每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

每經(jīng)記者 隋丕寧

12月26日，濟(jì)南市政府門戶網(wǎng)站掛出《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加大調(diào)控力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知）。通知指出，本市戶籍家庭限購(gòu)2套住房。非本市戶籍家庭在我市限購(gòu)1套住房（需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明）。限購(gòu)區(qū)域適用于濟(jì)南市歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)和濟(jì)南高新區(qū)。

上述通知還指出，強(qiáng)化競(jìng)買居住用地（含兼容居住用地）資金來(lái)源管控。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，濟(jì)南樓市恐降溫。

濟(jì)南庫(kù)存不足

早在10月2日，濟(jì)南市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》就指出，本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購(gòu)房。非本市戶籍家庭在我市限購(gòu)一套住房。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，濟(jì)南此次出臺(tái)限購(gòu)政策，并不意外。此前鄭州和武漢相繼出臺(tái)政策后，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市就會(huì)積極跟進(jìn)，尤其是此類省會(huì)城市。這說(shuō)明中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“房子是用來(lái)住的”的定位正為各地樓市監(jiān)管部門所學(xué)習(xí)，所以限購(gòu)政策非常必要。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或者此前監(jiān)管下效果一般的城市，近期必須加碼。

值得注意的是，濟(jì)南市也屬于樓市熱門城市之一。

按照易居研究院智庫(kù)中心的《全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅為70城中的第16位，而同比為第15位，這都說(shuō)明潛在的房?jī)r(jià)上漲壓力是比較大的。同時(shí)根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的《全國(guó)70城新房庫(kù)存報(bào)告》，濟(jì)南在11月份新房的去化周期為6.7個(gè)月，屬于庫(kù)存不足的城市，補(bǔ)庫(kù)存導(dǎo)向很明顯。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述通知是對(duì)各類炒房需求的又一次政策告示，即不鼓勵(lì)多套住房的持有。對(duì)于濟(jì)南本地戶籍來(lái)說(shuō)，只能認(rèn)購(gòu)兩套，這也是照顧首套住房需求和首次改善的需求。對(duì)于外地人來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)濟(jì)南住房需要兩年社保，這個(gè)條件是比較苛刻了，也能在很大程度上限制炒房的出現(xiàn)。

高價(jià)地恐難入市

上述通知還指出，強(qiáng)化競(jìng)買居住用地（含兼容居住用地）資金來(lái)源管控。將競(jìng)買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競(jìng)買人所有競(jìng)買土地資金（包括競(jìng)買保證金、土地成交價(jià)款等）全部為自有資金。市國(guó)土資源局、市金融辦、人民銀行濟(jì)南分行營(yíng)管部等部門組成土地競(jìng)買資金聯(lián)合審查小組，實(shí)施土地競(jìng)買資金審查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競(jìng)得資格，不返還其競(jìng)買保證金（出讓合同定金），并納入我市土地交易市場(chǎng)誠(chéng)信黑名單，2年內(nèi)不得在我市參與土地競(jìng)買。

濟(jì)南市場(chǎng)升溫，也讓房企爭(zhēng)相廝殺。值得注意的是，高價(jià)地并不容易消化。

11月16日，濟(jì)南市國(guó)土資源局發(fā)布公告稱，今年7月4日，兩家開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)得位于歷城區(qū)唐冶片區(qū)5宗土地，但由于上述土地受讓人未按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定繳納土地出讓價(jià)款，形成違約。自本公告之日起將濟(jì)南東城帝華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司納入我市土地交易市場(chǎng)誠(chéng)信黑名單，2年內(nèi)不得在我市參與土地競(jìng)買。

值得注意的是，上述5宗土地在出讓時(shí)，經(jīng)歷了數(shù)百輪的報(bào)價(jià)，成為彼時(shí)該片區(qū)的“地王”項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策繼續(xù)深入，8~9月各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10~11月明顯衰減。

調(diào)控前市場(chǎng)最火爆的8~9月，高價(jià)地頻出。10億元以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊9月有50宗、8月有46宗。整體看，10月高價(jià)地明顯減少，基本集中在少數(shù)幾個(gè)城市。

截至10月31日，10月全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億元的地塊27宗、超過(guò)5億元的地塊65宗。11月首周，高價(jià)地?cái)?shù)量繼續(xù)減少，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)22宗超過(guò)10億元單宗金額地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地只有11宗。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)下市場(chǎng)在連續(xù)重磅政策的影響下，開(kāi)始降溫。整體看，市場(chǎng)的過(guò)熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過(guò)去報(bào)價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào)，但整體看，市場(chǎng)未來(lái)的調(diào)整期將維持6~9個(gè)月。這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度要看，信貸收緊的尺度。“之前部分企業(yè)獲得的高價(jià)地很可能面臨入市難題，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩。”