每經(jīng)記者 王杰 每經(jīng)編輯 隋丕寧

12月4日，石榴集團（前身為K2地產(chǎn)）官方微信發(fā)出一則名為《我們投降 我們?nèi)嫱顺鲟嵵萃恋厥袌龅墓_競買》的公告稱，今日，石榴集團經(jīng)過審慎的評估，決定全面放棄鄭州本輪土地市場的競買參與，雖然我們已經(jīng)繳納了8億元的保證金，并獲得了競買的資格。

石榴集團在公告里表示，“我們看好鄭州的發(fā)展，我們認同鄭州的未來，我們希望以公開公平公正的方式參與鄭州的建設。我們用的是企業(yè)合規(guī)的資金，我們投的是政府公開的招拍掛，我們有的是符合標準的資質(zhì)。但是，迫于地方同業(yè)的壓力，我們不得不放棄參與此次競買，核心的原因竟然是——我們的競價可能會對當?shù)赝瑯I(yè)構(gòu)成壓力，當然，作為外來的投資人我們不是競標‘價格聯(lián)盟’的一員。”

公告稱石榴集團看好鄭州樓市，卻又要退出這個市場，其背后，鄭州樓市究竟發(fā)生了什么？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此進行了調(diào)查。

鄭州拿地遇阻

據(jù)不完全統(tǒng)計，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地的單價紀錄。

當時尚未更名的K2地產(chǎn)也加入進了鄭州的“搶地”大軍。河南商報報道，7月7日，鄭州高新區(qū)三塊地公開拍賣，K2以每畝763萬元的單價競得鄭政出（2016）72號（網(wǎng)）地塊，高出起始價4.12億。這讓本來一直參與該地塊合村并城改造并耗費大量資金和精力的本土開發(fā)商非常尷尬。近期，K2地產(chǎn)又參與了其他城改地塊與合村并城地塊的競拍，原本起始價拿地的規(guī)則被打破，多家房企均為拍地付出了上千萬的競拍成本。

隨后，一份名為“鄭土資文【2016】720號”鄭州市國土資源局呈報市政府《關于鄭政出（2016）72號（網(wǎng)）土地出讓后有關問題處理意見的請示》的文件在坊間流傳。文中以K2地產(chǎn)提交審核資料不全、不符合規(guī)定為由，認定K2地產(chǎn)7月7日競得的“鄭政出（2016）72號地”行為是“無效競買”，并給予三項處罰：1、扣押競買保證金；2、納入黑名單、不得參加鄭州土地公開出讓交易活動；3、該地塊另行組織出讓，出讓價格低于本次掛牌成交價的差額部分，由K2地產(chǎn)支付賠償。

據(jù)72號地塊的掛牌出讓公告顯示，該幅地塊的競買保證金為2.62億元。關于上述文件的真?zhèn)?，《每日?jīng)濟新聞》記者尚未從官方渠道得到回應。

7月15日，K2地產(chǎn)在官微上對上述文件發(fā)表聲明稱，目前“并未從任何官方渠道接受到類似信息，無法證明此文件真?zhèn)巍?rdquo;

石榴集團在鄭州市場拿地遇阻，是因為動了別人的奶酪？

據(jù)了解，鄭州城中村改造起源于2003年的西史趙村城改，幾年之后“103號文件”出爐，“政府讓利，村民受益，企業(yè)得利”的城中村改造“鄭州模式”逐步成熟并轟動全國。

該模式可以簡單概括為“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”，即城中村改造過程中，企業(yè)先與村民、村委會甚至所在轄區(qū)主管單位進行接觸，私下達成一致意見，以支付一定數(shù)額定金為代價簽署所謂“協(xié)議”，之后再由政府介入，將土地收歸國有，進入一級土地市場，然后走個過場進行公開網(wǎng)拍，開發(fā)商以底價成交，拍地后政府再返還一定比例作為開發(fā)商前期墊資的補償。

9宗土地未掛牌已有主？

12月9日，鄭州有9宗地將掛牌出讓，這是鄭州住宅用地斷供3個月后的重新拍賣，也是鄭州土地“熔斷”機制實施后的首次出讓。就在2016年的最后一個月，石榴集團又殺回來了。

石榴集團也表示，已經(jīng)繳納了8億元的保證金，并獲得了競買的資格。

來自中原樓市網(wǎng)的消息，上述9宗地塊中，112、113、115、116、117號土地為城改用地，114、118、119、120號地為合村并城用地，按照此前鄭州“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的潛規(guī)則來說，這9宗地應該是“有主”的。

針對上述說法，記者尚未得到鄭州官方確認。

石榴集團相關人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，保證金如何處理，尚未有具體細節(jié)，目前只能以公告為準。

石榴集團在公告中表示，“我們看好鄭州的發(fā)展，我們認同鄭州的未來，我們希望以公開公平公正的方式參與鄭州的建設。我們用的是企業(yè)合規(guī)的資金，我們投的是政府公開的招拍掛，我們有的是符合標準的資質(zhì)。但是，迫于地方同業(yè)的壓力，我們不得不放棄參與此次競買，核心的原因竟然是——我們的競價可能會對當?shù)赝瑯I(yè)構(gòu)成壓力，當然，作為外來的投資人我們不是競標‘價格聯(lián)盟’的一員。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，出現(xiàn)上述問題也說明鄭州市在舊城改造、土地一二級開發(fā)環(huán)節(jié)上存在漏洞。從實際情況看，當?shù)胤科蟮?ldquo;抗議”說明這會影響他們在當?shù)氐膭硬疬w項目的推進。外來房企到此類城市，按照招拍掛的程序難以拍得土地，也會耗費較大的成本。他建議當?shù)赝恋爻鲎屜嚓P部門應該出臺一份更細致具有參考價值的出讓規(guī)則明細文本，進而防范相應矛盾出現(xiàn)。

鄭州的城中村改造將走向何方？和昌地產(chǎn)前總裁韓愷曾經(jīng)在《城中村，不能再這樣玩的游戲中》一文中說道，推動著城區(qū)建設、改善居住環(huán)境、提升城市品位的鄭州城中村改造中“以小博大”的游戲現(xiàn)狀，暗藏危機。