每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)

這幾天，“個(gè)人購(gòu)匯不得再用于境外購(gòu)房及投資”的消息刷爆朋友圈。

2016年12月31日晚間，外匯局在“國(guó)家外匯管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人就改進(jìn)個(gè)人外匯信息申報(bào)管理答記者問(wèn)”中表明，個(gè)人年度購(gòu)匯5萬(wàn)美元的便利化額度沒(méi)有變化，同時(shí)重申了個(gè)人購(gòu)匯不得用于海外購(gòu)房及投資等未開(kāi)放的資本項(xiàng)下交易。

外管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過(guò)去，我國(guó)國(guó)際收支個(gè)人購(gòu)匯中存在一些漏洞，致使部分違規(guī)、欺詐、洗錢等行為時(shí)有發(fā)生，包括利用經(jīng)常項(xiàng)目從事資本項(xiàng)目交易（比如海外購(gòu)房和投資等），還在一定程度上助長(zhǎng)了地下錢莊等違法行為，這擾亂了正常交易秩序，也對(duì)廣大遵守個(gè)人購(gòu)匯規(guī)定的居民形成了利益侵蝕。

本次改進(jìn)強(qiáng)調(diào)了個(gè)人購(gòu)付匯應(yīng)遵循的規(guī)則和相應(yīng)的法律責(zé)任，要求個(gè)人辦理購(gòu)匯業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)認(rèn)真閱讀并如實(shí)、完整申報(bào)，作出承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的承諾。

外匯局指出，“當(dāng)前我國(guó)資本賬戶尚未實(shí)現(xiàn)完全可兌換，資本項(xiàng)下個(gè)人對(duì)外投資只能通過(guò)規(guī)定的渠道，如QDII（合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者）等實(shí)現(xiàn)。除規(guī)定的渠道外，居民個(gè)人購(gòu)匯只限用于經(jīng)常項(xiàng)下的對(duì)外支付，包括因私旅游、境外留學(xué)、公務(wù)及商務(wù)出國(guó)、探親、境外就醫(yī)、貨物貿(mào)易、購(gòu)買非投資類保險(xiǎn)以及咨詢服務(wù)等。”

海外樓市被釜底抽薪——美、韓、澳、加地產(chǎn)迎來(lái)巨大利空！

雖然中國(guó)沒(méi)有對(duì)5萬(wàn)美元的購(gòu)匯額度進(jìn)行下調(diào)，但是在購(gòu)匯申請(qǐng)書(shū)上明確說(shuō)明：

境內(nèi)個(gè)人辦理購(gòu)匯時(shí)，不得用于境外買房、證券投資、購(gòu)買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目。

從2017年1月1日起，無(wú)論你是在銀行柜面還是通過(guò)網(wǎng)銀、手機(jī)銀行等電子渠道辦理購(gòu)匯，均需要填寫《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)書(shū)》，明確填寫購(gòu)匯用途。

但在此之前，一般情況下，個(gè)人因旅游等去銀行購(gòu)匯，柜面工作人員會(huì)口頭詢問(wèn)購(gòu)匯用途，然后在銀行系統(tǒng)內(nèi)錄入，并不需要個(gè)人填寫相關(guān)表格。

從外管局的表態(tài)來(lái)看，國(guó)家從未允許個(gè)人購(gòu)匯可以用于海外購(gòu)房及投資，這屬于尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目。

一直以來(lái)，國(guó)人常用的辦法都有，利用他人的年度用匯額度進(jìn)行資金的違規(guī)跨境流動(dòng)，這俗稱為“螞蟻搬家”。而今，這個(gè)辦法可能行不通了，外管局表示，在額度內(nèi)購(gòu)匯，須按規(guī)定進(jìn)行完整、真實(shí)的信息申報(bào)；超過(guò)便利化額度的，須提供本人因私護(hù)照及有效簽證、境外學(xué)校錄取通知書(shū)、學(xué)費(fèi)證明或生活費(fèi)用證明。

而且這一管理辦法嚴(yán)格執(zhí)行后，如果違反上述規(guī)定，除了列入關(guān)注名單，除此后兩年都取消五萬(wàn)美元購(gòu)匯額度外，還可能面臨逃匯金額30%左右的罰款，以及5萬(wàn)以下罰款，甚至要負(fù)擔(dān)刑事責(zé)任。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北美、澳洲、西歐等甚至百分之三十以上的海外投資房產(chǎn)部分是中國(guó)人買的。

如今，國(guó)內(nèi)居民的外匯兌換限額大幅下降，顯然將限制他們前往那些市場(chǎng)買房，并對(duì)那些在海外有大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，造成巨大的利空。

三四線城市樓市的巨大利好！

然而，硬幣總有正反兩面。有業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)的做法可以避免短時(shí)間內(nèi)非正常的資金大量流出。一旦中國(guó)的外匯儲(chǔ)備巨額流失，會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的貨幣發(fā)行機(jī)制受到巨大的沖擊，使我國(guó)貨幣環(huán)境惡化，導(dǎo)致中國(guó)的財(cái)富流失。

伴隨美元加息，美元指數(shù)大幅度走強(qiáng)，而且未來(lái)存在多次加息的預(yù)期，如果中國(guó)資金還是外流了，則或流向美國(guó)股市、美國(guó)債市、美國(guó)房市。

而限制居民換匯金額，雖然給海外樓市帶來(lái)利空；但也對(duì)國(guó)內(nèi)的非限購(gòu)城市，尤其是三四線城市帶來(lái)巨大的利好。

通常情況下，人們的投資偏好是固定的。很難想像一個(gè)喜歡買房子的人，會(huì)愿意把投資轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)更大的股票和債券市場(chǎng)。

在海外市場(chǎng)不能購(gòu)房之時(shí)，很多人會(huì)重新考慮在非限購(gòu)的城市，尤其是三四線城市買房，從而幫助這些城市消化庫(kù)存。

實(shí)際上，如果觀察今年銷售排名前三名的房企可以發(fā)現(xiàn)，今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的恒大和碧桂園等在三四線城市都有一定規(guī)模的布局，尤其是在十月份很多熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大幅銳減時(shí)，這些企業(yè)在十月份、十一月和十二月份三個(gè)月依然取得了非常亮眼的業(yè)績(jī)。

另一方面，如果本輪美元兌人民幣單邊匯率升值結(jié)束，那些大規(guī)模使用了境外債的房企，融資成本連續(xù)攀升的勢(shì)頭就會(huì)減弱，公司的銷售壓力也會(huì)減輕，不用出臺(tái)大幅降價(jià)賣房等極端措施，減輕財(cái)務(wù)上的壓力?？陀^上，有助于三四線城市培育有利于去庫(kù)存的良性市場(chǎng)環(huán)境。

這也許是為什么今天股市一開(kāi)門，恒大和碧桂園雙雙看漲的原因。

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