每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 羅偉

房地產(chǎn)市場(chǎng)被瓜分得更干凈了。恒大公布今年業(yè)績(jī)目標(biāo)4500億元，碧桂園4000億元，萬科雖沒有明確，但一定會(huì)比去年3600億元更高。

總共11萬億元的市場(chǎng)份額，前三甲就打算分去超1.2萬億元，對(duì)剩下的房企“后進(jìn)生”來說，“如果不拿地，就意味著要被市場(chǎng)淘汰，區(qū)域公司會(huì)面臨解散。”克而瑞分析師朱一鳴如是說。

隨著行業(yè)集中度的不斷提升，樓市調(diào)控力度的不斷升級(jí)，“后進(jìn)生”們面臨著地價(jià)比房?jī)r(jià)高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，唯一能做的，就是不斷增加土地儲(chǔ)備，才能保證規(guī)模增長(zhǎng)，而二三線城市的土地市場(chǎng)成了他們爭(zhēng)相追逐的對(duì)象。

二三線城市“補(bǔ)倉(cāng)年”

從去年的經(jīng)驗(yàn)看來，銷售金額前三名的恒大、萬科、碧桂園，在拿地面積上也占據(jù)了年度前三甲，房企的土地儲(chǔ)備與規(guī)模呈正相關(guān)。

根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，截至今年3月21日，拿地最多的20大房企，其拿地總金額已經(jīng)超過2628.61億元，同比上漲75%，其中碧桂園以64幅地塊遙遙領(lǐng)先，尾隨其后的是恒大、保利、萬科、華潤(rùn)以及中海地產(chǎn)。

而房企追逐的熱點(diǎn)城市，也已從一線城市轉(zhuǎn)變?yōu)槲錆h、合肥、蘇州、南昌、溫州、阜陽、西安、太原、無錫等等二三線城市。

從中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)中可以看到，武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等二三線城市的土地出讓金超過200億元，同比增幅高如漳州達(dá)3127%，而北京以42.2%的出讓金跌幅成為下滑最大的城市，如今土地市場(chǎng)的兩極分化十分鮮明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企對(duì)熱點(diǎn)城市的拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等城市，2016年其地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，但部分住宅屬性的地塊依然吸引多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶。

而房企的拿地動(dòng)作從未停歇。3月30日，雅居樂、金科分別以33.9億元、22.35億元布局重慶北碚區(qū)共計(jì)三幅地塊。

同日在“四小龍”之一的南京，一共出讓的8幅地塊中，有6幅純住宅地塊超過政府規(guī)定的最高限價(jià)而必須通過搖號(hào)取得，報(bào)名最多的一幅地塊吸引了22家開發(fā)商。

中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)肖肖曾在前幾日的業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，2017年要用1000億元拿地，截至目前，中海在2017年已經(jīng)攬入17幅地塊，距離去年全年的18塊地只有一步之遙。

盡管有如此積極的拿地動(dòng)作，但中海在今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)相當(dāng)保守，只提出了與去年業(yè)績(jī)相當(dāng)?shù)?100億港元（約合1865億元人民幣）的目標(biāo)。

龍湖在3月24日業(yè)績(jī)會(huì)上也表明，今年預(yù)計(jì)會(huì)用400億~500億元的資金拿地，而前三月已經(jīng)花掉100億元。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至今年3月21日，龍湖共拿獲9幅地塊，但都是以并購(gòu)的方式獲得。從其2016年年報(bào)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，龍湖的土地儲(chǔ)備主要位于環(huán)渤海、西部地區(qū)，合計(jì)面積占新增土地儲(chǔ)備總建筑面積的70%。

也正由于去年火爆的市場(chǎng)行情，全年銷售面積與銷售金額都打破歷史紀(jì)錄，去庫存效果明顯，也是導(dǎo)致今年房企積極補(bǔ)充土地的主要原因。

房企合作成避險(xiǎn)良策

朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，房企在去年拿的地價(jià)基本都處于高位，也正如孫宏斌所擔(dān)憂的，房?jī)r(jià)在調(diào)控下不會(huì)暴漲，而房企手里的高價(jià)地失去房?jī)r(jià)的支撐，企業(yè)就有虧損的可能。因此，房企間的合作成為降低資金成本、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資源配置的良方。張大偉也認(rèn)為，有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的企業(yè)和有資金成本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)合作，產(chǎn)生了“1+1>2”的效果。

如龍湖與首開已經(jīng)合作了20多個(gè)項(xiàng)目，最典型的就是去年11月，二者聯(lián)合以43億元力克競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科拿下廣州開發(fā)區(qū)一幅地塊，同年12月以66.87億元獲廈門兩幅地塊。連首開旭泰副總經(jīng)理黃劍峰都向記者表示，龍湖和首開在未來會(huì)有更多項(xiàng)目上的合作。

就在3月28日，首開天房聯(lián)合體以總價(jià)14.6億元將天津津?yàn)I大道地塊收入囊中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括有融創(chuàng)、五礦、萬科、保利、中海、融信等房企。

再如最具“合作精神”的旭輝，聯(lián)姻對(duì)象包括有華宇集團(tuán)、萬科、金地、北辰、恒基等，還有平安、東時(shí)投資等資本方。此外，還有融創(chuàng)增持金科股份等。

也正因?yàn)榉科笤诠_市場(chǎng)拿地難度不斷加大，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、強(qiáng)弱合作、“大魚吃小魚”都讓后進(jìn)房企更容易獲得土地。

然而，很多房企也處在“拿或不拿”的兩難境地，朱一鳴認(rèn)為，如果硬著頭皮拿地，調(diào)控下的房?jī)r(jià)不能持續(xù)上漲，高價(jià)地就會(huì)帶來虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)峡逡淮笈行》科?，連萬科都計(jì)提了13.8億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；如果不拿地，在該區(qū)域的土地儲(chǔ)備消耗完后就面臨無項(xiàng)目供貨的境地，區(qū)域公司面臨解散，必定會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

在房企的利潤(rùn)預(yù)期正在逐年下降的行業(yè)趨勢(shì)下，“拿地即賺錢”的模式已在政府強(qiáng)有力的調(diào)控下明顯弱化，而以低利潤(rùn)率持續(xù)拿地、開發(fā)才是房企“后進(jìn)生”的生存法則。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年總資產(chǎn)收益率均值為5.0%，凈資產(chǎn)收益率均值為17.0%，分別較上年下降0.1％和0.6％；凈利潤(rùn)率持續(xù)走低，均值為11.0%，較上年下降0.5％。