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時代地產(chǎn)頻頻出手華南 今年拿地計劃資金已用過半

每日經(jīng)濟新聞 2017-04-07 00:07:01

財經(jīng)評論員嚴躍進認為,高價地的獲取其實并不是風險的來源點,關(guān)鍵是后續(xù)能否在市場升溫的時候推出相關(guān)項目,進而獲取產(chǎn)品的高溢價。

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

截至目前,已有40余城密集出臺調(diào)控政策,多地樓市出現(xiàn)價量回落。而與政策連番加碼形成鮮明對比的是則土地市場的狂熱。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至3月30日,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元,同比2016年同期的3689.1億元上漲了59.6%;拿地排名前20的房企拿地總金額超過3030.63億元,其中超過70%分布在調(diào)控城市中。

3月29日,時代地產(chǎn)以5.5萬元/平方米的單價拿下廣州海珠地塊,在廣州政策輪番加碼下刷新廣州樓面地價。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察,這僅僅是時代地產(chǎn)斬獲高價地的其中之一,自2015年底,時代地產(chǎn)已先后在東莞、佛山、廣州等地拿下多宗高溢價地塊。

早前,時代地產(chǎn)一向以穩(wěn)健模式著稱,近兩年卻頻頻高價拿地,其底氣何在?

去年土地儲備同比超兩成

時代地產(chǎn)公布的2016年年報顯示,截至2016年12月31日,時代地產(chǎn)土地儲備達到1306萬平方米,同比2015年的1056萬平方米增加23.7%。2016年,時代地產(chǎn)新購入廣州、佛山、東莞等珠三角7城14宗地塊,新增建筑面積為343萬平方米,收購成本為184.52億元,同比2015年的108.85億元購地金額大增69.5%。

2015年底,時代地產(chǎn)以33億元的總價在廣佛連拿兩宗高價地塊;緊接著2016年初,時代地產(chǎn)以64億元的總價斬獲佛山南海雙料高價地塊;2016年5月,時代地產(chǎn)首進東莞以9.15億元拿下橫瀝地塊,樓面地價達到5690元/平方米,溢價率為422%,遠超出橫瀝原樓面單價紀錄1945元/平方米;2016年9月,時代地產(chǎn)以13.3億元拿下東莞茶山地塊,成交樓面地價為1.25萬元/平,溢價率為411%;茶山高價地余熱未退,時代地產(chǎn)又以14億元總價拿下東莞石排地塊,樓面價為9928元/平方米,溢價率高達502%;2016年底,經(jīng)過117輪競拍,時代地產(chǎn)以“168273萬元+2000平方米配建”競得佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)地塊,成交樓面價為12499元/平方米,刷新了里水板塊樓面價紀錄。

關(guān)于2017年3月29日拿地是否理性以及風險評估考量情況,時代地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時回應(yīng)稱,拿下海珠地塊是經(jīng)過深思熟慮后做的決定,也做了風險評估。

此外,時代地產(chǎn)行政總裁岑釗雄曾在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,外界看到的是高溢價,卻忽略了低起拍價,在低起拍價的情況下帶來的高溢價不算是高價拿地。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為,高價拿地的利弊需要權(quán)衡,尤其是對于一些高價用地來說,實際上還是需要和地產(chǎn)周期緊緊把握在一起。換而言之,高價地的獲取其實并不是風險的來源點,關(guān)鍵是后續(xù)能否在市場升溫的時候推出相關(guān)項目,進而獲取產(chǎn)品的高溢價。

在明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策看來,高價搶地是讓所有開發(fā)商頭疼的問題,迫于業(yè)績壓力,要持續(xù)增長不能沒有土地儲備。核心城市的土地拿一塊少一塊,不拿可能就會被邊緣化,甚至面臨退出房地產(chǎn)的危機。

有觀點認為,目前出現(xiàn)大房企收并購、中小房企高價拿地的現(xiàn)象。中小房企在收并購方面資源和能力不如大房企,競爭力較弱,為了在房地產(chǎn)行業(yè)謀求一席之地,被迫高價拿地。劉策認為,中小房企在高價拿地后維持不下去,則會出現(xiàn)賣地或者引入合作伙伴的情況,加速大房企的收并購。

今年拿地計劃資金已用過半

目前,在調(diào)控加碼的市場環(huán)境下,頻頻高價拿地將給時代地產(chǎn)帶來怎樣的挑戰(zhàn)?

據(jù)《南方都市報》報道,截至3月17日,時代地產(chǎn)今年已花費58 .27億元拿地,加上3月底的廣州地塊,目前拿地金額達到78.64億元,達到全年拿地計劃135億元的58.25%。

而時代地產(chǎn)2016年年報公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2016年12月31日,時代地產(chǎn)銀行存款和現(xiàn)金為118.8億元,減去拿地支出的78.64億元以及19.6億元短期債務(wù),目前,現(xiàn)金覆蓋拿地支出和短期債務(wù)后,時代地產(chǎn)資金為20.56億元。

同策研究總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為,拿地資金一般是分期支付的,實際的支付金額可能在三分之一左右,基于目前的資金情況,正常的資金周轉(zhuǎn)還是能應(yīng)付的。

時代地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示,公司2016年的融資成本為8.32%,比2015年的9.64%有所下降。

張宏偉表示,時代地產(chǎn)的大量項目集中布局在珠三角地區(qū),也是樓市調(diào)控的重點區(qū)域,高價拿地對時代地產(chǎn)后續(xù)的經(jīng)營情況提出了較高的要求,如果出現(xiàn)銷售承壓的狀況,會出現(xiàn)資金壓力。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年一二線熱點城市調(diào)控政策升級,一季度一線城市住宅成交量降四成,住宅市場成交量持續(xù)回落,50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米,同比下降約15%。

劉策分析指出,開發(fā)商賭的就是房價漲幅和限購限貸是否會放松,賭贏了,則可能在行業(yè)排位和話語權(quán)上有上升;賭輸了,企業(yè)可能就會陷入危機,將面臨被高負債壓得喘不過氣的局面?,F(xiàn)在國家對融資渠道管得很嚴,確實對開發(fā)商現(xiàn)金流帶來不小的壓力,所以在高價拿地的時候要知道自己“幾斤幾兩”,有多大的鍋煮多少的飯,避免因為資金壓力而淪為賣地賣項目求生的被動境地。

嚴躍進認為,當前融資政策收緊,需要對后續(xù)的融資環(huán)境做一個審慎評估,尤其是近期一些城市限購以后,新房市場受到各類影響,如何減少調(diào)控對項目銷售的影響,是時代地產(chǎn)后續(xù)需要做的,也是緩解資金壓力的一個重要舉措,當然也需要開拓新的融資渠道。

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