每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊軍

“以后房地產(chǎn)的語(yǔ)境將是‘城市群’。”這句話已被企業(yè)界和學(xué)界很多專家級(jí)人士表述過(guò)。此話背后，實(shí)際上描述的是房地產(chǎn)新一輪的“地域戰(zhàn)”，在這一輪新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城市群將是房企決勝的關(guān)鍵，特別是我國(guó)城市群體量和產(chǎn)能都龐大的“長(zhǎng)三角”地區(qū)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從2016年房企成績(jī)單上發(fā)現(xiàn)，幾乎TOP10的房企都在“長(zhǎng)三角”開(kāi)展了重比例的布局。融創(chuàng)就是其中的典型，在1500億元的全年總銷售額中，“長(zhǎng)三角”五城就貢獻(xiàn)了401億元。

在不少分析人士看來(lái)，融創(chuàng)依靠資金優(yōu)勢(shì)采用合作并購(gòu)等方式，在快速完成2016年布局的同時(shí)，保證了布局城市的聚焦性，即聚焦以“長(zhǎng)三角”為主的重點(diǎn)城市群。而正是因?yàn)樵摬季值某晒Γ谷趧?chuàng)取得了靚麗的年度成績(jī)。

但值得注意的是，以上海為主的重點(diǎn)城市群的核心城市，也是房地產(chǎn)調(diào)控的“重磅地帶”，在此情況下，融創(chuàng)會(huì)如何處理，如何制勝？

●“長(zhǎng)三角”區(qū)域立下汗馬功勞

在中國(guó)的多個(gè)城市群中，“長(zhǎng)三角”是最為重要的區(qū)域之一，上海更是“長(zhǎng)三角”的重中之重。2016年中，國(guó)務(wù)院通過(guò)《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，以上海為中心，全面建成具有全球影響力的世界級(jí)城市群。在政策和市場(chǎng)的雙重作用下，以上海為核心城市，建立“長(zhǎng)三角”一體化的廣義上海區(qū)域，其意義也越來(lái)越深遠(yuǎn)。

實(shí)際上，一直以來(lái)，上海作為全國(guó)最總要的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，一向是各大開(kāi)發(fā)商攻城略地之所在。而上海市場(chǎng)輻射的外溢，則加速了其他“長(zhǎng)三角”重點(diǎn)城市和上海的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從融創(chuàng)發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2016年融創(chuàng)中國(guó)以1500億元銷售額坐穩(wěn)全國(guó)房企銷售額10強(qiáng)的第7位，其中“長(zhǎng)三角”區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)達(dá)到401億元，可謂立下汗馬功勞。而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的背后，是融創(chuàng)深耕“長(zhǎng)三角”的戰(zhàn)略布局。

據(jù)融創(chuàng)介紹，公司的布局以“長(zhǎng)三角”高凈值人群聚集密度最大、對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求最高、對(duì)品牌價(jià)值最有認(rèn)同感的重點(diǎn)城市，打造全體系的高端住宅項(xiàng)目。從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，這一戰(zhàn)略已經(jīng)帶來(lái)了高層次的品牌溢價(jià)力。

從融創(chuàng)2016年的拿地路徑也能看出其明顯的“城市群”布局方向。從拿地方式上來(lái)看，融創(chuàng)一改以往的舉牌模式，實(shí)行以并購(gòu)為主的拿地策略。

2016年5月，融創(chuàng)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)；9月斥資40億元認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行股票9.07億股，直接和間接接手了金科很多重點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備。同樣，融創(chuàng)以137.88億元獲得了融科智地旗下42個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目基本位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)城市。加之與綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)等企業(yè)的并購(gòu)與合作，融創(chuàng)成功進(jìn)入27個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了在“環(huán)渤海”“長(zhǎng)三角”“珠三角”和中西部一、二線核心城市的卡位布局，最終完成了四大一線城市的布局。

整體看來(lái)，2016年，融創(chuàng)在以上海為核心的一線城市的土地儲(chǔ)備有所增加，在南京、蘇州、無(wú)錫、常州、東莞、深圳、惠州、太原、西安、南京等不同城市群的重點(diǎn)二線城市也增加了不少優(yōu)質(zhì)地塊。

“融創(chuàng)將進(jìn)一步鞏固一、二線城市的土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額，擴(kuò)大戰(zhàn)略布局。”融創(chuàng)指出，基于融創(chuàng)在并購(gòu)方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也是鑒于公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格太高，并購(gòu)收購(gòu)與合作將繼續(xù)是融創(chuàng)擴(kuò)展的重要方式。

●聚焦中高端產(chǎn)品對(duì)沖調(diào)控

布局是房企制勝的起點(diǎn)，而具體項(xiàng)目才是決定戰(zhàn)略成色的關(guān)鍵。

優(yōu)淘城總裁薛建雄曾直言，當(dāng)前房企競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化，領(lǐng)先的產(chǎn)品、雄厚的資金及土地儲(chǔ)備、卓越的品牌影響力、強(qiáng)大的營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)能力，才是房企“血拼”的關(guān)鍵。

而就產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，融創(chuàng)中國(guó)已率先在上海區(qū)域建立了成熟的產(chǎn)品體系。例如以純法式園林作為項(xiàng)目精髓的玉蘭系列、御園系列、臻園系列等。融創(chuàng)的“壹號(hào)院”系、“壹號(hào)”系等多條產(chǎn)品線則契合了所在城市的氣質(zhì)。以上海為例，融創(chuàng)濱江壹號(hào)院位于盧灣世博濱江板塊，和世博會(huì)永久建筑中國(guó)館隔江呼應(yīng)，共同構(gòu)成上海城市文明最現(xiàn)代化的文化地標(biāo)。

市場(chǎng)銷量給了產(chǎn)品戰(zhàn)略最好的證明。以濱江壹號(hào)院和陸家嘴壹號(hào)院為例，兩項(xiàng)目2016年的累計(jì)成交就超過(guò)110億元。

2016年上半年，代表融創(chuàng)高端的壹號(hào)院系列——融創(chuàng)壹號(hào)院首度進(jìn)駐上海，憑借這個(gè)TOP系產(chǎn)品，融創(chuàng)在2016年實(shí)現(xiàn)合同銷售額87.68億元，網(wǎng)簽額51.64億元，名列上海1500萬(wàn)~3000萬(wàn)商品住宅成交套數(shù)第一、上海商品住宅銷售金額第五。

可以說(shuō)，此次融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域的成交佳績(jī)，很大程度得益于成熟的產(chǎn)品體系和穩(wěn)定的產(chǎn)品品質(zhì)。2016年，融創(chuàng)上海實(shí)現(xiàn)214億元合同額，并以220億網(wǎng)簽額穩(wěn)居上海樓市前三。

融創(chuàng)把上海取得市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品體系，快速?gòu)?fù)制到其他城市，也取得了很大的成功。

以創(chuàng)桃花源系產(chǎn)品為例，產(chǎn)品線闡釋了深厚的傳統(tǒng)人居文化底蘊(yùn)，在蘇州市場(chǎng)引起共鳴。如地處蘇州城市核心的融創(chuàng)·蘇州桃花源，就改變了蘇州古典園林自造“假山假水”的局限，首次將中國(guó)古典園林建造在湖心半島之上，引起了良好的市場(chǎng)反響。這種傳承中式園林文化、江南園林的建筑風(fēng)格，以及符合中國(guó)家族居住的方式沿襲到無(wú)錫，同樣得到認(rèn)可。2016年融創(chuàng)無(wú)錫就以52億元合同額連續(xù)第五年奪冠無(wú)錫樓市。其中，無(wú)錫蠡湖香樟園成為1.6萬(wàn)元／平方米單價(jià)以上商品住宅銷冠。

值得一提的是，融創(chuàng)在這些區(qū)域做的，普遍為改善型中高端產(chǎn)品。據(jù)融創(chuàng)透露，未來(lái)企業(yè)將打造的改善型產(chǎn)品的比重會(huì)越來(lái)越大。融創(chuàng)2017年的目標(biāo)是2200億元，上海區(qū)域?qū)⑹瞧錁I(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力。融創(chuàng)計(jì)劃推出桃花源和都心桃源兩大品牌。

“這樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)當(dāng)前的調(diào)控來(lái)說(shuō)，適應(yīng)性更好些。”業(yè)內(nèi)人士指出。

的確，記者注意到，在從2016年10月開(kāi)始的這一輪調(diào)控中，“長(zhǎng)三角”可謂“調(diào)控深水區(qū)”，特別是調(diào)控開(kāi)始較早的上海，其執(zhí)行力度也堪稱全國(guó)最嚴(yán)格。

從另一方面來(lái)看，上海、杭州、南京等城市，依然具備吸引人口、匯聚精英的巨大能力。這對(duì)房企來(lái)說(shuō)是機(jī)遇，但由于重點(diǎn)城市主要消費(fèi)人群和消費(fèi)水平的提升，普通小戶型剛需產(chǎn)品已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)，改善型中高端產(chǎn)品將是下一輪熱銷產(chǎn)品，踩對(duì)節(jié)點(diǎn)才能抓住機(jī)遇。

“在這樣的情況下，融創(chuàng)重點(diǎn)布局‘長(zhǎng)三角’這樣的城市群的核心城市，并在這些區(qū)域重點(diǎn)打造品質(zhì)感強(qiáng)的中高端產(chǎn)品，打法是正確的。而且因?yàn)槿趧?chuàng)并購(gòu)能力強(qiáng)，它能夠用相對(duì)較合理的成本，直接‘殺入’成熟地區(qū)獲取成熟項(xiàng)目，從捕捉機(jī)遇的角度看，能夠更快。”薛建雄指出。