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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 每經(jīng)編輯 隋丕寧

近日，一則“外地客打飛的去重慶買房”的消息吸引無(wú)數(shù)眼球。重慶樓市是不是要漲了？面對(duì)各種傳言，重慶市國(guó)土局借當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，三條調(diào)控措施，意在穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

各種傳言背后，重慶樓市未來(lái)走勢(shì)如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深入研究。

計(jì)價(jià)方式暫難改變？

多年來(lái)，作為重慶某中型房企總經(jīng)理，梁斌一直堅(jiān)持參加在海南三亞舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇，在他看來(lái)，這是跟一線知名操盤大佬當(dāng)面交流的一次難得機(jī)會(huì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者去年6月份見(jiàn)到梁斌時(shí)，恰好是返程到三亞機(jī)場(chǎng)的路上。一路上，他講了一些當(dāng)時(shí)參會(huì)的心得和感悟。他說(shuō)，每年都有不一樣的東西，雖然來(lái)一趟不易，但很值得。

2014年至今，梁斌作為這家房企的主要操盤手，一直在運(yùn)作重慶市銅梁區(qū)的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從行政區(qū)劃來(lái)看，這是一個(gè)重慶區(qū)縣的項(xiàng)目，因與某大型央企合作，讓他在資金上毫無(wú)后顧之憂，操盤也變得游刃有余。在梁斌的微信個(gè)人簽名上，寫著“專注當(dāng)下，聚焦深耕”，一直也未曾更新過(guò)。

去年12月30日，任職重慶市長(zhǎng)近7年的黃奇帆辭職?！?span lang="EN-US">21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊文稱，重慶房地產(chǎn)商會(huì)已起草一個(gè)關(guān)于全市全面推行商品房銷售按建筑面積計(jì)價(jià)的建議。

此消息一出，輿論嘩然。記者從重慶多家房企了解到，上述動(dòng)作不虛?！督?jīng)濟(jì)觀察報(bào)》近日?qǐng)?bào)道稱，上述起草文件已轉(zhuǎn)至重慶市工商聯(lián)。詳剖其原因，輿論基調(diào)變成了“重慶房企被壓抑得太久”。

2002年，重慶市人大常委會(huì)審議通過(guò)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求該市城鎮(zhèn)商品房按套內(nèi)計(jì)價(jià)，也成為當(dāng)時(shí)全國(guó)首個(gè)以地方立法確定房產(chǎn)計(jì)價(jià)方式的西部城市。

黃奇帆深耕重慶15年，僅市長(zhǎng)一職就當(dāng)了近7年，從2013年到2015年，重慶GDP增長(zhǎng)摘得“三連冠”，引領(lǐng)全國(guó)，但重慶房?jī)r(jià)一直保持平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年，重慶GDP增長(zhǎng)達(dá)98%，當(dāng)?shù)鼐用袢司杖朐鲩L(zhǎng)55%，但房?jī)r(jià)只增長(zhǎng)12%。即便是去年典型一二線城市樓市瘋狂，重慶房?jī)r(jià)依然保持平穩(wěn)。

近來(lái)，梁斌也一直關(guān)注網(wǎng)上有關(guān)重慶樓市的新聞，他說(shuō)重慶不需要高房?jī)r(jià)，平穩(wěn)最好，外界此時(shí)就是借機(jī)炒作。梁斌坦言，“房地產(chǎn)商會(huì)是工商聯(lián)的一個(gè)行業(yè)自律性組織，它基本代表開發(fā)商的利益，是一個(gè)民間行為的組織，發(fā)布那個(gè)聲明的有效性是值得思考的。”

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪說(shuō)，“重慶新房均價(jià)8000元/平方米左右，主城區(qū)開發(fā)企業(yè)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，如果改成建筑面積，每平方米要漲1000多元，老百姓還是難以接受的，調(diào)整計(jì)價(jià)方式暫時(shí)有些難。”

“會(huì)暴漲？不可能！”

按照“一城一策”原則，去年國(guó)慶節(jié)前后，全國(guó)20多個(gè)熱點(diǎn)城市先后實(shí)施樓市調(diào)控新政，包括北上廣深及南京、杭州、蘇州、合肥、武漢等16個(gè)城市成為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。

伴隨熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，作為如融創(chuàng)、保利等全國(guó)一線房企重兵布局的核心城市，重慶卻成了一個(gè)典型例外。不少房產(chǎn)專家曾說(shuō)，從上一波房?jī)r(jià)上漲軌跡來(lái)看，接下來(lái)新的洼地就是重慶。

領(lǐng)域盛景機(jī)構(gòu)在回顧去年11月份重慶樓市時(shí)表示，重慶樓市年底翹尾，交易量創(chuàng)歷史新高，存銷比創(chuàng)40個(gè)月最低點(diǎn)，降至6個(gè)月以下，成交價(jià)再創(chuàng)新高。從數(shù)據(jù)來(lái)看，前11個(gè)月累計(jì)成交2338萬(wàn)平方米，超過(guò)2015年全年。

去年12月初，媒體曝出重慶很多樓盤竟賣斷了貨。當(dāng)月中旬，領(lǐng)域盛景監(jiān)測(cè)顯示，重慶當(dāng)時(shí)出讓4宗地，5天地價(jià)漲了4倍。根據(jù)梁斌深耕重慶多年的經(jīng)驗(yàn)，他直言房?jī)r(jià)“翻倍不可能”。

他說(shuō)，“任何產(chǎn)品的價(jià)格都是供求關(guān)系決定的，當(dāng)前還是供大于求，重慶不具備全國(guó)化投資或投機(jī)購(gòu)房的能力，最近10年來(lái)外地購(gòu)房比例均不超10%，北上深賣的是全國(guó)乃至東南亞等客戶，加上重慶現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平，決定了難以撐起高房?jī)r(jià)。”

“說(shuō)重慶房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，都是炒作。實(shí)際存銷比并不低，前3年重慶雖然放緩了固定資產(chǎn)投資增速，特別是房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，但土地供應(yīng)還是非常大。”梁斌說(shuō)，今年估計(jì)量?jī)r(jià)變化不大，房企應(yīng)該結(jié)合自身情況合理采取定價(jià)策略，不應(yīng)成為爆炒房?jī)r(jià)的參與者，不然破壞的是整個(gè)重慶樓市乃至經(jīng)濟(jì)生態(tài)。

當(dāng)月底，重慶國(guó)土房管局刊文總結(jié)稱，2016年以來(lái)，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。近期將保持土地有效供給，加大購(gòu)地審查力度，防止囤地、炒地等，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售備案，嚴(yán)打哄抬房?jī)r(jià)等違法行為，繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)。