(已停工兩年多的祥云國(guó)際)

(“債權(quán)”申報(bào)現(xiàn)場(chǎng))

(祥云國(guó)際效果圖)

河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱“河北聯(lián)邦”)是一家在河北家喻戶曉的民營(yíng)公司，也是河北省龍頭房企之一，旗下多個(gè)項(xiàng)目曾被列入河北省重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。但時(shí)間走到2017年，這家公司的經(jīng)營(yíng)卻走到了終點(diǎn)，而旗下的祥云國(guó)際項(xiàng)目是整個(gè)事件的導(dǎo)火索……

“吃遍中國(guó)”成“空中花園”

祥云國(guó)際項(xiàng)目總占地約1800畝，是省市政府重點(diǎn)支持的集商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、居住地產(chǎn)為一體的重點(diǎn)工程，祥云國(guó)際片區(qū)是省會(huì)傾力打造繁華地標(biāo)十大片區(qū)之一。是聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)繼聯(lián)邦名都、聯(lián)邦東方明珠后的又一旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

祥云國(guó)際整體規(guī)劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端居住社區(qū);北部為占地426畝華北首席“吃遍中國(guó)”水上樂享主題公園。

但隨著公司實(shí)際控制人2014年因涉嫌犯罪被帶走協(xié)查，河北聯(lián)邦陸續(xù)爆發(fā)百億級(jí)債務(wù)危機(jī)，同時(shí)，旗下百億級(jí)房產(chǎn)項(xiàng)目被查封，上萬業(yè)主或?qū)?ldquo;房財(cái)兩空”。

近期，環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者連續(xù)接到多位河北及周邊地區(qū)群眾的材料投訴前述情況，稱隨著李生被帶走協(xié)查(現(xiàn)已被取保候?qū)?，河北聯(lián)邦百億元債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)，同時(shí)旗下房產(chǎn)項(xiàng)目——祥云國(guó)際被法院查封，已售房屋無法正常交付使用。

根據(jù)公開報(bào)道，李生于被帶走協(xié)查是因?yàn)樯婕暗椒锤瘑栴}。據(jù)環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者調(diào)查，李生是河北聯(lián)邦(重組前)的法人代表和實(shí)際控制人，為推動(dòng)公司多個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，他不僅吸納了河北融投控股集團(tuán)有限公司(下稱“河北融投”)、德信資本、華夏銀行等多家金融機(jī)構(gòu)的高息融資，還在出售樓盤的過程中，間或推出過“6返住宅、8返公寓等涉嫌非法吸儲(chǔ)”的銷售模式。

李生被帶走協(xié)查也直接導(dǎo)致河北聯(lián)邦多筆基金和融資違約，而這也最終導(dǎo)致河北聯(lián)邦及旗下祥云國(guó)際等項(xiàng)目被石家莊市中級(jí)人民法院查封，已售房屋無法交付，上萬業(yè)主面臨無家可歸的局面。

多位祥云國(guó)際業(yè)主在接受環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，自2014年9月27日危機(jī)出現(xiàn)以來，當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、業(yè)主等歷經(jīng)多次努力，仍未能挽救這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的命運(yùn)。

經(jīng)多次與政府、開發(fā)商等協(xié)商無果后，祥云國(guó)際上萬名業(yè)主分批、多次向河北省兩級(jí)政府申訴維權(quán)，另有部分業(yè)主還曾向國(guó)家信訪局上訪。

多方背書·政府官員出面站臺(tái)

2008年9月，因資金鏈斷裂，山東三聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目“三聯(lián)·彩石山莊”因涉及層層質(zhì)押被濟(jì)南市中級(jí)人民法院依法查封。自此，2000多名濟(jì)南及周邊地區(qū)的購(gòu)房者走上了長(zhǎng)達(dá)8年的漫長(zhǎng)維權(quán)“要房”路。

歷史總是在不斷被重復(fù)上演，三聯(lián)·彩石山莊闌尾8年帶給業(yè)主的陣陣寒意尚未完全褪去，河北聯(lián)邦祥云國(guó)際房產(chǎn)項(xiàng)目又被歷史推到了同一個(gè)懸崖邊上。

2月22日，還沒出正月，石家莊普降大雪，天氣寒冷。比天氣還冷的，是自發(fā)集合在祥云國(guó)際售樓處的數(shù)百名業(yè)主。石家莊市中院規(guī)定的債權(quán)人登記期限馬上到了，他們一方面互相告誡著不簽字，一方面還期盼從工作組的口中得到“聯(lián)邦有救了、樓盤不會(huì)破產(chǎn)”的好消息。

跟之前一樣，他們還是失望的離開了。業(yè)主代表張偉(化名)告訴環(huán)球網(wǎng)，2014年9月27日，河北聯(lián)邦實(shí)際控制人李生在售樓處被相關(guān)部門帶走協(xié)查，河北聯(lián)邦隨即陷入危機(jī)，祥云國(guó)際也逐漸走向絕境。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》此前報(bào)道，李生被抓，是因?yàn)樯婕暗搅吮藭r(shí)河北官場(chǎng)的震蕩。2014年，中央巡視組向河北省反饋巡視情況時(shí)，著重點(diǎn)出了土地承建和干部選任方面的問題，稱河北省在“黨風(fēng)廉政建設(shè)方面，土地和承建領(lǐng)域腐敗問題嚴(yán)重，監(jiān)督責(zé)任落實(shí)不到位，執(zhí)紀(jì)失之于寬、失之于軟。

也正是在這種背景下，石家莊橋西區(qū)原區(qū)委書記陶明法被調(diào)查后，供認(rèn)李生向其行賄700萬。2014年9月27日，李生在祥云國(guó)際售樓處被帶走協(xié)查，聯(lián)邦的多個(gè)項(xiàng)目，尤其是祥云國(guó)際危機(jī)立顯。

祥云國(guó)際位于石家莊市橋西區(qū)。橋西區(qū)是石家莊市的金融中心，近年來區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)水漲船高，緊靠南二環(huán)和石家莊新火車站的祥云國(guó)際無疑占據(jù)了極大的地利，市場(chǎng)價(jià)至少已上漲了一倍。

多名業(yè)主告訴環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，祥云國(guó)際不僅承載了眾多業(yè)主安居樂業(yè)的心愿，也背負(fù)著不少業(yè)主“生金旺鋪人生贏家”的財(cái)富夢(mèng)想。

業(yè)主邢愛國(guó)(化名)告訴環(huán)球網(wǎng)，除普通住宅，祥云國(guó)際間或推出過“8返住宅、6返公寓、13返商鋪”等理財(cái)項(xiàng)目，此舉曾名噪一時(shí)。“以8返住宅為例，房款168萬，8年合同，前兩年按18%返還房款，一年差不多25萬，”邢愛國(guó)說，“8年時(shí)間，除拿回投資，還白落一房子，我認(rèn)為很劃算，就入手了。

類似形式還有“6年返本公寓”和“13年返本租商鋪”。危機(jī)到來之前，返息如此之高的理財(cái)項(xiàng)目曾一度引發(fā)業(yè)主集體搶購(gòu)。從“3期商鋪開始，需搖號(hào)才有可能購(gòu)房，”業(yè)主孟云(化名)說，“返還本金，還送一套房子，怎么算都合適，雖然也考慮過風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)主認(rèn)為有著政府和多家河北省級(jí)媒體背書的項(xiàng)目不會(huì)破產(chǎn)。”

根據(jù)最高院對(duì)“非法吸儲(chǔ)“的解釋，“不具有房產(chǎn)銷售真是內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)，銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)當(dāng)以非法吸收公眾存款罪處罰。”

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)但不愿具名的律師告訴環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，前述理財(cái)模式游走在普通民間借貸和非法吸收公眾存款的邊緣上。

據(jù)環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者調(diào)查，祥云國(guó)際2012年5月31日召開的商品運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，石家莊市政府副市長(zhǎng)張殿奎、石家莊橋西區(qū)區(qū)委書記陶明法(即供述李生行賄事實(shí)的官員)等石家莊市、區(qū)兩級(jí)政府官員出席。

據(jù)業(yè)主反映，除購(gòu)房合同外，河北聯(lián)邦還與一眾商家簽署了一份委托租賃合同，由北國(guó)大西洋(上海)商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。業(yè)內(nèi)人士表示，河北聯(lián)邦此舉明顯是為了規(guī)避前述“非法吸儲(chǔ)”的相關(guān)法規(guī)。

北大西洋(上海)商業(yè)管理公司由河北聯(lián)邦與北國(guó)商城股份有限公司(下稱“北國(guó)商城”)共同組建。公開資料顯示，北國(guó)商城隸屬于北人集團(tuán)，是石家莊當(dāng)?shù)刈罹呖诒馁?gòu)物商場(chǎng)之一。

但祥云國(guó)際項(xiàng)目還未建成，北大西洋(上海)商業(yè)管理公司便選擇了“撤離”，成為導(dǎo)致祥云國(guó)際走向困境的倒塌的第一塊多米諾骨牌。

絕境·百億債務(wù)困住幾萬人

隨著李生被帶走協(xié)查，河北聯(lián)邦的其他多筆融資、房地產(chǎn)基金也出現(xiàn)違約。據(jù)業(yè)主材料反映，河北聯(lián)邦涉及的抵押等業(yè)務(wù)超過30筆，僅金額過億元的就有5期。

第一筆違約基金歸屬德信資本。根據(jù)德信資本出具的盡職調(diào)查，該筆金額為10億元的基金產(chǎn)品本于2014年8月底陸續(xù)到期，截止2014年底，已兌付的第一批次的第一期基金共6000萬元。但2014年底1月15日到期的5期基金，卻因河北聯(lián)邦及實(shí)際控制人李生卷入反腐風(fēng)波突生變故，出現(xiàn)對(duì)付危機(jī)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，2014年9月27日李生被帶走后，項(xiàng)目銷售放緩，影響河北聯(lián)邦的售樓款及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)資款的現(xiàn)金流入，使其旗下整體地產(chǎn)項(xiàng)目流動(dòng)性緊張。

根據(jù)河北聯(lián)邦募集說明書，德信資本的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)控措施，主要是土地及在建工程抵押，河北聯(lián)邦股東李生、尹文佳提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，對(duì)資金回款進(jìn)行監(jiān)管。

而除了德信資本外，河北聯(lián)邦還有多個(gè)機(jī)構(gòu)債權(quán)人，在德信資本出具的投資分析報(bào)告材料中，截止李生被帶走，該公司對(duì)外借款總計(jì)46.5億元。

其中，第一大債權(quán)人為華夏銀行，貸款總計(jì)18.45億元，包括對(duì)御景江山城(河北聯(lián)邦旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目)的抵押貸款4.3億元，華夏銀行中山支行無抵押貸款4.98億元，以及東方明珠商業(yè)抵押貸款9.17億元。此外，還有河北路橋、河北融投、華融資產(chǎn)、華融湘江銀行及基金合伙企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)等多個(gè)債權(quán)人。

遲遲未有李生歸來的消息后，機(jī)構(gòu)債權(quán)人之一的德信資本立即聯(lián)合其余債權(quán)人啟動(dòng)重組收購(gòu)方案。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，彼時(shí)，多數(shù)涉事基金投資者認(rèn)為河北聯(lián)邦是區(qū)域龍頭房企，且一期基金已兌付成功，項(xiàng)目本身沒有問題。多次洽談后，2014年12月，河北聯(lián)邦主要債權(quán)人與河北融投簽訂并購(gòu)重組協(xié)議，并于2015年1月發(fā)起并設(shè)立并購(gòu)?fù)顿Y基金，受讓并持有河北聯(lián)邦60%的股權(quán)。

但據(jù)業(yè)主介紹，河北聯(lián)邦最有希望“還魂”的此次重組卻最終流產(chǎn)。2015年1月24日，隨后也陷入債務(wù)危機(jī)的河北融投被主管部門更換了管理層。2015年1月25日，河北省國(guó)資委下文，宣布暫停河北融投的全部業(yè)務(wù)，包括代償、履約或釋放抵押物。“河北融投債務(wù)危機(jī)”爆發(fā)，首當(dāng)其沖就是10億元投向河北聯(lián)邦的融資款，以及為德信資本擔(dān)保的8億元融資。

2015年2月9日，由河北省政府、省國(guó)資委、石家莊市政府、河北承建、河北融投、河北聯(lián)邦的主要負(fù)責(zé)人參與的重組會(huì)持續(xù)了數(shù)個(gè)小時(shí)，在漫長(zhǎng)博弈后，重組方案未受通過，以流產(chǎn)告終。

業(yè)主代表邢愛國(guó)說，這是多個(gè)重組方案中最有希望也比較可行的一個(gè)。該方案由華夏銀行為“河北聯(lián)邦“擔(dān)保貸款5億元償還融投，“河北聯(lián)邦”從邯鄲項(xiàng)目和“祥云國(guó)際”住宅項(xiàng)目銷售收入中自籌5億元償還融投。此外，中科建設(shè)供應(yīng)鏈管理發(fā)展(上海)有限公司(下稱“中科建”)統(tǒng)一擔(dān)保9億元，在5年內(nèi)若“河北聯(lián)邦”不能償還河北融投，由中科建代償(河北聯(lián)邦對(duì)河北融投總負(fù)債約18億元，其中自融10億元，為德信資本擔(dān)保8億元)。

“我們認(rèn)為，前述方案再保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，最大限度的保證和照顧了河北融投的利益，政府、華夏等都同意，但事情最終卡在了現(xiàn)任河北融投董事長(zhǎng)梁靜那里。”邢愛國(guó)說。

業(yè)主材料中稱，這也是河北聯(lián)邦最接近重組的一次。

此后，中新房、中科建等均曾試圖并購(gòu)重組河北聯(lián)邦，但因祥云國(guó)際等樓盤涉及層層質(zhì)押，德信資本等數(shù)額較大的機(jī)構(gòu)債權(quán)人同時(shí)向石家莊市中級(jí)人民法院提起訴訟，祥云國(guó)際項(xiàng)目整體被法院查封。

河北聯(lián)邦走向破產(chǎn)重整。2016年11月8日開始，自然人業(yè)主陸續(xù)接到石家莊市中院債權(quán)人申報(bào)登記表，限期2017年3月2日前登記申報(bào)債券，并書面說明債權(quán)數(shù)額、有無財(cái)產(chǎn)擔(dān)保及是否屬于連帶債權(quán)，并提供相關(guān)證據(jù)材料。如未能在上述期限內(nèi)依法申報(bào)的，在破產(chǎn)重整計(jì)劃執(zhí)行期間不得行使權(quán)利。

2月27日，仍想做最后掙扎的業(yè)主再次于河北省政府及省信訪局維權(quán)。多位業(yè)主告訴環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記，河北省政府電話安排了省信訪局接訪，“據(jù)說安排接待業(yè)主信訪的是一位姓鄧的主任，”業(yè)主代表劉偉說，“我們業(yè)主一直等到下午五點(diǎn)半，也沒有任何人跟我們聯(lián)系。”

案例回顧·解決危機(jī)仍需政府牽頭

前述不愿具名律師在接受環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，類似事件不乏先例。

2008年9月，因資金鏈斷裂，三聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目“濟(jì)南采石山莊”徹底停工，自此，2000余名購(gòu)房者走上漫長(zhǎng)維權(quán)路。

經(jīng)過多次博弈，2014年6月，山東省政府研究解決彩石山莊項(xiàng)目問題，確定了“按照法制思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的指導(dǎo)思路。同年7月15日，按照省、市處理三聯(lián)問題領(lǐng)導(dǎo)小組“整體處置，分步實(shí)施，先期啟動(dòng)彩石山莊項(xiàng)目”的工作思路，濟(jì)南市中院成立“處理三聯(lián)彩石山莊問題領(lǐng)導(dǎo)小組”，確定了本案司法處置的“四項(xiàng)原則”，即“在法律框架內(nèi)嚴(yán)格依法解決、著重保障民生、兼顧其他債權(quán)人利益、開通便民通道提供優(yōu)質(zhì)司法服務(wù)”，領(lǐng)導(dǎo)小組匯集了濟(jì)南兩級(jí)法院多名審判業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，由濟(jì)南中院院長(zhǎng)親自掛帥。

解決采石山莊問題，遇到的第一個(gè)難題就是優(yōu)先受償權(quán)問題，這也是當(dāng)下一旦開發(fā)商破產(chǎn)清算，祥云國(guó)際購(gòu)房者所面臨的問題，現(xiàn)實(shí)是，三聯(lián)彩石山莊涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，沒有明確的法律和司法解釋規(guī)定購(gòu)房群眾的購(gòu)房款及利息可優(yōu)先于抵押人進(jìn)行受償，這意味著司法解決的最終結(jié)果可能是購(gòu)房群眾的利益無法得以保障，問題無法得到徹底解決。

最終，濟(jì)南市中院從維護(hù)群眾生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的角度，在反復(fù)調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，形成了相對(duì)于承包人的建設(shè)工程價(jià)款和抵押權(quán)人抵押權(quán)而言，購(gòu)房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖姟?/p>

“消費(fèi)者買受人享有優(yōu)先權(quán)，是因?yàn)橄M(fèi)者的利益屬于生存利益，而銀行、建筑商等的利益屬于經(jīng)營(yíng)利益，生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)，而經(jīng)營(yíng)利益應(yīng)當(dāng)退居其次。”彼時(shí)濟(jì)南市中院執(zhí)行庭副廳長(zhǎng)介紹說。

前述律師稱，河北聯(lián)邦在銷售過程中出現(xiàn)的違規(guī)理財(cái)項(xiàng)目，其實(shí)也揭示了中小房企融資難的現(xiàn)狀，非常規(guī)的地下融資方式廣泛存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。“此事或可借鑒三聯(lián)彩石山莊的‘救活’經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取政府出面疏通各方關(guān)系，最終找到并購(gòu)重組企業(yè)。”該律師說。

“建議業(yè)主盡量地參與法院申報(bào)，不過大部分業(yè)主需要申報(bào)的不是債權(quán)，而是《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定的取回權(quán)，也就是要求開發(fā)商或接盤人辦理房產(chǎn)證和解決后續(xù)問題的權(quán)利。”北京大成律師事務(wù)所律師于文濤說。此外，于文濤還強(qiáng)調(diào)，目前已全部付款或辦理按揭并實(shí)際交付的房屋破產(chǎn)清算不會(huì)收回房子退款付息，更不會(huì)因?yàn)閰⑴c申報(bào)取回權(quán)而造成房子被收回。

就河北聯(lián)邦及祥云國(guó)際破產(chǎn)重整的進(jìn)展情況，及上萬名業(yè)主的善后安置問題，環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)書面采訪了河北省政府、石家莊市公安局、石家莊市中級(jí)人民法院、石家莊市橋西區(qū)政府，截至環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿，未有任何回復(fù)。

根據(jù)石家莊市中級(jí)人民法院通知書，第一次債權(quán)人會(huì)議將于2017年3月17日召開。對(duì)于結(jié)果，邢愛國(guó)、孟云等多位接受環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪的業(yè)主表示，只能期待最好的結(jié)果出現(xiàn)……