每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧

在經(jīng)歷2016年4季度的樓市調(diào)控之后，全國樓市出現(xiàn)明顯降溫態(tài)勢，北京、深圳、廈門、蘇州、溫州等房價上漲幅度較大的城市出現(xiàn)量價齊跌。12月深圳一手房成交量環(huán)比下降26%，北京第4季度成交環(huán)比降42%，上海12月新房成交達(dá)5年來同期最低。

另一個一線城市廣州，2016年房價上漲幅度不及北上深，在樓市調(diào)控下表現(xiàn)較為平穩(wěn)。在經(jīng)歷10月和11月價量微跌之后，12月成交達(dá)到11840套，成交均價重新站上1.7萬元/平方米大關(guān)，呈現(xiàn)趨穩(wěn)上揚(yáng)態(tài)勢。

在新一輪政策加碼之下，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，廣州樓市政策還存在較大收緊空間，政策加碼風(fēng)險加劇。

2016年廣州新房成交12.7萬套

從2016年3月份開始，廣州樓市延續(xù)了每月成交“百萬平方米”的節(jié)奏。在土地市場的攪動下，廣州樓市在2016年8-9月份呈現(xiàn)火熱態(tài)勢，但相對其他一線城市，2016年廣州樓價顯得異常理性、平穩(wěn)，成交量則達(dá)到歷史高位。

據(jù)網(wǎng)易監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州一手房成交12.7萬套，同比上漲38.4%，成交均價為16656元/平方米，同比上漲9.7%，成交總金額達(dá)到2330億元。

一手房成交大戶主要集中在外圍區(qū)域，超過80%成交集中在廣州市外圍六區(qū)。中心區(qū)新貨不足，越來越多需求包括改善需求，轉(zhuǎn)移至二手市場。

據(jù)中原研究部監(jiān)測廣州市房管局存量房交易數(shù)據(jù)顯示，2016年1-9月成交已超2015年全年水平，2015年共成交13萬套，成交量達(dá)到歷史高峰，同比增長61%，是2014年的2.3倍。

土地公開招拍掛出讓總面積、總金額則明顯減少。據(jù)合富輝煌監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市土地成交總量715萬平方米，同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，占總量的63%，同比下降31%；商業(yè)用地成交253萬平方米，同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年932億元，同比下降29%。

在市場成交量大增以及土地出讓金下降的背景下，新增供應(yīng)下降，廣州樓市去庫存效果顯著。從各區(qū)庫存量看，除荔灣受廣鋼新城新貨高度集中供應(yīng)外，存量上升，其余各區(qū)存量均表現(xiàn)為下降態(tài)勢，各區(qū)存量普降兩成以上，去化周期普降6個月。

政策加碼風(fēng)險加劇

合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2017年廣州市（不含從化）新增供應(yīng)8萬套，相比于2016年近19萬套的新貨供應(yīng)出現(xiàn)大幅下降。中心五區(qū)得益于近兩年地市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)2萬套，市場有望解渴，外圍區(qū)域新增貨量預(yù)計(jì)達(dá)4.7萬套，相比2016年大幅減少。

2016年廣州總庫存下降22%，合富輝煌市場研究中心總監(jiān)馮佩云分析，2017年廣州個別區(qū)域房價將上漲，但價格上漲的幅度將放緩。

在土地出讓減少，新房新增供應(yīng)不足的情況下，將迫使部分購房需求流向二手房，部分區(qū)域的二手房成交將持續(xù)走高。

2016年黃埔區(qū)成交超過2萬套，成交量僅低于不限購的增城。據(jù)合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2017年新增供應(yīng)1.5萬套，較2016年減少15%，成交量將高位回落，預(yù)計(jì)個別項(xiàng)目將補(bǔ)漲，整體升幅將放緩。

增城因不限購成為2016年成交大戶，2017年供應(yīng)緊俏，主力板塊新貨供應(yīng)減少20%，將持續(xù)賣方市場態(tài)勢。

番禺區(qū)已經(jīng)連續(xù)兩年新增供應(yīng)維持低位，供不應(yīng)求矛盾突出。2016年1-11月新增供應(yīng)85萬平方米，同比減少5%；成交140萬平方米，同比下降11%；均價19073元/平方米，同比上升18%。2017年新貨供應(yīng)預(yù)計(jì)不足1萬套，結(jié)構(gòu)性缺貨將延續(xù)，加上地鐵7號線的開通，板塊內(nèi)的土地樓面價超3萬/平方米，合富輝煌預(yù)計(jì)2017年番禺區(qū)域樓價將維持較快增長。

同樣位于外圍的南沙、花都、從化等區(qū)域新增供應(yīng)充足，在政策調(diào)控下，去庫存是這些區(qū)域的主旋律。

從新增貨量和需求來看，2017年廣州樓市的分化還將持續(xù)，合富輝煌預(yù)計(jì)2017年廣州土地市場熱度有所下降，整體房價穩(wěn)中有升。2016年12月，鄭州、武漢、濟(jì)南先后出臺更為嚴(yán)格的限購政策，在房價看漲氛圍下，廣州政策收緊的壓力正在加大。

黎文江表示，2017年廣州漲價是一個趨勢，但廣州在認(rèn)房認(rèn)貸等政策調(diào)控方面還有空間，政策收緊的風(fēng)險在加劇。四個一線城市中廣州屬于政策較為寬松的，首付三成，外來人口購房3年社保等均存在收緊空間。