北京近日發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦房屋的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋設(shè)置嚴苛門檻。

限購后，商辦市場狀況如何？因限購導(dǎo)致購房人失去購房資格，合同無法履行誰該擔責？交了首付但沒網(wǎng)簽，為何買家卻遭退房難？中新網(wǎng)對此進行了走訪調(diào)查。

限購后 商辦類市場狀況如何？

“商辦類限購后，門店就沒再成交過二手商辦房屋。”在北京西城某中介門店就職的小戴告訴記者，他明顯感覺到，目前賣房、買房的客戶都變得慎重，除少數(shù)剛需購房者還在咨詢、看房外，其余客戶都轉(zhuǎn)向了觀望。

新政發(fā)布后四日內(nèi)，北京市住建委就曾兩度查處商辦項目違規(guī)在售項目。15家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳，被責令停業(yè)整頓；北京玥盛行房地產(chǎn)經(jīng)紀因宣傳商辦類房屋居住用途，被依法注銷機構(gòu)備案。

“一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處”的執(zhí)法力度讓中介機構(gòu)有點扛不住。根據(jù)記者調(diào)查和媒體公開報道顯示，鏈家、我愛我家等地產(chǎn)中介已經(jīng)不再代售二手商辦房屋。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，最近官方對商辦項目查得嚴，發(fā)現(xiàn)違規(guī)代理銷售就立即關(guān)停，出于規(guī)避風險的考慮，后續(xù)或有更多中介下架此類房源。

同時，記者從部分地產(chǎn)中介和銀行工作人員處了解到，建設(shè)銀行等多家銀行已下發(fā)通知，嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規(guī)定，即申請人在3月27日(含)之后完成購房合同網(wǎng)簽的，暫停貸款請求。

限購、停貸、嚴查違規(guī)代售，商辦類市場在一夜間全面“熄火”。

來自中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，3月27日-30日四天，商辦類項目網(wǎng)簽量僅15套；而新政前四天，北京地區(qū)商辦類簽約套數(shù)高達2132套，商辦類市場遭遇“冰凍”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，二季度北京商辦類物業(yè)簽約量或跌九成以上。

調(diào)控政策致“解約” 誰擔責？

只差一步，在北京某事業(yè)單位工作的楊云，還是與看中的一套商辦類房屋失之交臂。

沒有限購、拎包入住是楊云選擇商辦新房的初衷，2016年年底，楊云選中北京順義區(qū)旭輝26街區(qū)的一套商辦房屋，并在12月交了70多萬的首付款。

今年初，北京商辦房屋限購的傳言越來越多，楊云開始催著中介網(wǎng)簽，“春節(jié)前，開發(fā)商借口說住建委網(wǎng)站系統(tǒng)升級簽不了，過了年，又說讓等著”，直到3月26日北京正式出臺商辦類項目限購新政，四個月時間里，楊云始終沒等來網(wǎng)簽的通知。

“沒有資格也買不起普通住宅，才想要買的商住房。如今限購政策一出，連購買商住房的資格也沒了，還面臨跟開發(fā)商的解約糾紛。”楊云說。

因政策變動，致使購房者失去購房資格而引發(fā)的解約糾紛，相關(guān)責任該如何承擔？政策又算不算不可抗力？

為此，記者咨詢了北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶，“構(gòu)成不可抗力須同時具備三個要件：不能預(yù)見、不能避免、不能克服。即便住房調(diào)控政策的具體內(nèi)容、實施時間無法準確預(yù)估，但大致導(dǎo)向是可以判斷的，與不可抗力的構(gòu)成要件之一‘不能預(yù)見’相矛盾。”

政策調(diào)整后，針對購房人失去購房資格的情況，姜寶說，這屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，若買方以政策變化導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求返還購房款或定金的，一般應(yīng)予支持。而是否能全額返還，則要結(jié)合個案處理。

“在途單”真能被運作？

楊云懷疑，眼下開發(fā)商拖著不退款，可能想通過運作再把房子“強賣”出去，不然商辦市場未來不景氣，房子很可能砸手里。

無獨有偶，在北京3·17限購新政發(fā)布之初，也曾有網(wǎng)友留言表示，地產(chǎn)中介讓交10萬元去運作本要在3月17日后網(wǎng)簽的在途單，以此來避免首付增加、交易取消。

在途單真能被運作嗎？“從實際來看，沒有這種可能。”姜寶直言。記者就此咨詢多位中介人士得知，地產(chǎn)中介是不能確定網(wǎng)簽時間的，至少沒有類似方案能去解決在途單，讓網(wǎng)簽時間提前。

同理，根據(jù)商辦限購新政“自發(fā)布之日起執(zhí)行”的規(guī)定，3月26日前未完成網(wǎng)簽的商辦類房屋在途單都無法繼續(xù)走流程。張大偉在接受記者采訪時表示，流程變更不太可能，但個別開發(fā)商為了挽留客戶，或許會幫購房者注冊公司購買，但高出的交易成本需購房者承擔。

不想招惹更多麻煩，也不看好商辦市場未來，楊云下決心退房退款。

“忙著幫想買的客戶爭取，銷售已不怎么管退房客戶了。”還未從失房的遺憾中走出，楊云又陷入退房糾紛。

近日，楊云跟20多位有類似情況的業(yè)主一起去售樓處協(xié)商。“說是可以退房退款、但沒賠償，更無法確定退款時間，且要收回所有購房文本原件。”在她看來，退房條款太過苛刻，到時解約合同簽了、單據(jù)收回，收不到退款心就會一直懸著。幾經(jīng)考量，她決定先不簽解約合同。

記者就此向該樓盤開發(fā)商客服人員咨詢得知，各地各樓盤的退房處置情況都不一樣，因取消購房申請后還要走流程，無法給出具體退款時間，實際情況還要跟售樓處核實。“除了看房，其他業(yè)務(wù)解答不了。”該樓盤售樓處工作人員如是說。

像楊云這樣，急于將商辦類房屋脫手的人群，并非少數(shù)。前幾日才完成網(wǎng)簽，定下位于北京大興區(qū)一套商辦房屋的崔女士，這兩天也忙著咨詢退房流程，“商辦類項目沒啥市場了，現(xiàn)在不退房，怕砸在自己手里”。

商辦類市場還有沒有未來？“若政策一直保持收緊，等不了一年，一些開發(fā)商和投資者就撐不住了。”張大偉如是說。(應(yīng)受訪者要求文中部分人物為化名)