21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(廣州) 2017-03-29 10:30:50
記者實(shí)地調(diào)查采訪了樓市各方,以及銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融等民間信貸機(jī)構(gòu),發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的個(gè)人購(gòu)房融資鏈仍然以消費(fèi)貸等方式潛行。
全國(guó)兩會(huì)后的一輪限購(gòu)限貸,正在給購(gòu)房者帶來(lái)新的難題。
其中最為明顯的就是首付的提高。例如廣州出臺(tái)樓市新政,規(guī)定單身限購(gòu)一套,連續(xù)繳納社保從3年變5年,還清首套貸款二套房首付由30%提高至50%。
記者根據(jù)新政計(jì)算發(fā)現(xiàn),一線城市北上廣深的二套房首付比例分別已提升至最低60%、70%、40%和50%。
3月18日廣州一位房產(chǎn)中介陳小姐在告訴以買房者身份出現(xiàn)的記者時(shí)如此道:“以前周末約好看房的人挺多的,今天沒什么人來(lái)。我的一個(gè)客戶原本約了今天簽約的,結(jié)果昨晚上政策出來(lái),二套房首付提高到50%,買不起了。”
除了新政要求的首付提高,房?jī)r(jià)的上漲是首付加重的另一大重要因素。
新政第二天,周紅(化名)告訴記者,“今天去看一個(gè)新開的樓盤,房?jī)r(jià)上漲到50000元/平方米。”周紅說,前幾天房?jī)r(jià)為45000元/平米,而一個(gè)月前的元宵節(jié)后,該樓價(jià)不過39000元/平米。一套40平米的小戶型房,總價(jià)增加了44萬(wàn),首付增加了13萬(wàn)。
不過,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地調(diào)查采訪了樓市各方,以及銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融等民間信貸機(jī)構(gòu),發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的個(gè)人購(gòu)房融資鏈仍然以消費(fèi)貸等方式潛行。
消費(fèi)貸變形
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說,買房最大的攔路虎是首付款。而購(gòu)房者則亦在挖掘一套套買房融資術(shù)。
近期正在買房的莊明說,購(gòu)房者到銀行做按揭貸款之前,都會(huì)小心地規(guī)避貸款記錄影響到房貸額度和利率,經(jīng)驗(yàn)是,在按揭貸款批下來(lái)之前最好不要從銀行貸款,所以首付融資就只能考慮從民間金融或類金融機(jī)構(gòu)獲取。
一年前,在“首付貸”被定性為違規(guī)之前,曾紅極一時(shí)。而如今面對(duì)首付填充需求,許多購(gòu)房者在尋找新的替代模式。
互聯(lián)網(wǎng)金融的消費(fèi)貸就是其中之一。
廣州一位P2P平臺(tái)的客戶經(jīng)理向以購(gòu)房者身份出現(xiàn)的記者介紹了可用于首付的產(chǎn)品,他介紹一款消費(fèi)貸:“根據(jù)客戶的不同情況發(fā)放,年息至少9%以上,要一次性交手續(xù)費(fèi)3%-4%,貸款額度可以做到10多萬(wàn),最長(zhǎng)期限為3年。”
另一家廣州的小貸公司則表示其消費(fèi)貸可依據(jù)公積金余額來(lái)辦理。“公積金余額可以用來(lái)申請(qǐng),比如客戶的公積金余額為10萬(wàn)元,貸款額可達(dá)到20萬(wàn)-30萬(wàn),期限最長(zhǎng)為3年,月息8厘,年利息在10%左右。”該公司人士表示。
上述P2P客戶經(jīng)理表示,除成本較高外,消費(fèi)貸優(yōu)點(diǎn)是不會(huì)對(duì)貸款記錄帶拉留痕,以避免受到限貸政策沖擊。同時(shí)該方案周期較短,一般僅2-3個(gè)工作日。
事實(shí)上,按規(guī)定無(wú)論是消費(fèi)貸、裝修貸,還是抵押貸,都不允許投資于買房首付,不過,業(yè)內(nèi)人士表示,只要提供相應(yīng)的裝修合同、購(gòu)車合同等,無(wú)論是銀行還是民間機(jī)構(gòu),都無(wú)法弄清這筆資金的真正用途。
“高息過橋”換貸
和成本高昂的民間資金相比,但更多購(gòu)房者看上的是利率較低的銀行貸款,據(jù)記者了解,目前最便宜的消費(fèi)貸年利息可低至3%以下。
一家國(guó)有大行客戶經(jīng)理向記者表示,“該行五星級(jí)以上的客戶,信用額度達(dá)到20萬(wàn)元以上,可以貸出16萬(wàn)元,年利息為2.6%,貸款期限3年。如果房貸在工行,可獲得與房貸捆綁的安居樂貸款,期限為5年,總利率為13.98%,年利率也只有2.8%。”
不過,要命的是這筆貸款要在買房之后才能發(fā)放,這也就意味著,需要有一筆民間資金先墊付首付,過后再用這筆消費(fèi)貸還上,這種墊資,民間金融機(jī)構(gòu)通常稱為“過橋”。
記者咨詢廣州正規(guī)的小貸公司和P2P平臺(tái),行規(guī)是過橋費(fèi)月息2分至2分半,簡(jiǎn)單地?fù)Q算成年息,即是24%-30%。月息1分是起步價(jià),即使只用1天,也必須付1分的利息。
不過,這類墊資的利息并不是一成不變。一位購(gòu)房者表示:“我上次買房,賣房的業(yè)主想換房,找墊資贖樓,本來(lái)跟P2P平臺(tái)談好的12%年化利息,結(jié)果業(yè)主沒有做,因?yàn)闃I(yè)主有逾期(房貸),最后再做時(shí)利率到了24%左右——客戶資質(zhì)不好,風(fēng)險(xiǎn)高,利息就高。”
其實(shí),民間過橋貸款可以扮演很多角色,比如換房時(shí)的“贖樓貸”、為遲滯住房公積金墊資首付。
不過,銀行貸款+高息墊資也存在貸款額度過低的問題。信用消費(fèi)貸最高限額一般為30萬(wàn),和一線城市動(dòng)近百萬(wàn)的首付相比,仍是杯水車薪。
房抵貸是最終法門?
和上述多種方案相比,房抵貸也成了許多購(gòu)房者最終選擇的方法。
例如購(gòu)房者周紅最近從銀行做了一筆房抵貸,用于購(gòu)買新房。其操作流程是,民間墊資(提前還貸)+銀行抵押貸。
周紅告訴記者,她首先找民間資金以月息2分借入了一筆墊資,把欠銀行的按揭房貸提前還了。然后通過銀行再做房抵貸。
據(jù)記者了解,目前,廣州多家銀行,如工行、建行、郵儲(chǔ)等多家銀行的房抵貸,普通住宅的抵押貸可做到七成,最低的貸款利率可做到基準(zhǔn)利率上浮10%,但最長(zhǎng)年限多為10年。其中值得注意的是,中信銀行的房抵貸年限最長(zhǎng)可達(dá)25年,但利率上浮30%。
不過,一些私下操作可把抵押貸款的融資額放大。周紅介紹,評(píng)估公司把其房?jī)r(jià)估高,這樣融出的資金能增加不少。比如高價(jià)200萬(wàn)的房子,如果評(píng)估提高至250萬(wàn),那么貸款額度就能增加35萬(wàn),達(dá)到175萬(wàn)。
民間機(jī)構(gòu)也有房抵貸,不過利息要高出許多,一家P2P公司的信貸經(jīng)理告訴記者,“抵押貸的利息按月算,月息2分至2分5,簡(jiǎn)單地?fù)Q算成年息為24%-30%。”
周紅對(duì)比各類融資后認(rèn)為,對(duì)于需要大筆首付款的購(gòu)房者來(lái)說,房抵貸是最好的選擇。
不過房抵貸這種路徑也已經(jīng)受到監(jiān)管壓力,目前部分城市已經(jīng)實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸政策,或?qū)υ撃J疆a(chǎn)生影響。
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