12月21日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞和成都商報(bào)社主辦的第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，來(lái)自世聯(lián)行、金科集團(tuán)、中天城投、新希望地產(chǎn)、東原地產(chǎn)等企業(yè)的高管，圍繞“城市運(yùn)營(yíng)”這一熱門(mén)話題，共同探討開(kāi)發(fā)商的未來(lái)。

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地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年會(huì)好嗎

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)袁鴻昌：2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)了一個(gè)新高，接近11萬(wàn)億元，銷售面積超過(guò)14億平方米。2013年第一次超過(guò)8萬(wàn)億元，2015年8.7萬(wàn)億元，后續(xù)是否能延續(xù)？第二，在座的各位開(kāi)發(fā)商，你們?cè)趺纯创@個(gè)行業(yè)的未來(lái)？是不是這個(gè)行業(yè)規(guī)模就越來(lái)越大？

金科集團(tuán)董事長(zhǎng)蔣思海：第一對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是看好的，但是區(qū)域差異很大。總的來(lái)說(shuō)，至少在以后房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間會(huì)更大，但要有自己的特色。第二要有合適的規(guī)模，這是我大致的想法。

中天城投執(zhí)行總裁張智：從區(qū)域市場(chǎng)的情況來(lái)看，我比蔣總預(yù)計(jì)的更樂(lè)觀，所以我們堅(jiān)信這個(gè)行業(yè)有一個(gè)很好的前景。

新希望地產(chǎn)集團(tuán)總裁張明貴：我個(gè)人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年是非常看好的，原因很簡(jiǎn)單，從需求端來(lái)講，其實(shí)長(zhǎng)期的需求，城鎮(zhèn)化的過(guò)程，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，至少還有空間。從供給側(cè)來(lái)講，從產(chǎn)品迭代的角度來(lái)看，也會(huì)產(chǎn)生大量新增供給。

東原地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理陳文：我們今天提到了一個(gè)題叫城市運(yùn)營(yíng)，這也是這兩天比較熱門(mén)的話題，我們叫城市運(yùn)營(yíng)商，叫生活服務(wù)商，大家都在有意規(guī)避“開(kāi)發(fā)”這兩個(gè)字。在開(kāi)發(fā)邏輯下，短期的做法總有走到頭的時(shí)代。我們講運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期的事，是可以讓這個(gè)行業(yè)延續(xù)它的輝煌，對(duì)成功的企業(yè)家來(lái)講，這個(gè)企業(yè)才有百年的基業(yè)。

開(kāi)發(fā)商如何運(yùn)營(yíng)城市

袁鴻昌：如果一講開(kāi)發(fā)商，我們通常的指標(biāo)是銷售額，土地儲(chǔ)備。我們這里講運(yùn)營(yíng)，我不知道在座的各位，講到城市運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，您這兒還有什么新的緯度或者要掌控什么新的資源？在座各位，你們企業(yè)做了哪些準(zhǔn)備呢？

（世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)袁鴻昌）

蔣思海：城市運(yùn)營(yíng)商的概念談了很多年了，每一個(gè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)這個(gè)概念理解是不一樣的。我認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)商是通過(guò)對(duì)資源要素充分的認(rèn)識(shí)以后，通過(guò)市場(chǎng)、法律，或者其他一些創(chuàng)新行為，把城市的增值和優(yōu)勢(shì)資源發(fā)揮出來(lái)，這是城市的運(yùn)營(yíng)。作為企業(yè)來(lái)講，也是圍繞城市發(fā)展的規(guī)劃和目標(biāo)，通過(guò)企業(yè)自身的市場(chǎng)化機(jī)制和手段，把開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，如何有效的融合為城市的一部分。

開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)，如果要完全分開(kāi)，也有一些問(wèn)題，因?yàn)樗且粋€(gè)有序的延續(xù)和補(bǔ)充。我們做城市運(yùn)營(yíng)這一塊，第一是開(kāi)發(fā)房子可能5年時(shí)間就沒(méi)有了，賣完就走了，但我們?nèi)绾伟芽蛻糇兂捎脩?，可能就是要把這個(gè)短短的5年時(shí)間的前端，變?yōu)?0年的有效生命周期，現(xiàn)在我們第一加大社區(qū)的綜合服務(wù)，金科下一步是地產(chǎn)+服務(wù)，如果我們把地產(chǎn)的這些客戶變成用戶，在70年的過(guò)程中，它能在這個(gè)社區(qū)或者城市里面生活，我們就是城市運(yùn)營(yíng)商，包括我們現(xiàn)在也提出社區(qū)綜合服務(wù)，我們現(xiàn)在是打造重度的垂直平臺(tái)。

（金科集團(tuán)董事長(zhǎng)蔣思海）

張智：我理解城市運(yùn)營(yíng)商像蔣總所說(shuō)的，根據(jù)具體的城市區(qū)域的內(nèi)省需求和資源稟賦，發(fā)展商利用自己的資源整合能力和自己的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)市場(chǎng)化的機(jī)制，來(lái)對(duì)一個(gè)區(qū)域進(jìn)行更大維度的建設(shè)，比慣常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更大程度的，更深入一些的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，這樣一個(gè)過(guò)程我認(rèn)為就是城市運(yùn)營(yíng)。在做這件事的機(jī)構(gòu)，并且為股東帶來(lái)回報(bào)，這就是城市運(yùn)營(yíng)商。

中天城投在區(qū)域市場(chǎng)跟金科有類似的地方，比如說(shuō)我們經(jīng)過(guò)三十多年的實(shí)踐，我們形成了良好的教育體系，物業(yè)服務(wù)體系和健康體系，他們除了服務(wù)我們自身的項(xiàng)目自外，我們也為城市提供了這么一些服務(wù)。這些服務(wù)，一方面給企業(yè)帶來(lái)了好的口碑，但同時(shí)也使我們成為這些區(qū)域城市服務(wù)的提供商，同時(shí)從企業(yè)的角度來(lái)講，也獲取了利潤(rùn)，這是一個(gè)多贏的局面。

（中天城投執(zhí)行總裁張智）

張明貴：我個(gè)人對(duì)開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)概念我就是不認(rèn)同的。如果說(shuō)是城市運(yùn)營(yíng)商，那么你公司的財(cái)報(bào)里面的核心收入和核心利潤(rùn)來(lái)源應(yīng)該是以城市運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)增值為主要組成部分，今天我們看到這么多開(kāi)發(fā)企業(yè)，有哪一個(gè)企業(yè)敢說(shuō)他的收入是以城市運(yùn)營(yíng)為主體的，清一色都是以房地產(chǎn)的銷售為主。

第二個(gè)觀點(diǎn)，我們今天所講到的不外乎社區(qū)做得比較好，這些本質(zhì)上都是開(kāi)發(fā)商在滿足日益增長(zhǎng)的需求，為了更好的賣房子，或者把房子賣出更高的價(jià)格，這是開(kāi)發(fā)商的本份，過(guò)去沒(méi)有那么做的原因是因?yàn)樾枨蠛徒?jīng)濟(jì)水平有一定的關(guān)系，我認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商的本份，我認(rèn)為本質(zhì)上都沒(méi)有變。

袁鴻昌：張總，是否您的城市運(yùn)營(yíng)還沒(méi)有到來(lái)？大家還在做開(kāi)發(fā)的事？

張明貴：我認(rèn)為是這樣的，因?yàn)樵旄拍詈驮爨孱^是開(kāi)發(fā)商最擅長(zhǎng)的事，新希望是做產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)，我對(duì)運(yùn)營(yíng)還有一點(diǎn)的理解，包括新希望集團(tuán)曾經(jīng)在做產(chǎn)城一體，綜合配套，拉高城市密度，其實(shí)經(jīng)營(yíng)的效果也不錯(cuò)，但是我的感覺(jué)不外乎還是在賣房子，只不過(guò)配套好了一些而已。

袁鴻昌：陳總也這樣認(rèn)為嗎？

陳文：可能有不一樣的聲音，我有一些不同的感觸。大部分的開(kāi)發(fā)公司里面都有運(yùn)營(yíng)部，我認(rèn)為運(yùn)營(yíng)部在一個(gè)企業(yè)里面承擔(dān)三個(gè)職能：第一是管計(jì)劃落地的，對(duì)開(kāi)發(fā)公司來(lái)講，原來(lái)我們只需要解決，這個(gè)項(xiàng)目按照規(guī)劃指標(biāo)合格的建出來(lái)就可以了，運(yùn)營(yíng)很重要的一點(diǎn)是你不僅要建出來(lái)，運(yùn)營(yíng)的邏輯背后是要高效高標(biāo)準(zhǔn)的建出來(lái)，這也意味著對(duì)一個(gè)城市的責(zé)任，只有有了城市責(zé)任才有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的能力和愿景。

第二個(gè)是解決端口問(wèn)題，部門(mén)和部門(mén)之間有很多的借力，是需要運(yùn)營(yíng)執(zhí)行的，比如規(guī)劃落地、交通問(wèn)題、綠化問(wèn)題等等。在這個(gè)端口實(shí)現(xiàn)很好的運(yùn)營(yíng)，往往這個(gè)項(xiàng)目就能獲得很好的超額回報(bào)，我認(rèn)為這個(gè)超額回報(bào)是這個(gè)行業(yè)走下去的利潤(rùn)來(lái)源。

第三個(gè)在一個(gè)企業(yè)當(dāng)中，運(yùn)營(yíng)是解決1+1大于2的選擇，運(yùn)營(yíng)最后出現(xiàn)的成果，要比單部門(mén)來(lái)做更好。從開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，前十年我們更多的是給業(yè)主建一所好房子，未來(lái)更多的是給業(yè)主搭一個(gè)好的生活平臺(tái)。

運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)，資源如何分配

袁鴻昌：我想問(wèn)各位企業(yè)的掌舵人，你們?cè)谫Y源的投入上，運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)占企業(yè)的百分比是什么樣？為什么？運(yùn)營(yíng)說(shuō)起來(lái)很開(kāi)心，但是利潤(rùn)很薄，花很多的資源，賺錢(qián)又很少，各位老總你們是怎么分配你們公司的資源，搭配運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的？

蔣思海：這個(gè)比例，我想我們的投入應(yīng)該說(shuō)80%以上是在開(kāi)發(fā)，20%在運(yùn)營(yíng)。我認(rèn)為一個(gè)好的開(kāi)發(fā)商就是城市的運(yùn)營(yíng)商。

張智：我理解每個(gè)人對(duì)城市運(yùn)營(yíng)商這個(gè)概念的理解有所不同，剛剛張總說(shuō)的觀點(diǎn)我也認(rèn)為他的邏輯，站在他的角度是有理由的。從我們來(lái)講，當(dāng)你的業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸到了城市運(yùn)營(yíng)的那些緯度去的時(shí)候，而且你通過(guò)在這方面做出努力，而獲取收益的時(shí)候，你就應(yīng)該是承載城市運(yùn)營(yíng)的使命的開(kāi)發(fā)商了，就應(yīng)該是城市運(yùn)營(yíng)商。

同時(shí)，城市運(yùn)營(yíng)不是那么簡(jiǎn)單，它確實(shí)需要根據(jù)城市運(yùn)營(yíng)的方方面面，要去考慮的緯度比我們一般的開(kāi)發(fā)考慮很多的東西，除了硬件建設(shè)，包括人口、文化的導(dǎo)入，方方面面，使得我們的業(yè)主能夠喜歡上這個(gè)地方，讓它持續(xù)的產(chǎn)生活力。這確實(shí)是一個(gè)很難的事，但確實(shí)也是一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的內(nèi)功所在。

（新希望地產(chǎn)集團(tuán)總裁張明貴）

張明貴：未來(lái)十年，我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商絕對(duì)的利潤(rùn)主體和收入來(lái)源還是建筑開(kāi)發(fā)，說(shuō)一個(gè)最簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)，我們一年的產(chǎn)值，未來(lái)十年保持在10萬(wàn)億元左右，圍繞社區(qū)資產(chǎn)這個(gè)角度來(lái)講，今天中國(guó)的存量房，最多200億平方米。我們簡(jiǎn)單說(shuō)每平方米一年的物業(yè)費(fèi)可能20塊錢(qián)，4000億元，它的收入水平可能還不如10萬(wàn)億元的利潤(rùn)水平高。我相信這種權(quán)重和主體，在未來(lái)不能說(shuō)永遠(yuǎn)不可改變，但是在我們有生之年不可改變。

（東原地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理陳文）

陳文：第一個(gè)運(yùn)營(yíng)的邏輯是兩件事，搭平臺(tái)、做內(nèi)容。尤其從2012~2015年，搭平臺(tái)搭得比較好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)應(yīng)該多多少都實(shí)現(xiàn)比較好的溢價(jià)銷售。

第二個(gè)做內(nèi)容這個(gè)端口，我們目前這個(gè)企業(yè)心思還是放在大平臺(tái)這個(gè)端口，做內(nèi)容有很多的嘗試，百花齊放，但是沒(méi)有一個(gè)非常成功的樣板，但是最起碼在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，對(duì)于百年基業(yè)有想法的企業(yè)家來(lái)講，在做內(nèi)容這件事上，這兩年在不停的加大投入，在不同的方向做嘗試，因?yàn)橄喈?dāng)一部分人認(rèn)為做內(nèi)容是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，或者是差別化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源之一，未來(lái)到底會(huì)怎么樣，暫時(shí)不好說(shuō)，只能說(shuō)這個(gè)端口對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際貢獻(xiàn)很低，但是就像一個(gè)企業(yè)的研發(fā)投入一樣，它對(duì)未來(lái)可能也許會(huì)讓大家獲得一種驚喜，目前還存在一個(gè)百花齊放的創(chuàng)新投入和研發(fā)嘗試。

袁鴻昌：感謝四位嘉賓，你們的發(fā)言讓我深受啟發(fā)，2010年世博會(huì)有一句口號(hào)，叫城市讓生活更美好，事實(shí)上這些年城市讓我們更富有，城市未來(lái)的美好程度也取決于大家，如果我們僅僅做開(kāi)發(fā)商的話，城市會(huì)變得更加美好，不管是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，剛剛在座各位都說(shuō)了很多，公司越做越成功，在座的各位投資也更加的成功。