每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

每經(jīng)編輯 隋丕寧

國內(nèi)樓市“馬太效應(yīng)”越發(fā)明顯，不少區(qū)域型房企開始絕地反擊，尋找新的生存空間。

12月13日，云南城投（600239，SH）公告稱，公司擬出資1.4億元與深圳市云投基建有限公司（以下簡稱“深圳基建”）合作在深圳成立深圳云城創(chuàng)建開發(fā)有限公司（以下簡稱“深圳創(chuàng)開”），以此為投資平臺收購項(xiàng)目資產(chǎn)。

年初以來，深圳地價(jià)日益高企，這背后與該市現(xiàn)有可開發(fā)用地日趨稀缺密切相關(guān)。云南城投自然清楚這一現(xiàn)實(shí)，在公告中說新項(xiàng)目或?yàn)槭召忢?xiàng)目。

深圳為擺脫“沒地”困境，正在借“城市更新”尋找發(fā)展空間，將帶來數(shù)千億元投資需求，云南城投也流露了對該商機(jī)的青睞，試圖借合作方優(yōu)勢搶先布局。

設(shè)深圳“跳板”覓舊改項(xiàng)目

公告顯示，深圳基建成立于2016年12月9日，注冊資本1000萬元，出資股東為自然人陳夢熊、吳江、孫璐，法人代表為李穎。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢?nèi)珖髽I(yè)信用信息公示系統(tǒng)（廣東）發(fā)現(xiàn)，系統(tǒng)顯示深圳基建注冊成立日期、注冊資本與云南城投前述所列的基本一致，對外顯示三個(gè)自然人股東卻為吳江、孫璐和李穎。

作為云南城投首次布局深圳樓市的一個(gè)較大動(dòng)作，合資公司深圳創(chuàng)開擬注冊資本2億元，其中云南城投現(xiàn)金出資1.4億元，深圳基建出資6000萬元，前者以70%的持股比例對該合資公司進(jìn)行控股型投資。

按照合作約定，上述雙方首期出資應(yīng)在深圳創(chuàng)開的工商登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日后10個(gè)工作日內(nèi)繳付，首期出資額為認(rèn)繳注冊資本的 10%（云南城投1400 萬元、深圳基建600萬元），次期出資均應(yīng)于深圳創(chuàng)開成立1年6個(gè)月內(nèi)繳清。

云南城投在公告中強(qiáng)調(diào)，如深圳創(chuàng)開確定投資設(shè)立項(xiàng)目公司以具體實(shí)施項(xiàng)目的，則雙方應(yīng)自該情形發(fā)生5個(gè)工作日內(nèi)一次性繳清其認(rèn)繳的注冊資本金。

就具體運(yùn)作而言，深圳創(chuàng)開3位董事會成員由云南城投派駐2位董事，深圳基建派駐1位董事，其中董事長一職也由云南城投派駐董事并經(jīng)董事會選舉產(chǎn)生，也由其推薦總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)相關(guān)人選。

記者注意到，深圳創(chuàng)開實(shí)為云南城投布局深圳樓市的一個(gè)“前哨”，作為該上市房企控股的投資平臺，以此為基礎(chǔ)搭建在深圳樓市的資產(chǎn)收購平臺，主要目標(biāo)就是深圳“舊改”機(jī)會。

云南城投一位內(nèi)部人士解釋說，他們想借助合作方在深圳市的城市更新及相關(guān)資源方面優(yōu)勢，快速拓展深圳樓市項(xiàng)目等。

11月21日，深圳市印發(fā)《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃期內(nèi)爭取完成各類更新用地規(guī)模30平方公里，爭取更新住房供給占全市住房總供給7成以上，規(guī)劃期內(nèi)新增約26萬套商品住房供給，完成城市更新固定資產(chǎn)投資總額3500億元。

進(jìn)擊一線樓市野心

11月中旬，云南城投對外拋出定增募資預(yù)案，但具體金額和新發(fā)股份暫無披露，從其表述來看，意在對早先圍繞“一帶一路” 等國家重大發(fā)展規(guī)劃所布局的省內(nèi)外項(xiàng)目輸血，特別是昆明、陜西等地項(xiàng)目開發(fā)及大理旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步深耕旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)領(lǐng)域。

截至 2016 年 9 月 30 日，云南城投資產(chǎn)負(fù)債率89.67%（合并口徑），其認(rèn)為該指標(biāo)處于較高水平，繼續(xù)擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模的空間較為有限。此次定增實(shí)施后，將改善公司財(cái)務(wù)狀況。

記者注意到，今年9月底，云南城投擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請發(fā)行2億元長期含權(quán)中期票據(jù)（下稱“長期含權(quán)中票”），實(shí)際上這就是一種永續(xù)債工具。

與資金鏈壓力相伴隨的是，云南城投最新財(cái)務(wù)業(yè)績也不容樂觀。三季報(bào)顯示，前9個(gè)月，該房企實(shí)現(xiàn)營收31億元，同比增長524.8%，但歸屬于其股東凈利虧損近5億元，其中因存貨跌價(jià)導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失1.55億元，同比增長5153%。

這從云南城投的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局絕大部分位于云南不難看出端倪?，F(xiàn)實(shí)情況是，當(dāng)前云南樓市供需失衡顯著，尤其是該房企極為看重的大本營昆明樓市，仍在加速去庫存。

申萬宏源證券分析師王勝指出，當(dāng)前云南城投的業(yè)務(wù)已拓展至成都、重慶、西安、北京等西南中心城市和一線城市，基本實(shí)現(xiàn)了從“立足昆明、布局云南”到“以云南為中心向西南和全國擴(kuò)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。

不過，云南城投布局北京、青島的項(xiàng)目業(yè)績并不理想，比如，云南城投2014年首次高調(diào)布局北京房山區(qū)拿地而專門與合作方設(shè)立的北京房開創(chuàng)意港投資有限公司截至半年報(bào)時(shí)虧損329萬元，具體項(xiàng)目及銷售信息暫無法查閱。

記者注意到，云南城投首次布局青島而設(shè)立的青島蔚藍(lán)天地置業(yè)上半年則虧損183.7萬元。青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，青島蔚藍(lán)天地置業(yè)旗下對應(yīng)的“蔚藍(lán)創(chuàng)新天地”項(xiàng)目，今年11月份開盤，一期678戶，以中、小戶型為主，均價(jià)6500元/平方米。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)一位房地產(chǎn)專家表示，云南城投作為上市房企，要想擺脫困境，就必須走出去，尤其是一線城市，這對其自身現(xiàn)有的業(yè)務(wù)管理模式提出了更高的要求，這些需要時(shí)間磨合、創(chuàng)新。