鼎立置業(yè)資產(chǎn)減值的重要原因。

據(jù)了解，鼎立高爾夫花園項目有四種戶型，大戶型每幢面積近1100平方米，小戶型每幢面積在620平方米左右，別墅單幢建筑面積過大，市場受眾人群較少，銷售難度較大，造成該資產(chǎn)的市場價格偏低。

今日，記者登陸搜房網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)該網(wǎng)站并無關(guān)于鼎立高爾夫花園項目房價等相關(guān)信息。

奧迪、林肯、勞斯萊斯“賣賣賣”！

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此次鼎立置業(yè)評估的資產(chǎn)中，除了幾十套房產(chǎn)之外，還有7輛車也被納入評估范圍，其中不少都是豪車。具體包括奧迪A6轎車、2輛雷克薩斯、林肯城市牌車、德國WBAKB810寶馬、EQ7250AC東風車，甚至還出現(xiàn)了勞斯萊斯幻影。

在上述評估基礎(chǔ)上，經(jīng)交易雙方協(xié)商，鼎立置業(yè)全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為6.3億元?？紤]到房地產(chǎn)項目減值損失、未付項目工程款和遞延所得稅資產(chǎn)核銷損失等原因，鼎立股份預計將產(chǎn)生近2億元股權(quán)處置損失。而今年前三季度，鼎立股份凈利潤為1.96億元。

事實上，鼎立股份曾對鼎立置業(yè)開發(fā)的高爾夫花園項目充滿了期望。

2009年9月，鼎立股份董事會審議通過了非公開發(fā)行股票預案，擬向包括鼎立控股在內(nèi)不超過10名特定對象非公開發(fā)行股票。上市公司計劃募集不超過5.55億元（后調(diào)整為不超過4.52億元）。募集資金擬用于鼎立置業(yè)開發(fā)高爾夫花園配套住宅項目。

據(jù)項目可行性報告書顯示，鼎立置業(yè)擬投資7.37億元建造頂級別墅16棟，高端別墅32棟，當時預估售價在每棟1200萬元以上。公司的計劃是吸引高爾夫俱樂部會員、上海本地企業(yè)家及高收入群體、江浙一帶的民營企業(yè)家及私營業(yè)主等潛 在客戶。上市公司預測，項目可實現(xiàn)8.95億元營收，所得稅后利潤為1.18億元。

根據(jù)原計劃，項目全投資期預計3年，2010年6月底開始銷售。不過，計劃趕不上變化。鼎立股份通過定增籌資的計劃沒能成行，成為該項目沒能迅速實施的主要障礙。

2009年10月16日，上述定增方案獲得鼎立股份股東大會審議通過，申請也于2009年11月報至證監(jiān)會。此后，鼎立股份于2010年9月27日召開臨時股東大會，將原于2010年10月16日到期的非公開發(fā)行股票方案延長一年。

盡管如此，由于國家相關(guān)部門對于涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)融資政策此后收緊，致使該項目審核遇到實質(zhì)性障礙。2011年4月7日，經(jīng)鼎立股份與保薦機構(gòu)招商證券協(xié)商，一致同意終止非公開發(fā)行A股股票項目。

根據(jù)鼎立股份今日披露的評估報告顯示，鼎立高爾夫花園項目直到2014年12月才完工。工期拉長無疑增加了項目資金成本，原來早建早售的計劃也因此落空。