每經(jīng)編輯 王婷婷

每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強(qiáng)

（本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)）

“2017年，房地產(chǎn)市場只要利率不變，只要我們‘因城施策’不變，2016年的情況就會(huì)延伸下去。”這是原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合舉辦的第六屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上的演講內(nèi)容。

在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提到，2017年要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的所有手段里，金融被放在了第一位。自10月1日多城市進(jìn)行調(diào)控后，各地都頒布了嚴(yán)厲的限貸政策。上海更是規(guī)定，只要在全國其他城市購房曾經(jīng)申請過貸款，就算二套房，首付一律五成以上。在申請使用公積金貸款時(shí)，月供不能超過月收入的40%。

雖然如此，全國的二套房利率，仍然比去年同期低。

融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月二套房平均利率為5.39%，與上月持平。從同比來看，去年同期二套房利率高達(dá)5.65%，本月同比降低0.26%。二套房利率出現(xiàn)收緊的銀行有一家，是北京的民生銀行從上月的基準(zhǔn)利率上浮10%上升至本月的基準(zhǔn)利率上浮30%。

今年樓市“井噴”的真正原因是貸款！

“530政策核心是什么？就是央行對個(gè)人住房按揭貸款的全面放開，讓我們持有住房的居民能夠享受優(yōu)惠條件進(jìn)入房地產(chǎn)市場。上述兩個(gè)政策都是鼓勵(lì)居民買房、進(jìn)入房地產(chǎn)，所以無論是利率還是首付比例，都達(dá)到了歷史最低水平。”

易憲容認(rèn)為，按揭貸流入到房地產(chǎn)市場貨幣有8萬億，住房按揭貸款的占比，過去是60%，今年在80%以上，這是一線城市、二線城市房地產(chǎn)快速增長的核心因素。

盡管一二線樓市限貸，但今年房地產(chǎn)政策是“因城而異”，有一些沒有城市政策也是沒有變化的。所以有一些熱度可能會(huì)延伸到其他三四線城市，2016年一二線城市房地產(chǎn)的繁榮，會(huì)慢慢延伸到三四線城市。

中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，11月末當(dāng)月人民幣貸款增加7946億元，同比多增857億元。分部門看，住戶部門貸款增加6796億元，其中，短期貸款增加1104億元，中長期貸款增加5692億元。事實(shí)上，今年有多個(gè)月份，住房貸款占新增貸款8成以上。

這顯然不會(huì)是國家愿意看到的！特別是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)嗷嗷待哺時(shí)，大量的貸款卻流入了房地產(chǎn)市場，顯然不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的振興。

下一招將是“不對稱”加息？

上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天暘在和邦爺?shù)囊淮瘟奶熘姓f，房價(jià)和貸款利率息息相關(guān)。通常情況下，降息會(huì)導(dǎo)致房價(jià)漲，升息會(huì)導(dǎo)致房價(jià)跌。但是他相信，國家不會(huì)加息，因?yàn)榧酉﹀钊醯膶?shí)體經(jīng)濟(jì)可能是雪上加霜。

之前，也有券商持類似看法，認(rèn)為美國加息，首先會(huì)讓美國房價(jià)下跌。但中國步美國后塵可能性不大。

然而，不加息不代表國家不會(huì)用“不對稱加息”的做法來影響貸款資金的去向，讓更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)而不是樓市。

實(shí)際上，在上海、北京等城市，很多二套房的首付比例已經(jīng)高達(dá)七成。但目前二套房利率其實(shí)仍然比較低，僅僅只是較基準(zhǔn)利率上浮10%，無法阻擋資金繼續(xù)流入樓市。

在這背景下，國家最有可能采取的辦法是“不對稱”加息，在提高二套房首付比例以外，還要提高利率，來影響消費(fèi)者的意愿，讓他們降低購買意愿。

“不對稱加息”，不是針對全國的，而是針對某一領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)，因而更加可行。

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及《人民日報(bào)》發(fā)表的《三問炒房：怎么算炒？為何不能炒？怎么管？》對炒房含義的認(rèn)定，貸款購買多套住宅，且在非常短的時(shí)間內(nèi)賣出，就有可能被認(rèn)定為炒房。

對被認(rèn)定的炒房者，銀行除了會(huì)大幅提高首付比例外，還有可能通過大幅上浮利率，限制他們貸款購房。

實(shí)際上，在2007年國家就曾經(jīng)對炒房客下過狠手。根據(jù)《東南快報(bào)》的報(bào)道，當(dāng)時(shí)交行總行房貸負(fù)責(zé)人透露，對于購置多套房的客戶，貸款利率最高上浮70%。當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率是是6.39％，上浮后達(dá)到了10.86％。

如果住房貸款比例依舊占月度貸款比例八成甚至更多，下一步就通過上浮貸款利率來限制炒房的可能性就會(huì)變得更大。