每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)記者 龐靜濤

中海地產(chǎn)紛紛擾擾的人事變動尚未落幕，12月2日，龍湖地產(chǎn)內(nèi)部郵件宣布顏建國因個人事務離開，并同時宣布，龍湖成都公司總經(jīng)理王光建升任集團副總裁，龍湖物業(yè)董事長。

同樣是12月2日，龍湖物業(yè)達成市場化拓展以來的最大一單，與陽光壹佰物業(yè)達成管理輸出及專業(yè)服務達成一致，涉及全國22個項目，930萬平方米園區(qū)面積。

地方大員掌管物業(yè)

或許對物業(yè)的偏見由來已久，對于王光建的職位變動，外界甚至傳出“明升暗降”的猜測，但郵件的另一部分內(nèi)容作了解疑答惑。龍湖集團運營部、研發(fā)部、信息與流程部、物業(yè)管理部、造價采購部均需向王光建匯報工作。其實王光建接下了顏建國的擔子。

縱觀近3年龍湖地產(chǎn)年報，2013年、2014年、2015年龍湖提供物業(yè)管理服務所產(chǎn)生的收入分別為6.52億元、8.26億元、10.15億元，分別占龍湖地產(chǎn)總收入的1.57%、1.62%、2.14%。值得關(guān)注的是，2015年，龍湖營收下降7%的情況下，龍湖物業(yè)營收反而上漲近23%。

即便如此，吳亞軍依然堅持，“我不認為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式未來會是一個非常賺錢的模式，我覺得它的問題還是蠻多的。” 

在物業(yè)資本化的熱潮之下，花樣年、綠城物業(yè)等物業(yè)公司紛紛上市跑馬圈地，吳亞軍依然堅持，“不參與物業(yè)分拆上市”。

對于其中原因，今年5月底舉行的2015年股東大會上，吳亞軍給出了解釋，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項目7、8年物業(yè)費都漲不了一成。

對于龍湖物業(yè)的盈利，其歸結(jié)為，龍湖物業(yè)的費率高，如果費率低了，物業(yè)也肯定賺不了錢?；诖耍瑓莵嗆娬J為，物業(yè)公司按照既定的模式往前擴張是危險的。

盡管“不看好”，但吳亞軍依然提出，物業(yè)公司必須要通過變革來實現(xiàn)成本的降低，并透露龍湖在抓這個變革。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，今年5月龍湖物業(yè)已經(jīng)開啟了物業(yè)市場化拓展進程，并于7月與北京雁棲半島簽署合作協(xié)議，獲得第一個入場項目。

至此，龍湖物業(yè)拓展的背后，隱藏的一出大戲，一股沉寂后擴張的欲望，逐步顯露。擴張中的龍湖物業(yè)何談邊緣，王光建的入職何談“明升暗降”？

吳亞軍的物業(yè)生意如何破局

在物業(yè)被資本瞄上之前，吳亞軍已在悄然布局線上社區(qū)服務平臺，“變革”喊出之后，龍湖物業(yè)才不至于臨時抱佛腳，而是有條不紊地開展效率的提高，實現(xiàn)物業(yè)生意的破局。

今年11月29日開始的首屆物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會上，龍湖物業(yè)向外界展示了“變革”的成果——科技物業(yè)四大解決方案。

四大科技利器包括：全國聯(lián)網(wǎng)可視監(jiān)控的“FM&RBA設施設備管理系統(tǒng)”、24小時不間斷服務業(yè)主的“集成指揮中心”、風險預判綜合數(shù)據(jù)對比的“BI分析大屏幕”、讓工作更高效，業(yè)主更便捷使用的“員工&業(yè)主APP”。

龍湖物業(yè)展示的一組數(shù)據(jù)顯示，其在82/132個項目中，鋪設25344個傳感器，總計投入517萬元，單平方成本0.243元，而節(jié)省的人工成本和設備運維費用為328萬元，單平方節(jié)約0.155元，意味著一年之后約收回成本，且提高了管控效率。

其實，在今年9月之前，龍湖物業(yè)升級轉(zhuǎn)型的思路已經(jīng)成型。在龍湖物業(yè)服務集團總經(jīng)理王建輝的分享中，轉(zhuǎn)型總共分三步。

為外界廣為所知的龍湖科技物業(yè)四大利器是龍湖物業(yè)轉(zhuǎn)型升級的第二階段，首個階段為“提高勞動效率”，龍湖認為自己已經(jīng)完成。

所謂提高勞動效率即，機械替代人工和低耗代替高耗。其中，機械代替人工的典型包括，電子圍欄代替人工巡邏；減少人工清潔，用以駕駛式掃地機、塵推車來替代。

第三階段為“提高運營效率”，通過集中管控中心、共享服務中心、流程再造、組織扁平化等方式著重提升組織相關(guān)的運營效率。龍湖自認處于第二和第三階段之間。

此外，為提升管控效率，龍湖物業(yè)還將著手研究車聯(lián)網(wǎng)，研究項目停車聯(lián)網(wǎng)、車牌識別；業(yè)主APP，研究APP鎖車、來訪車輛預約、代客繳停車費等；物聯(lián)網(wǎng)，研究老人小孩 看護、園區(qū)畫面分享、家電狀態(tài)監(jiān)控；系統(tǒng)自動派單；個人激勵機制等方面。

“變革”之前，吳亞軍對物業(yè)真的看輕過嗎？答案或許是否定的。2014年，一家名為北京千丁互聯(lián)科技有限公司的企業(yè)成立，專注線上社區(qū)服務平臺，層層的股權(quán)穿透之后，這家公司指向了吳亞軍，這是一家吳亞軍100%持股的公司。

不僅如此，包括數(shù)名高管在內(nèi)的大批前龍湖職員就職其中，顏建國之前的龍湖物業(yè)董事長周洪斌就是其中一員。在首屆物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會上，千丁互聯(lián)和龍湖物業(yè)聯(lián)合參展，共同展示社區(qū)商業(yè)服務模式。

吳亞軍正在用自己培育出來的互聯(lián)網(wǎng)平臺千丁互聯(lián)試圖聚攏商家服務和社區(qū)物業(yè)，為龍湖物業(yè)的業(yè)主們提供精準、個性的服務。