每經編輯 每經記者 黃博文 每經編輯 楊 軍    

編者按

【 過去一年，全國商品住宅銷售面積為13.8億平方米，銷售金額為9.9萬億元，較2015年分別增長22.4%和36.2%，銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高。受惠于樓市形勢大好，各大房企“報喜者多，報憂者少”。

近日，明源地產研究院發(fā)布了一篇《未來五年，這些地產人將會失業(yè)，真相太可怕了！》，意思是說，這個行業(yè)正將面臨更大的不確定性，而在萬科2016年年報《致股東信》中，“焦慮”一詞也格外刺眼。

滿目山河空念遠，不如憐取眼前人。當前，各大房企經過近兩年的轉型探索，正在踏上新的征途。過去一年，如何看待他們的成績單，業(yè)績背后的哪些隱憂仍是不容忽視的。隨著行業(yè)凈利率下滑，在規(guī)模與利潤之間，如何提振主業(yè)的核心競爭力？怎么實現(xiàn)轉型跨越？這期《每日經濟新聞》房產周刊為您一探究竟?！?/p>

每經記者 黃博文 每經編輯 楊 軍

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策基調下，房地產行業(yè)似乎進入“不樂觀”時代。

近期，部分房企大佬直言對后市的悲觀。在3月28日的業(yè)績會上，融創(chuàng)董事長孫宏斌稱，對市場預期非常悲觀，本輪調控會超過任何想象，融創(chuàng)從去年10月1日開始，就暫時停止在公開市場買地。稱世聯(lián)行董事長陳勁松表示對今年的成交量“不樂觀”。萬科增加存貨減值計提更是引發(fā)外界關注。

近期，房企業(yè)績密集披露。龍頭房企的土地儲備量卻創(chuàng)出新高，去年的“銷冠”恒大更是擁有2.29億平方米的天量土儲。即使在強勢調控周期內，萬科、中海也不惜高價拿地，顯出“看空不做空”的態(tài)度。面對未來的不確定性，尋求有質量的增長，安全地穿越周期風險，降低負債承壓和保持良好的現(xiàn)金流才是他們關注的焦點。

告別暴利時代

一直以來，“并購王”孫宏斌對做大規(guī)模有著強烈的渴望，但是面對此輪調控，他罕見地表示了悲觀。他認為按照現(xiàn)在政府的限價措施，房價暴漲這個邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買了貴的土地，就會虧錢；貨幣政策收緊、利息增加，企業(yè)的現(xiàn)金流會很緊張，這個行業(yè)風險在放大。

地價高企對房企利潤空間的擠壓已是不爭的事實，導致過去一年行業(yè)銷售規(guī)模創(chuàng)出記錄，但利潤率增速持續(xù)下滑。

中指院報告指出，2016年百強房企銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。銷售業(yè)績的快速增長帶動了營收、利潤規(guī)模的提升。百強房企的營業(yè)收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%、26.2%。但百強房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年百強房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11~30企業(yè)、31~50企業(yè)、51~100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于百強房企的凈利潤率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個百分點。

從已經披露年報的房企來看，2016年，萬科實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業(yè)收入為2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為210.2億元，增長16%，顯著低于營收及銷售的增長率。

這一趨勢在行業(yè)“利潤之王”中海身上更為顯露。中海公布的業(yè)績表明，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤為370.2億港元。過去四年，即從2012~2015年，中海凈利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新計算財務數(shù)據(jù)后，2016年中海凈利潤的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的凈利潤同比增幅為14%，跌破了中海一直遵守的20%的凈利潤增長率。

中海董事局主席肖肖在業(yè)績會上委婉地表示，對于中海這樣一個利潤接近400億元的企業(yè)來說，要永遠保持20%的增長是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

“看空不做空”

利潤率在下降，但房企對規(guī)模的酷愛并未退燒。一向穩(wěn)健的中海也開始強調規(guī)模了，2017年全年拿地預算人民幣1000億元，可對比的是2015年其拿地支出406.8億元。

孫宏斌雖然對市場表示了悲觀，但在過去的一年，融創(chuàng)新增土地儲備達到5394萬平方米，其中三分之二為收并購所得，目前總土地儲備7912萬平方米，總貨值達到12000億元。

未來行業(yè)機會在哪里？萬科在致股東信里說，按照中性預測，以在城市實現(xiàn)定居的實際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過20個百分點的城鎮(zhèn)化空間。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態(tài)，成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業(yè)機會較多的發(fā)達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內并不會消失。

去年，萬科接近九成的新增土地在一二線城市，新增面積超過3000萬平方米，布局在基本面很好的四大城市群。

安信證券分析師陳天城認為，萬科的判斷在業(yè)內有代表性，雖然熱點城市存在調控，但從長遠來看，新房開發(fā)的機會在于城市帶。

不過，從短期來看，調控導致的銷售不確定性依然不可小覷，銷售不暢對于嚴重依賴銷售回款的房企來講資金鏈將面臨緊張，此外融資渠道的收緊會雪上加霜。

《華爾街見聞》援引Orient Capital一份研究報告認為，中國房企將于2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，預計僅到期公司債一項就將達到5440億元人民幣。這意味著，中小房企或將不得不面對一場潛在的流動性危機。

有跡象顯示，龍頭房企已經開始著力降低負債，保持充裕的現(xiàn)金流。陳勁松表示，目前開發(fā)企業(yè)已經在降杠桿，不能再通過捆綁基金去拿地了。

萬科財報顯示，公司2016年經營性現(xiàn)金凈流入約396億元，年底持有貨幣資金約870億元。萬科董事會秘書朱旭稱，資金充裕既可強化風險抵御能力，也令公司能更主動地應對市場波動，發(fā)掘潛在的項目獲取機會。

2016年，碧桂園去化及回款水平進一步提高。其年報顯示，2016年碧桂園銷售樓款現(xiàn)金回籠約為2841億元，回款率約為92%，凈經營性現(xiàn)金流約為人民幣415億元。此外，碧桂園集團總裁兼執(zhí)行董事莫斌表示，碧桂園已在報告期內償還完畢所有永續(xù)債。

恒大財報顯示，恒大集團期末現(xiàn)金余額達到人民幣3043.3億元，為上市以來最高水平。憑藉與國內大型商業(yè)銀行的穩(wěn)定合作基礎，期末未使用銀行授信額度達到1383億元，連同期末3043.3億元的現(xiàn)金余額，集團可動用資金合計人民幣4426.3億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年來，龍頭房企的負債率越來越低，比如中海地產，手里握著1500多億港元的貨幣資金，凈負債率低到了7%，萬科現(xiàn)在的凈負債率不到26%。除了萬科、中海外，目前華潤置地的凈負債率為23.8%，碧桂園去年的凈借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

在不少房企看來，并購將是未來的機會。日前，在招商蛇口舉辦的網上業(yè)績交流會上，招商蛇口總經理許永軍表示，今年公司發(fā)展方面一項很重要的工作就是要做并購，退出房地產的央企和地方國企是重點關注的對象。

市場趨勢

上市房企2016業(yè)績報喜 “千億預備班”虎視眈眈

每經實習記者 唐潔 程成 每經編輯 楊軍

近期，上市房企紛紛公布2016年年報，其中大部分業(yè)績報喜。

值得注意的是，在國內房地產市場進入“白銀時代”后，市場競爭更加激烈，行業(yè)集中度不斷加大，在優(yōu)勝劣汰的生存法則下，強者恒強、弱者漸弱的“二八定律”更加凸顯。1000億元是第一陣營的門檻，已成為業(yè)內共識。

在恒大、萬科、碧桂園等龍頭成為千億陣營?？偷耐瑫r，龍湖、招商蛇口、新城控股等房企不斷向千億陣營邁進。大多房企也認為，只有規(guī)模效應的凸顯，才能進一步降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好的發(fā)展前景。

面對未來一段時間內房地產的發(fā)展趨勢，地產“大佬”們的態(tài)度也有不同。萬科總裁郁亮表示，萬科的遠景目標是“萬億大萬科”，指的不是市值，而是要把生態(tài)系統(tǒng)打造起來，相關企業(yè)的體量對行業(yè)和社會的貢獻達到萬億的水準；融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房價肯定會受影響。對房地產市場非常悲觀，公司從去年10月份開始基本上就不拿地了。在業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團董事長吳亞軍說，“從心情來講，應該說不錯，同時也忐忑。‘不錯’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發(fā)展節(jié)奏，比較滿意。忐忑的原因是下半年的市場或者政策可能有很多不確定性，也需要小心駕馭。”此外，國際評級機構穆迪預測，在政府加強調控抑制房價上漲的情況下，2017年房地產銷售增速將會有所放緩。

千億陣營擴容到12家

值得注意的是，近幾年，以恒大、萬科、碧桂園、保利、綠地等為代表的龍頭房企，穩(wěn)居行業(yè)第一陣營，成為千億陣營里的?？汀?/p>

《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2015年，房地產業(yè)千億陣營里僅有7家企業(yè)，分別是萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園，其中，萬科銷售金額為2615億元，碧桂園銷售金額為1402億元。而到了2016年，擴容到12家，分別是恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、萬達、華潤和金地。恒大也首次超越萬科，成為行業(yè)“大哥”，并與萬科、碧桂園一道躋身3000億元量級。其中，恒大銷售金額達到3734億元，金地銷售金額為1006億元。

隨著千億房企擴軍，“千億俱樂部”的市場份額也迅速提升。2015年，千億房企市場份額為14.4%，而到了2016年，千億房企市場份額達到了20.5%。可見，市場集中度在不斷向千億房企集中。

“千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、并購機會以及人力資源的獲得等，這些都需要靠擠壓式增長，而不是外延式增長來完成。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

綠地集團董事長張玉良此前也表示，“中國房地產行業(yè)出現(xiàn)了一些變化，大企業(yè)異軍突起，產業(yè)集中度更加提高，而中小企業(yè)的競爭力在下滑。”

在陳晟看來，在房地產市場調控政策不斷“打補丁”和貨幣政策收緊的大環(huán)境下，未來房地產市場集中度會進一步提高。陳晟預計，未來行業(yè)前30名房企的市場份額會達到50%。

這些房企劍指千億

目前，恒大、萬科、碧桂園三家行業(yè)翹楚已形成鼎立之勢。據(jù)公開信息，恒大2017年的銷售目標明確為4500億元；萬科雖未透露具體業(yè)績目標，但市場態(tài)勢若保持穩(wěn)定，其突破4000億元也不在話下；碧桂園也將銷售目標定在4000億元。

2017年前兩個月，地產商排位賽已激烈展開。根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2017年1~2月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜，碧桂園以985.2萬平方米的銷售面積、872.1億元的流量金額位居榜首。排在其后的恒大前兩個月的銷售面積為778.1萬平方米，萬科為630.1萬平方米。

同時，進入千億級“預備班”的龍湖地產與招商蛇口各有千秋。公開資料顯示，截至2016年末，招商蛇口總土地儲備為 1826 萬平方米，其中85% 位于核心一二線城市。廣發(fā)證券研報觀點認為，招商蛇口過去幾年獲取大量土地資源儲備，經過幾年醞釀和發(fā)展，未來銷售增長確定性更強。

中銀國際指出，龍湖去年保持了12%的凈利潤增長率，其穩(wěn)健的資產負債水平在同行業(yè)中十分亮眼。截至2016年底，龍湖地產凈負債率為53.9%，現(xiàn)金儲備為173.6億元，綜合借貸成本進一步降至4.92%的歷史低位，平均貸款年限拉長至5.9年，非抵押債務占總債務比例提升為75%。

去年銷售額同比增長了103.76%的新城控股也是千億級別房企的實力候選人。據(jù)其年報表述，新城去年的銷售面積同比增長了66%，融資成本維持在較低水平的5.49%，其在全國開設的11家吾悅廣場出租率達到98.96%，助力輕資產模式進一步升級。

旭輝集團去年的銷售業(yè)績突破了500億大關。全年的銷售金額、銷售面積以及銷售均價都實現(xiàn)了大幅增長。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年，旭輝集團的貨值有近1100億元，全國核心一二線的土地儲備達到1750萬平方米，為其快馬加鞭進入千億俱樂部提供了有力保障。

2016年新增土地儲備和并購數(shù)量均較大的陽光城成為千億“預備班”中不得不提的一匹黑馬。據(jù)統(tǒng)計，2016年，陽光城在招拍掛市場以161.17億元的價格獲得12幅土地，其中有8個“地王”項目，通過并購新增項目58個，其市場擴張的速度十分搶眼。