每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 羅偉

3月21日，中國海誠發(fā)布公告，其收到控股股東中國輕工集團公司發(fā)來的《關(guān)于中輕集團與保利集團籌劃重組事項的通知》，中輕集團與保利集團擬實施重組，按照該協(xié)議，中輕集團整體產(chǎn)權(quán)將無償劃轉(zhuǎn)進入保利集團。

雖然重組尚未獲得國資委及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)的批準，存在不確定性，但是接二連三的央企重組卻釋放出明確的行業(yè)信息，為了避免資源的重疊、閑置和浪費，諸多央企的地產(chǎn)板塊更在提速重組。

距離2010年國資委下達“退房令”，已經(jīng)過去7年時間，收效并不算理想。相反，國企央企地產(chǎn)公司一度還在利用其融資成本低的優(yōu)勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規(guī)模，有更多資產(chǎn)可以在重組中發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，避免被“并吞”的命運。

金融巨無霸的地產(chǎn)玩法

然而近兩年，央企地產(chǎn)的重組步伐已然開始加快，不論是“大魚吃小魚”抑或通過整合重組自身業(yè)務(wù)板塊來提升效率和規(guī)模的公司都不在少數(shù)，隨著市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運營能力都考驗著這些央企地產(chǎn)公司是否有資格活下去。

信達進入大眾視野就是憑借其“財大氣粗”的拿地風(fēng)格，上海新江灣、杭州奧體、上海顧村，這些天價地的背后是這家地產(chǎn)公司超強的融資能力。根據(jù)公開資料梳理，從2015年7月~2016年6月，不到一年的時間里，信達在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地塊，總耗資高達352億元，然而2015年其全年營業(yè)收入僅為81.36億元。

營收狀況和拿地底氣不在一個檔次的反差彰顯了信達地產(chǎn)的特殊，眾所周知，信達地產(chǎn)的母公司信達資產(chǎn)管理有限公司作為國內(nèi)四大金融資產(chǎn)管理公司之一，由國家財政部直接控股，主要業(yè)務(wù)是處置不良資產(chǎn)，因為在財務(wù)和政策上的優(yōu)勢，觸角頻頻伸向房地產(chǎn)，大舉拿地。但是房地產(chǎn)開發(fā)，拿地往往只是第一步，信達作為一個資產(chǎn)管理公司，還需要解決其在項目開發(fā)運營上的短板。

大多數(shù)時候，信達會選擇引入合作方，比如上海新江灣城項目以及深圳坪山項目，信達就先后引入了閩商泰禾，讓其操盤，而廣州廣日電梯廠地塊、杭州南星項目等，信達也選擇出讓項目部分股權(quán)。

信達地產(chǎn)董事長賈洪浩就曾對媒體表示，信達地產(chǎn)采取的是房地產(chǎn)主業(yè)與資本運營協(xié)調(diào)發(fā)展的模式。

3月18日，根據(jù)信達地產(chǎn)公告稱重大資產(chǎn)重組停牌。其在3月份頻頻停牌重組。根據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)的此前報道，這與信達地產(chǎn)母公司中國信達接手北京東直門國盛項目相關(guān)，信達地產(chǎn)作為中國信達旗下唯一的地產(chǎn)平臺，很有可能會接受這個項目。

通過重組，將母公司手下收納的“不良資產(chǎn)”通過“子公司”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺來處置整合。手持大把資金通過買地來中長期的保障貨值，對抗通脹，可見，信達地產(chǎn)在整個中國信達中扮演了關(guān)鍵角色。

市場倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸納、吞并、淘汰也屢見不鮮。

2013年8月，中國海外發(fā)展有限公司宣布，控股股東中國建筑股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

去年9月，中海地產(chǎn)又宣布完成對中信集團地產(chǎn)物業(yè)組合的主要交易，這場對價高達310億元、涉及總資產(chǎn)超過千億元的整合，也是迄今為止房地產(chǎn)間最大央企整合案例。

去年年底，中航地產(chǎn)以9個資產(chǎn)包將近20.3億元的價格將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)，完成重組，剝離虧損已久的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中航地產(chǎn)會集中資源發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，比如物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

整合之后，脫胎換骨、煥發(fā)新生的企業(yè)也不在少數(shù)。2015年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產(chǎn)上市平臺。

創(chuàng)建于1984年的招商地產(chǎn)，是一家百年企業(yè)，曾經(jīng)擁有過“招保萬金”的黃金時代，然而，在2010之后卻顯得后繼乏力，業(yè)績一直徘徊在千億元門檻之外。

2015年底，招商蛇口成為招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)重組的新生兒，招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿(mào)區(qū)建設(shè)運營”為核心，大力拓展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及郵輪港區(qū)經(jīng)濟帶，致力于成為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運營服務(wù)商”的運營思想。

根據(jù)招商蛇口方面的公告數(shù)據(jù)，其2016年實現(xiàn)銷售金額739.34億元，同比增加30%，銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年復(fù)合增長率近20%，業(yè)績排名第14位，重組后業(yè)務(wù)提升明顯。

億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機制在發(fā)揮作用，有些房企做得不夠?qū)I(yè)或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權(quán)抑或通過合作模式來實現(xiàn)共贏。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣認為，央企重組是一種非常好的契機，“因為重組本身也是優(yōu)勝劣汰的機制所帶來的效應(yīng)，實力不強的央企繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，只會發(fā)現(xiàn)成本和費用很高，所以加快重組也是確保其他業(yè)務(wù)不受影響的關(guān)鍵。”