每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

在“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”的基調(diào)下，深圳再次收緊始于2016年10月份的調(diào)控措施，并將商務(wù)公寓納入價(jià)格監(jiān)管范疇。

1月19日，網(wǎng)傳多時(shí)的房價(jià)管理細(xì)則被深圳官方證實(shí)。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)官方微信發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）的通知，對深圳開發(fā)商所有關(guān)于價(jià)格（預(yù)售及備案）、開盤的問題進(jìn)行了一系列的限制，其中涵蓋商務(wù)公寓的價(jià)格管理。

《細(xì)則》正式公布的日期選擇在官方對樓市定調(diào)之后。1月17日召開的廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和去庫存工作，深化住房制度改革。廣州、深圳這兩個(gè)熱點(diǎn)城市，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場秩序，確保商品住房價(jià)格穩(wěn)定。

前有監(jiān)管定調(diào)，后有執(zhí)行細(xì)則跟進(jìn)，深圳房價(jià)進(jìn)入“全面管控”狀態(tài)。

“2017年上半年不可能活躍”

上述《細(xì)則》中明確將對預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管理，對擬申請辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目資料進(jìn)行前期審查，對項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行合理指導(dǎo)。

按照細(xì)則規(guī)定，申請預(yù)售項(xiàng)目屬首次申請預(yù)售的，申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，周邊無同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房價(jià)格；申請預(yù)售項(xiàng)目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格，如前一期銷售的項(xiàng)目無同類戶型或價(jià)格明顯低于當(dāng)前市場平均價(jià)格的，可參照周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)。

同時(shí)完善預(yù)售價(jià)格備案和備案變更制度?！都?xì)則》規(guī)定市價(jià)格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目上調(diào)備案價(jià)格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價(jià)格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價(jià)格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房價(jià)大起大落。

有開發(fā)商營銷人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此舉相當(dāng)于確定了一個(gè)原則，就是備案價(jià)格確定后，只能降價(jià)出售不能漲價(jià)。同時(shí)為了避免房價(jià)波動(dòng)過大，降幅也不能太大。對于大型樓盤，前期開發(fā)的樓盤銷售后，后面在同一地塊上開發(fā)的項(xiàng)目不能隨著市場行情上漲，捂盤惜售以后會(huì)減少，因?yàn)槲姹P也不能賺錢，反倒是增加運(yùn)營成本。這對于購房者是一個(gè)利好。此外，該《細(xì)則》對現(xiàn)售房源價(jià)格管理作出規(guī)定，商品住房和商務(wù)公寓，現(xiàn)售價(jià)格“仍按預(yù)售申報(bào)價(jià)格確認(rèn)”。這對于一些希望通過“捂盤”，將預(yù)售盤轉(zhuǎn)為現(xiàn)售盤，來曲線規(guī)避“限漲令”的樓盤，則堵死了出口。同時(shí)精裝房也被納入價(jià)格管理體系，堪稱事無巨細(xì)。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《細(xì)則》評價(jià)為“罕見”的行動(dòng)，此舉投射出深圳樓市調(diào)控的艱巨性，監(jiān)管層力保樓市平穩(wěn)運(yùn)行的決心可見一斑，“這個(gè)籌碼加上去，深圳樓市處于嚴(yán)控局面，2017年上半年不可能活躍。”

商務(wù)公寓銷售將受影響

在深圳的調(diào)控中，不限購的商務(wù)公寓迎來爆發(fā)式增長。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2016年全市商務(wù)公寓的供應(yīng)量穩(wěn)步上升，全年共計(jì)36個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售，新增供應(yīng)增加28.3%至110.97萬平方米，創(chuàng)歷史高位。此外，2016年深圳商務(wù)公寓成交8750套，成交面積61.5萬平方米，同比減少19%；而均價(jià)5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，同樣創(chuàng)下歷史新高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月上海商辦類產(chǎn)品（以類住宅為主）均價(jià)3.17萬元/平方米，較年初漲幅達(dá)44%；深圳公寓均價(jià)則為5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，接近一手住宅水平（5.3萬元/平方米）。

由于商住房價(jià)格存在差異，商業(yè)項(xiàng)目改造為類住宅被質(zhì)疑有規(guī)避調(diào)控的嫌疑。

記者從運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目的人士處獲悉一份由寶安區(qū)對廠房改公寓等違法行為分類處置的文件，包括叫停已建成的廠房改公寓、酒店，以及查封、恢復(fù)投入使用或完工的部分。不過上述文件并沒有得到官方證實(shí)。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿發(fā)布的報(bào)告顯示，目前深圳新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）受開發(fā)商追捧，這種“工改工”項(xiàng)目除了70%研發(fā)用房，開發(fā)商可獲準(zhǔn)建設(shè)30%配套設(shè)施（含公寓）。

據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測，未來5年工改工項(xiàng)目供應(yīng)面積為571萬平方米，其中20%為配套公寓，折合約115萬平方米?？紤]到目前深圳政府對新興產(chǎn)業(yè)的扶持，開發(fā)商激烈爭奪工改工項(xiàng)目的情況或仍將持續(xù)。

目前包括萬科、金地、星河、深業(yè)、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商均涉足公寓市場。

在新的價(jià)格監(jiān)管下，必然會(huì)對深圳商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售產(chǎn)生影響。對于開發(fā)商而言，如何適應(yīng)新形勢調(diào)整營銷策略，是目前面臨的一大挑戰(zhàn)。

深圳中原研究中心王飛認(rèn)為，《細(xì)則》的出臺表明政府不希望有類似轉(zhuǎn)現(xiàn)售或者商務(wù)公寓的資金出口推漲房價(jià)，全面管制，防范漏洞。這樣的政策將對2017年房價(jià)起到穩(wěn)定預(yù)期的作用，保證房價(jià)維持平穩(wěn)或小幅向下調(diào)整的趨勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12月70大中城市房價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，僅重慶、三亞兩個(gè)城市房價(jià)環(huán)比漲幅超過1%，一線城市中唯廣州房價(jià)上漲，其余3個(gè)城市價(jià)格環(huán)比持平。