曾在招拍掛土地市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)、勇奪地王的閩系房企，正在悄然改變投資策略。

3月13日，閩系上市房企陽(yáng)光城發(fā)布公告，以長(zhǎng)達(dá)73頁(yè)的回復(fù)報(bào)告，詳細(xì)回答了證監(jiān)部門就其非公開(kāi)發(fā)行股票定增70億元方案反饋的12個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容涉及公司利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)與并購(gòu)等多個(gè)方面，由此坐實(shí)公司“并購(gòu)?fù)?rdquo;的業(yè)內(nèi)名號(hào)。此前的3月8日，另一家閩系上市房企泰禾集團(tuán)一連發(fā)布三個(gè)公告，披露了最新并購(gòu)的三個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式，泰禾集團(tuán)共計(jì)斥資約25.42億獲得位于濟(jì)南、杭州的13宗地塊，新增土地儲(chǔ)備約85.36萬(wàn)平方米。

據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，僅以陽(yáng)光城和泰禾集團(tuán)這兩家閩系上市房企來(lái)看，2016年大半新增項(xiàng)目是以并購(gòu)方式獲得的；進(jìn)入2017年，其并購(gòu)勢(shì)頭有增無(wú)減。從效果上看，并購(gòu)不僅可以令房企以相對(duì)較低的成本增加土地儲(chǔ)備、補(bǔ)充可售貨源，還可降低資金成本、為財(cái)務(wù)指標(biāo)增添亮色。在房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌、集中度快速提升的大背景下，閩系房企正借力并購(gòu)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

拿地策略向并購(gòu)傾斜

具體來(lái)看，陽(yáng)光城于2016年8月31日披露2016年非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，擬以底價(jià)6.44元/股發(fā)行不超過(guò)1086956521股，募集資金總額不超過(guò)70億元，將投資于福州大都會(huì)項(xiàng)目、上海楊浦大橋101地塊項(xiàng)目、杭州文瀾府項(xiàng)目（杭州上塘項(xiàng)目）、杭州上府項(xiàng)目、蘇州愉景灣項(xiàng)目、蘇州麗景灣項(xiàng)目、蘇州麗景灣PLUS項(xiàng)目等7個(gè)項(xiàng)目。

在最新的回復(fù)公告中，陽(yáng)光城首次披露了近兩年來(lái)的并購(gòu)項(xiàng)目。在土地成本日益走高的情況下，陽(yáng)光城早早地便走上了并購(gòu)之路，成為繼融創(chuàng)、恒大之后的又一個(gè)“并購(gòu)?fù)?rdquo;。據(jù)陽(yáng)光城披露，2015年至2016年期間，公司共實(shí)現(xiàn)對(duì)外投資總金額155.03億元（不含債權(quán)），其中，2015年公司共實(shí)施對(duì)外投資7筆，涉及投資總金額30.64億元（不含債權(quán)），截至2016年末均已全額支付；2016年公司共實(shí)施對(duì)外投資22筆，涉及投資總金額124.39億元（不含債權(quán)），截至2016年末已支付115.28億元，尚待支付的款項(xiàng)金額為9.10億元。據(jù)記者了解，2016年陽(yáng)光城完成的并購(gòu)項(xiàng)目中，有8個(gè)項(xiàng)目是首次披露。

同樣，在土地市場(chǎng)上更加高調(diào)的另一家閩系房企泰禾集團(tuán)則是“兩條腿走路”——一邊在招拍掛市場(chǎng)奮勇出手，屢次摘得高價(jià)地塊；一邊在并購(gòu)市場(chǎng)頻頻出擊。克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年泰禾集團(tuán)新增項(xiàng)目21個(gè)，其中通過(guò)并購(gòu)新增的項(xiàng)目有10個(gè)，接近一半。從去年年中開(kāi)始，泰禾加大并購(gòu)力度，上述10個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目中有7個(gè)集中出現(xiàn)在下半年。進(jìn)入2017年后，泰禾在3月連下三城，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式斥資約25.42億獲得位于濟(jì)南、杭州的13宗地塊，新增土地儲(chǔ)備約85.36萬(wàn)平方米。種種跡象顯示，泰禾集團(tuán)的拿地策略漸向并購(gòu)傾斜。

并購(gòu)帶來(lái)低成本土地

大手筆的并購(gòu)為房企帶來(lái)了大量?jī)?yōu)質(zhì)、低成本的土地儲(chǔ)備。陽(yáng)光城公告披露，截至2016年9月30日，公司土地儲(chǔ)備面積合計(jì)915.86萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積合計(jì)2463.46萬(wàn)平方米。其中，位于福州、廈門、上海、蘇州、杭州、廣州、北京、西安、長(zhǎng)沙等九個(gè)重點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備面積合計(jì)838.42萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積合計(jì)2335.79萬(wàn)平方米，分別占公司總土地儲(chǔ)備面積和總規(guī)模計(jì)容建筑面積的91.54%和94.82%。

從成本來(lái)看，以并購(gòu)方式獲得的土地可謂“價(jià)廉物美”?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心根據(jù)其監(jiān)測(cè)到的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，陽(yáng)光城2016年前11月并購(gòu)的拿地成本僅1304元/平方米；泰禾2016年全年并購(gòu)項(xiàng)目的拿地成本在4900元/平方米左右，其中包括北京的兩個(gè)商住項(xiàng)目以及福州、南京等二線城市的住宅項(xiàng)目。從項(xiàng)目品質(zhì)和成本綜合來(lái)看，并購(gòu)無(wú)疑是房企以較低成本獲得熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的重要途徑之一。

此外，低成本的并購(gòu)還為房企的毛利率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨等財(cái)務(wù)指標(biāo)增添了亮色。“而且，從標(biāo)的資產(chǎn)狀態(tài)來(lái)看，項(xiàng)目均為在售和尾盤階段，收購(gòu)?fù)瓿珊蠡究梢灾苯觿?chuàng)造收益，而且項(xiàng)目地處核心城市，均有不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。”克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師房玲表示，并購(gòu)得來(lái)的“二手項(xiàng)目”，往往前期準(zhǔn)備工作已完成，有的甚至“四證齊全”，可立即實(shí)施建設(shè)，無(wú)疑縮短了銷售周期，進(jìn)而降低了資金成本。且由于協(xié)議可松可緊，若土地款支付條件寬松，甚至可以在回籠資金后再支付剩余的土地款，這無(wú)疑提高了買方的資金效率。以陽(yáng)光城為例，有些去年上半年獲得的并購(gòu)項(xiàng)目，已經(jīng)在下半年的銷售數(shù)據(jù)里顯現(xiàn)出來(lái)。

借助并購(gòu)“彎道超車”

一度作風(fēng)激進(jìn)、勇奪地王的閩系房企轉(zhuǎn)而以并購(gòu)合作的方式低調(diào)拿地，或許可以看作土地市場(chǎng)的一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。

回望前兩年，規(guī)模訴求強(qiáng)烈的泰禾集團(tuán)曾是土地招拍掛市場(chǎng)最活躍的一分子,但在公開(kāi)市場(chǎng)高價(jià)地頻出、政府限地價(jià)措施隨之而來(lái)的情況下，泰禾從去年開(kāi)始漸漸將重心轉(zhuǎn)移到了并購(gòu)上。近日，作為全國(guó)政協(xié)委員的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在參加兩會(huì)時(shí)明確表示，在目前的市場(chǎng)導(dǎo)向下，泰禾將更多以并購(gòu)的方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備，至少不會(huì)在近期去拿“地王”。一、二線熱門城市土地資源稀少，招拍掛土地價(jià)格越來(lái)越高，尤其去年以來(lái)多地政府先后出臺(tái)政策控制高價(jià)地的出現(xiàn)，使得獲取土地的難度不斷上升，泰禾正利用合作來(lái)替代招拍掛拿地實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張。

“今年也不會(huì)再經(jīng)常出現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)上參與拿地。”黃其森表示，因融資方面的調(diào)控，今年很多中小企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金緊張的問(wèn)題，泰禾的并購(gòu)機(jī)會(huì)也會(huì)隨之增加。

事實(shí)上，在行業(yè)洗牌、集中度提升的大背景下，房企要想生存，做大規(guī)模是必經(jīng)之路。有開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士向記者表示，不少房企都有極強(qiáng)的憂患意識(shí)，尤其是那些年銷售額在300億至500億規(guī)模的中型房企更加焦慮，他們普遍認(rèn)為，如果在兩年內(nèi)沖不到千億規(guī)?；蛘咝袠I(yè)前20名，那么企業(yè)被收購(gòu)的可能性非常大。

以陽(yáng)光城和泰禾集團(tuán)為代表的閩系房企大多正位于這個(gè)可上可下的規(guī)模區(qū)間。“彎道超車，最容易沖上去的做法就是并購(gòu)。這幾年，在并購(gòu)方面力度很大的房地產(chǎn)公司，絕對(duì)會(huì)在未來(lái)占據(jù)市場(chǎng)壟斷地位。”陽(yáng)光城總裁張海民曾對(duì)媒體表示。