每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 王婷婷 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)記者 吳若凡 王婷婷 每經(jīng)編輯 楊軍

1月12日，綠地控股（600606，SH）發(fā)布2016年業(yè)績快報(bào)。其快報(bào)顯示，2016年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2594億元，利潤總額142億元，年末總資產(chǎn)6926億元，分別實(shí)現(xiàn)25%、34%和15%的同比增長。其中房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額2550億元，同比增長11%。

值得一提的是，萬科、恒大、碧桂園近日相繼公布2016年全年業(yè)績，其銷售額均破3000億元，位列全國前三。相較之下，曾長期“霸占”房地產(chǎn)排行榜前三的綠地，自2014年與萬科爭奪“一哥”之位后，逐漸淡出三甲之列。也正是從2014年開始，綠地提出“轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”，這也是綠地控股董事長、總裁張玉良的“張式”解法。

1月11日，張玉良在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)多次強(qiáng)調(diào)，綠地已經(jīng)不是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，“2016年綠地發(fā)展策略的核心仍然是‘時(shí)、勢’二字。‘轉(zhuǎn)型、升級’在綠地永遠(yuǎn)是常態(tài)。”

從綠地近日披露的2017年戰(zhàn)略可見，從戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、人事結(jié)構(gòu)調(diào)整到具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和合作方式，綠地在2017年都有大的改變。張玉良透露，在管理層面計(jì)劃建立和運(yùn)行若干區(qū)域管理總部，統(tǒng)一對外接口，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)資源，提升“投資+基建+產(chǎn)業(yè)+新城”等新商業(yè)模式的運(yùn)行效能。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將逐步向大市場、大區(qū)域、強(qiáng)管控的格局過渡。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此前綠地曾從各行業(yè)獵入一大批“80后”進(jìn)入綠地?fù)?dān)任要職。張玉良表示，人才要匹配綠地戰(zhàn)略的“大轉(zhuǎn)型”，2016年曾開展“千人干部培訓(xùn)”，并層層篩選最終留下40人作為后備新干部，輸送到管理層，單位的正職更換率達(dá)到20%。“2017年人還是重點(diǎn)，全員還會再進(jìn)行一輪大規(guī)模的更換，再推一批年輕人上去。”

戰(zhàn)略側(cè)重：大基建規(guī)模要達(dá)2000億

2014年前后，綠地在房地產(chǎn)主業(yè)之外逐漸提出“大基建+大金融+大消費(fèi)”三大新興戰(zhàn)略，如今張玉良指出，繼續(xù)調(diào)整和優(yōu)化結(jié)構(gòu)依然是綠地的重點(diǎn)，“如今的綠地已經(jīng)跟其他房地產(chǎn)企業(yè)不一樣了，綠地已經(jīng)是具備綜合性產(chǎn)業(yè)特征的企業(yè)集團(tuán)。”

在綠地深度調(diào)整戰(zhàn)略的背后，張玉良考慮的是“供給側(cè)改革”的導(dǎo)向，其直言，綠地的打法是抓住結(jié)構(gòu)性的市場機(jī)遇，將資源配置到有需求、有增長潛力的重點(diǎn)地區(qū)和產(chǎn)品領(lǐng)域。

記者注意到，綠地在房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與區(qū)域結(jié)構(gòu)“雙調(diào)整”。數(shù)據(jù)顯示，2016年綠地在一線城市和其他城市的銷售比例約7:3，一、二線重點(diǎn)城市與其他城市的新增土儲比例也基本為86%：14%，而2016年綠地住宅和商業(yè)辦公的物業(yè)與土地的比例也基本為7:3，結(jié)構(gòu)統(tǒng)一性很高且較為均衡，這輪為期一年有余的調(diào)整有一定成效。

張玉良直言，在綠地的計(jì)劃中 ，房地產(chǎn)在2017年并非“停下來”，只是增長慢一點(diǎn)，2017年要比2016年上漲15%~ 20%。“綠地是綜合企業(yè)，應(yīng)該看總規(guī)模而不是單一的一塊。就算單看房地產(chǎn)，要超越綠地，估計(jì)也很難。”

“其他產(chǎn)業(yè)板塊會快速成長，比如大基建，2016年比2015年翻了一番，規(guī)模從500億元到了1000億元，2017年還要翻一倍達(dá)到2000億元。”

據(jù)了解，2016年，綠地基建產(chǎn)業(yè)在平臺能級、布局力度、項(xiàng)目含金量均大幅提升，已成為綠地又一個千億級以上的產(chǎn)業(yè)板塊。全年成功并購了江蘇省建、博大綠澤等一批實(shí)力基建企業(yè)，已初步形成“覆蓋投融建造管、布局東西南北中”的基建產(chǎn)業(yè)版圖，產(chǎn)業(yè)平臺快速擴(kuò)張。成功中標(biāo)南京地鐵5號線、寧波杭州灣新區(qū)等多個PPP項(xiàng)目，覆蓋地鐵、高速、城市公園、片區(qū)開發(fā)等多個領(lǐng)域。

據(jù)張玉良透露，2017年，綠地將依托大基建進(jìn)入“特色小鎮(zhèn)”領(lǐng)域。目前綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐，計(jì)劃在江西（南昌周邊）打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個小鎮(zhèn)。

金融產(chǎn)業(yè)方面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在“投資+投行”全產(chǎn)業(yè)鏈框架下，綠地已收購香港4、9號證券牌照并成立綠地（亞洲）證券，開展境外房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資基金的投資及管理，并參與了螞蟻金服二期等市場熱點(diǎn)項(xiàng)目。

張玉良表示，綠地在第三方支付牌照、在新加坡發(fā)行的210億REITs、保險(xiǎn)拍照獲取等方面，均有不同程度的階段性進(jìn)展。保險(xiǎn)將成為集團(tuán)金融產(chǎn)業(yè)的重要板塊之一，證券信托等則是保持流動性的工具。

“2016年，綠地金融方面的利潤約40億元，在集團(tuán)的利潤率占比約25%，2017年計(jì)劃金融的利潤率占比要穩(wěn)定在20%~25%。”張玉良告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

在大消費(fèi)領(lǐng)域，張玉良透露，在醫(yī)療領(lǐng)域，綠地有望與相關(guān)具備產(chǎn)業(yè)資源的合作方牽手，通過成立公司等方式進(jìn)行全方位合作，發(fā)展特色醫(yī)院、健康產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、遠(yuǎn)程醫(yī)療等業(yè)務(wù)，進(jìn)軍大健康。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2016年，綠地的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)主要集中在供應(yīng)鏈的發(fā)展。進(jìn)口商品直銷實(shí)體門店G-Super在區(qū)域中心城市加速布點(diǎn)，門店總數(shù)達(dá)到26家，規(guī)模躍居精品超市行業(yè)前三。“線上線下同步擴(kuò)張，持續(xù)向供應(yīng)鏈上游拓展、向平臺化演進(jìn)。”綠地表示。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動：商業(yè)模式迭代 業(yè)務(wù)模塊協(xié)同

在“新興產(chǎn)業(yè)增速翻番”的計(jì)劃下，張玉良認(rèn)為，綠地將加速迭代創(chuàng)新的商業(yè)模式、多產(chǎn)業(yè)多業(yè)務(wù)模塊的協(xié)同效應(yīng)。

以綠地新進(jìn)領(lǐng)域特色小鎮(zhèn)為例。據(jù)張玉良透露，“特色小鎮(zhèn)是國家鼓勵的領(lǐng)域，綠地要用既有資源做，比如與交大和復(fù)旦合作培育新產(chǎn)業(yè)，先在‘長三角’，一線城市周邊30~50公里的地方，造特色產(chǎn)業(yè)，把城市和生活功能建起來，這樣來做特色小鎮(zhèn)。”張玉良指出，選址是這一工程的重點(diǎn)，綠地會選擇有溢出效應(yīng)的城市，在交通方便、成本低、環(huán)境好的地段開展，方式上則是一級開發(fā)跟大基建聯(lián)動，由第三方基建來做，這樣自身資本金小也可以運(yùn)用PPP方面的支持。

商業(yè)模式迭代方面，據(jù)了解，隨著地鐵PPP項(xiàng)目的正式落地，“地鐵+物業(yè)”模式將為綠地房地產(chǎn)主業(yè)和基建發(fā)展拓展更大空間。“進(jìn)口商品直銷+地產(chǎn)開發(fā)”則會成為綠地在區(qū)域中心城市迅速啟動商業(yè)體運(yùn)營的標(biāo)配模式。

即使是在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)主業(yè)，綠地在2016年聚焦的兩個關(guān)鍵詞“輕資產(chǎn)”、“產(chǎn)品+服務(wù)”將持續(xù)放大。據(jù)了解，綠地將針對房地產(chǎn)大宗資產(chǎn)，大舉推行資產(chǎn)證券化，與新加坡榮耀基金共同設(shè)立210億規(guī)模REITs，并擬在新加坡證交所主板上市。在新獲的美國南舊金山產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，也采取了合作收購、小股操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，有效優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升盈利能力。

針對商辦產(chǎn)品，綠地?cái)M通過集成內(nèi)外部資源，形成“創(chuàng)客中心、金融服務(wù)、企業(yè)服務(wù)平臺、綠地進(jìn)口商品直銷中心等”一系列重點(diǎn)商辦項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配置，運(yùn)籌商辦地產(chǎn)。

針對大型產(chǎn)城一體化項(xiàng)目，綠地在資源整合、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面多線布局，包括戰(zhàn)略入股重慶協(xié)信，意在全方位整合商辦產(chǎn)業(yè)資源，與上海交大搭建產(chǎn)業(yè)聯(lián)動平臺并引入醫(yī)療科技等產(chǎn)業(yè)資源，均為商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展注入新的動力，激活運(yùn)營價(jià)值。

同時(shí)，張玉良還透露，綠地在投資與管理方面也將有變化。資本層面，綠地將同步推進(jìn)戰(zhàn)略性并購和財(cái)務(wù)性投資，2017年計(jì)劃探索發(fā)展創(chuàng)投業(yè)務(wù)，重點(diǎn)投資有成熟科研成果的創(chuàng)業(yè)公司，獲取投資收益，孵化產(chǎn)業(yè)資源。