每經(jīng)編輯 李蕾    

每經(jīng)記者 李蕾 每經(jīng)編輯 江月

寒冬已過(guò)，上漲的溫度昭示著春天的臨近，而在國(guó)內(nèi)發(fā)展進(jìn)程略顯緩慢的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）或許也將迎來(lái)自己的“春天”。

近日，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在會(huì)議上提出，將研究推動(dòng)“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資本與公共治理形成的各類(lèi)公共設(shè)施作為基礎(chǔ)的長(zhǎng)期資產(chǎn)對(duì)接，真正提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率，推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革深入發(fā)展。

對(duì)于不少國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，REITs產(chǎn)品還是相當(dāng)陌生的，那這類(lèi)產(chǎn)品到底有哪些特點(diǎn)？目前在國(guó)內(nèi)發(fā)展如何？公募基金們對(duì)此又是什么態(tài)度？

監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次提倡

所謂REITs，是一種專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金。它通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票或單位受益憑證來(lái)募集資金交由專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并將基金投資于房地產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目來(lái)獲取投資收益和資本增值，然后將投資收入以分紅形式分配給投資者。通常，這類(lèi)產(chǎn)品以商業(yè)地產(chǎn)的租金收入為還款來(lái)源。

理財(cái)不二牛（微信號(hào)：buerniu5188）通過(guò)查閱發(fā)現(xiàn)，這已經(jīng)不是監(jiān)管部門(mén)第一次提出要推動(dòng)REITs的發(fā)展了。去年年底，監(jiān)管機(jī)構(gòu)高層在工作報(bào)告中也提出，要推動(dòng)發(fā)展公募REITs，吸引保險(xiǎn)、銀行理財(cái)、社保、養(yǎng)老等長(zhǎng)期資金進(jìn)入公募基金。

彼時(shí)還提出了細(xì)致的工作規(guī)劃，如協(xié)調(diào)行業(yè)成立REITs研究小組，深入研究REITs法律基礎(chǔ)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資方式、稅收處理等關(guān)鍵問(wèn)題，完成《美國(guó)REITs發(fā)展情況》、《推動(dòng)REITs發(fā)展：意義、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)REITs的稅收負(fù)擔(dān)》、《關(guān)于我國(guó)REITs制度路徑選擇的報(bào)告》、《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的制度路徑與稅收政策建議》等報(bào)告，推動(dòng)銀行理財(cái)資金通過(guò)第三支柱養(yǎng)老金對(duì)接REITs等等，重視程度可見(jiàn)一斑。

在此次會(huì)議中監(jiān)管部門(mén)也提出，作為2017年的重點(diǎn)工作，此舉旨在提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益。

尚需邁過(guò)多重難關(guān)

作為資產(chǎn)證券化的重要組成部分，REITs在歐美、日本等國(guó)家已經(jīng)發(fā)展了很多年，目前處于一個(gè)相對(duì)成熟的階段。而在國(guó)內(nèi)，這類(lèi)產(chǎn)品的發(fā)展卻顯得有些滯后，即便是數(shù)量更多的“類(lèi)REITs”產(chǎn)品，其實(shí)質(zhì)也是“資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”（也就是通常說(shuō)的“ABS”）模式，發(fā)行主體主要是合格證券公司或基金子公司

滬上一家基金子公司人士無(wú)不感慨地向理財(cái)不二牛表示，早在2006年他就在國(guó)內(nèi)參與了一些關(guān)于REITs的研討會(huì)。如今十幾年過(guò)去了，REITs雖然也有所發(fā)展，但整體步伐還是比較緩慢的。

有公開(kāi)資料表明，2003年深交所就有專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)在研究REITs了，不過(guò)第一只公募REITs產(chǎn)品直到2015年才正式推出，是由鵬華基金發(fā)行的鵬華前海萬(wàn)科REITs。Wind數(shù)據(jù)顯示，該基金的年化收益為6.1%。

在上述子公司人士眼里，這樣的收益稱(chēng)得上相當(dāng)不錯(cuò)。“因?yàn)槲覀兊男袠I(yè)租售比（即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值）與國(guó)外比還是偏低。一般說(shuō)來(lái)，國(guó)外的REITs或者類(lèi)REITs產(chǎn)品給投資者的收益可以6%～7%的水平。國(guó)內(nèi)的商業(yè)租售比能達(dá)到5%就算不錯(cuò)了，不過(guò)這樣的水平比較難覆蓋基金的發(fā)行費(fèi)用及投資者對(duì)收益的要求。”

不過(guò)在此之后，國(guó)內(nèi)公募除了QDII（合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者）的REITs之外，沒(méi)有再推出過(guò)REITs產(chǎn)品。

另外一位資深私募人士告訴理財(cái)不二牛，在他看來(lái)目前REITs基金在國(guó)內(nèi)的發(fā)展主要存在以下問(wèn)題：“一是還缺乏明確的法律條文、行業(yè)規(guī)章制度來(lái)保障REITs的發(fā)展；二是稅制障礙，比如如何判定REITs產(chǎn)品是債型還是股型，發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候增值部分的稅收怎么判定，稅務(wù)處理上也沒(méi)有一個(gè)比較明確的規(guī)定或者參照的方案，而這些因素最后都會(huì)反應(yīng)到收益率上。”

公募反應(yīng)不一

《2015中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告》指出，發(fā)展REITs對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)有多重意義，如可以通過(guò)參與REITs的發(fā)行、定價(jià)、投資管理來(lái)提高我國(guó)證券公司、基金公司等證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為證券市場(chǎng)增加與股票、債券互補(bǔ)的新投資品種，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供新的融資渠道、降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大我國(guó)資本市場(chǎng)的邊界和規(guī)模等等。而這些或許也是REITs近期受到關(guān)注的重要原因。

即便目前尚有不少問(wèn)題亟待解決，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出的新要求還是讓部分公募為之一振。

一位中型基金公司人士就對(duì)理財(cái)不二牛坦言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢向更成熟的階段邁進(jìn)，更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)操盤(pán)能力，對(duì)REITs相關(guān)配套的政策“非常期待”。

上述子公司人士也表示：“有相關(guān)法規(guī)出來(lái)肯定會(huì)去開(kāi)展REITs項(xiàng)目，翹首以待。”

不過(guò)也有大型公募人士告訴理財(cái)不二牛，目前公司業(yè)務(wù)的重心在其他方面，對(duì)REITs暫時(shí)不會(huì)過(guò)多關(guān)注。

濟(jì)安金信副總經(jīng)理王群航對(duì)此指出，目前國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品面臨著比較尷尬的現(xiàn)狀：產(chǎn)品數(shù)量少、存量規(guī)模不大、缺乏增量規(guī)模、業(yè)績(jī)表現(xiàn)普通等。

“上述四種情況表明，第一，基金公司開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)品的熱情并不高，第二，投資者對(duì)于此類(lèi)產(chǎn)品的關(guān)注度也不太高，基金名稱(chēng)中的一連串字母可能就讓很多人看不懂。”

“目前市面上已有的REITs和類(lèi)REITs產(chǎn)品還是不少，其實(shí)看到這種產(chǎn)品出來(lái)我們都很欣慰，這表明確實(shí)往前走了很多步。公募的REITs可能還需要時(shí)間，但我相信值得等待。”上述基金公司人士說(shuō)。