從輸血模式轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅Ｊ?，保利物業(yè)希望借助資本力量走出母公司保利地產(chǎn)的“光環(huán)”，再造一個保利。

2月28日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）宣布，全資子公司保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“保利物業(yè)”）在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）掛牌申請獲得受理。

時代周報記者獲悉，成立于1996年的保利物業(yè)目前承接的物業(yè)管理項目400余個，管理面積超過1億平方米。公告顯示，保利物業(yè)2015年度、2016年度營業(yè)收入分別為19.36億元、25.48億元；凈利潤分別為8563.48萬元、1.42億元。

接下來，仍有不少難題橫亙在這家擁有央企背景的公司面前。對外，要考慮如何面對市場上包括彩生活、中海物業(yè)等在內(nèi)的強(qiáng)勁對手，繼而擴(kuò)大規(guī)模，形成核心競爭力；對內(nèi)，保利物業(yè)對保利地產(chǎn)的依賴性依然過大，其又將如何培育新的盈利增長點(diǎn)，拓寬營收渠道？

保利物業(yè)拒絕向時代周報記者提出的相關(guān)問題予以置評，僅表示：“由于股改工作的整體安排，目前還不接受媒體對上市事宜的采訪。”

改善不均衡

與其他物管公司無異，保利物業(yè)主要依托保利地產(chǎn)發(fā)展，對外市場拓展比例很小。

時代周報記者查閱保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司公開轉(zhuǎn)讓說明書（以下簡稱“說明書”）發(fā)現(xiàn)，截至 2016年12月31日，該公司在管理和服務(wù)的項目合計381個，在管面積達(dá) 8870.96萬平方米。其中由保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)的管理面積為8160.98 萬平方米，占總體管理面積的92%。

這是一把“雙刃劍”。一個無法忽視的現(xiàn)實(shí)問題是，如果未來保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩或選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理新開發(fā)的物業(yè)，可能會影響保利物業(yè)管理面積的擴(kuò)張和收入規(guī)模的提升。

在規(guī)模擴(kuò)張上，保利物業(yè)也的確需要快馬加鞭。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，競爭對手彩生活已簽約管理面積達(dá)3.6億平方米，簽約管理項目2236個。而萬科在 2016 年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收入17.65 億元，截至2015年底，萬科物業(yè)提供服務(wù)的合同項目980個，服務(wù)合同約定的建筑面積達(dá)2.14億平方米。截至2015年12月31日，綠城服務(wù)在管合同建筑面積約8280萬平方米。

上述企業(yè)得以迅速規(guī)模化發(fā)展的原因是，由于物管行業(yè)集中度低，給企業(yè)通過全資或入股操盤的方式兼并收購，拓展管理規(guī)模提供了天然土壤。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，百強(qiáng)物管2015 年合計收購200余家物業(yè)服務(wù)商，收購管理面積合計 3.85 億平方米，其中彩生活以3億元并購開元國際100%股權(quán)，并購面積逾3000 萬平方米。中海物業(yè)以5000萬元收購中海宏洋物業(yè)100%股權(quán)。萬科物業(yè)除凈資產(chǎn)入股卓弘物業(yè)和北京佰嘉物業(yè)外，還通過收購東莞卓圣物業(yè)擴(kuò)張物業(yè)布局。

為此，保利物業(yè)希望通過全委、顧問和并購的方式拓展非保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)項目，同時利用保利芯智慧云平臺，開發(fā)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，進(jìn)一步提升了市場拓展能力和企業(yè)盈利能力。

2016年，保利物業(yè)同步啟動市場外拓戰(zhàn)略，并先后成為普天新能源、同元集團(tuán)、中國人壽陜西公司、山東滕投集團(tuán)、匯源建設(shè)集團(tuán)等企業(yè)的物業(yè)服務(wù)商。

來自保利物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，公司已設(shè)有 18 家子公司、74 家分公司。“目前公司仍在擴(kuò)大項目的數(shù)量及規(guī)模，鑒于此，公司或會面臨項目人員多元化及本土化的需求，導(dǎo)致管理效率的降低及營運(yùn)風(fēng)險的增加。”

不過，由于保利地產(chǎn)多以住宅開發(fā)為主，也使得保利物業(yè)管理的住宅物業(yè)比重偏大。2015、2016 年度保利物業(yè)的住宅物業(yè)收入占比分別為 89.43%和 87.44%，業(yè)態(tài)分布并不均衡。

對此，保利物業(yè)計劃重點(diǎn)向非住宅物業(yè)傾斜，拓展學(xué)校、工業(yè)園區(qū)、旅游物業(yè)等非住宅物業(yè)。時代周報記者從保利物業(yè)官網(wǎng)了解到，目前保利物業(yè)管理的學(xué)校物業(yè)包括位于西安的經(jīng)開第五小學(xué)以及南昌的華東交通大學(xué)理工學(xué)院。工業(yè)園區(qū)包括位于重慶的美的家用空調(diào)事業(yè)部重慶工廠與南昌的芒果電商產(chǎn)業(yè)園。

同樣不均衡的還有營收構(gòu)成。時代周報記者獲悉，目前保利物業(yè)收入來源主要來自物業(yè)管理服務(wù)。2015年，其物業(yè)管理收入17.5億元，占總收入的90.42%，社區(qū)增值服務(wù)收入1.85億元，占比9.58%。2016年，兩者間的差距進(jìn)一步被拉大。2016年，其物業(yè)管理收入為23.34億元，占比91.61%，社區(qū)增值收入僅為2.13億元，占比8.39%。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，從收入結(jié)構(gòu)來看，2015 年物業(yè)管理服務(wù)占營業(yè)收入為83.27%，多種經(jīng)營收入比例為 16.73%。

這意味著，2016年保利物業(yè)在優(yōu)化營收構(gòu)成上并未收到應(yīng)有成效，其收入來源仍十分單一。保利物業(yè)表示，公司將加大物業(yè)延伸服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)等非物業(yè)服務(wù)市場開發(fā)力度，提升非物業(yè)費(fèi)營收構(gòu)成。

內(nèi)部的同業(yè)競爭挑戰(zhàn)

目前，國內(nèi)絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是所屬房地產(chǎn)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，這種股權(quán)或者從屬關(guān)系為多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得物業(yè)管理項目提供了便利的途徑，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模絕大多數(shù)與其房地產(chǎn)母公司的規(guī)模高度相關(guān)。

不過，與彩生活、中奧到家、綠城服務(wù)所依附的母公司不同，保利集團(tuán)（保利地產(chǎn)控股方）控制下的其他關(guān)聯(lián)方中，實(shí)際從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司并不在少數(shù)。同業(yè)競爭，無疑是擺在保利物業(yè)全國業(yè)務(wù)擴(kuò)張戰(zhàn)略中的一個待解難題。

這樣的微妙關(guān)系同樣出現(xiàn)在保利地產(chǎn)與保利置業(yè)身上。出身“嫡系”的保利置業(yè)，在發(fā)展中頗受保利集團(tuán)扶持。而保利地產(chǎn)和保利置業(yè)在業(yè)務(wù)拓展區(qū)域有著諸多重合，且共用“保利”地產(chǎn)品牌，因此同業(yè)競爭的隱患也由此埋下。

2007年，時任保利地產(chǎn)董事長的李彬海曾公開表示，保利地產(chǎn)所進(jìn)入的區(qū)域，保利置業(yè)須讓路。事實(shí)證明，保利置業(yè)不但沒有讓路，反而以同樣的模式進(jìn)行擴(kuò)張。為此，保利集團(tuán)曾出面調(diào)解，雙方于2012年左右內(nèi)部簽署了同業(yè)競爭協(xié)議，分區(qū)域而治。

如今，保利集團(tuán)也希望通過簽署同業(yè)競爭協(xié)議，讓保利物業(yè)與其他物業(yè)公司“劃江而治”。

據(jù)時代周報記者了解，除保利物業(yè)外，保利集團(tuán)控制下實(shí)際從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司包括深圳市保利商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“深圳保利商業(yè)物業(yè)” ）、上海保利物業(yè)酒店管理集團(tuán)有限公司（以下簡稱“上海保利物業(yè)”）、遵義久聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“遵義久聯(lián)物業(yè)”）、南昌保利物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“南昌保利物業(yè)”）、廣州市保利世貿(mào)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“保利世貿(mào)物業(yè)”）、哈爾濱保利科技大廈有限公司（以下簡稱“哈爾濱保利”）、湖北保利大酒店有限公司（以下簡稱“湖北保利大酒店”）。

在上述公司中，深圳保利商業(yè)物業(yè)、上海保利物業(yè)、湖北保利大酒店系保利置業(yè)控制的公司，遵義久聯(lián)物業(yè)系貴州久聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司控制的公司，為 2014 年保利集團(tuán)收購久聯(lián)集團(tuán)時所產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)方。哈爾濱保利系保利南方集團(tuán)控制的公司。 而保利世貿(mào)物業(yè)、南昌保利物業(yè)則為保利地產(chǎn)控制的公司。

為避免同業(yè)競爭問題，保利集團(tuán)承諾稱，遵義久聯(lián)物業(yè)、哈爾濱保利僅服務(wù)于現(xiàn)有簽約項目，目前及未來均不會進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營；深圳市保利、上海保利物業(yè)、湖北保利大酒店未來不會直接或間接從事、參與或進(jìn)行與保利物業(yè)及其控股子公司的業(yè)務(wù)存在競爭或可能構(gòu)成競爭的業(yè)務(wù)及活動。

保利地產(chǎn)也承諾，保利世貿(mào)物業(yè)及南昌保利物業(yè)僅對目前簽約的物業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，目前及未來均不會對外進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營。若上述公司將來有任何機(jī)會可從事、或入股任何可能會與保利物業(yè)及其控股子公司的生產(chǎn)經(jīng)營相類似的業(yè)務(wù)，本公司會將上述機(jī)會讓予保利物業(yè)或其控股子公司。

不過，一紙協(xié)議能否得到上述公司嚴(yán)格執(zhí)行仍有待觀察。此前保利地產(chǎn)與保利置業(yè)雖然簽署同業(yè)競爭協(xié)議，規(guī)定保利地產(chǎn)不得進(jìn)入深圳、蘇州、海南等市場，保利置業(yè)需撤出北京等市場。但保利置業(yè)2016年半年報顯示，公司擁有北京保利大廈75%權(quán)益，建筑面積達(dá)9.5萬平方米。保利地產(chǎn)2016年半年報則顯示，公司在海南三亞擁有三個項目，?？趽碛袃蓚€項目。2016年12月14日，保利地產(chǎn)競得深圳大鵬中心區(qū)G16506-0144地塊。

接下來，如何駕馭與兄弟物業(yè)公司之間的“同業(yè)競爭”微妙關(guān)系，亦是對管理層的一大考驗(yàn)。

做大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

物業(yè)是個筐，很多東西都可以往里面裝。

“很多開發(fā)商都在建立自己全新的物管平臺。借助于物管平臺，目前可以想到的有推介養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)金融等產(chǎn)品。如果平臺搭得更大，利用大數(shù)據(jù)還可以做更多的事情。”克而瑞分析師尹鵬表示。

而這恰恰是保利物業(yè)正在籌劃的一大動作。保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平曾發(fā)表講話指出，社區(qū)消費(fèi)、社區(qū)金融的真正載體，房地產(chǎn)生態(tài)鏈的綜合運(yùn)營和投資平臺是物業(yè)。

其中，社區(qū)養(yǎng)老被看做這條生態(tài)鏈上的重要一環(huán)。保利物業(yè)董事長胡在新曾指出，“社區(qū)”將會成為未來“中國式養(yǎng)老”最重要的場景。“社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的天然延伸，物業(yè)管理企業(yè)來做社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，資源整合度高、可進(jìn)入性強(qiáng)、成本更低、客戶信任優(yōu)勢更為突出。”

據(jù)時代周報記者了解，保利物業(yè)為此還專門成立社區(qū)養(yǎng)老事業(yè)部，負(fù)責(zé)指導(dǎo)全國和院健康生活館的建設(shè)運(yùn)營及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)。不過，和物管一樣，由于國內(nèi)還沒有找到很好的盈利模式，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也被保利物業(yè)定義為微利甚至虧損行業(yè)。

其盈利路徑是：用3-5年的時間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段，實(shí)現(xiàn)營虧平衡，用8-10年的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

“盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘。”同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉曾對時代周報記者表示。

萬科總裁郁亮也表達(dá)過類似觀點(diǎn)：“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美，執(zhí)行卻很難的階段，國內(nèi)還沒有找到很好的盈利模式。我們鼓勵地方積極嘗試，但這需要很長的路要走。”