每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅 偉    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅 偉

調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)卻迎來賣得最好的一個春天。日前克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，萬科、碧桂園、恒大這三家房企銷售業(yè)績已經(jīng)突破千億元，萬科重回銷售冠軍寶座。

歷史最好成績出爐，部分領(lǐng)軍房企卻表示出對后續(xù)行情的觀望情緒，龍頭房企萬科在年報(bào)中表示了對激進(jìn)土地市場的擔(dān)憂。過去的一年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率首次超過80%，包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等在內(nèi)的“三費(fèi)”支出同步大幅提升，拖累凈利的增速。

城市分化的影響也體現(xiàn)在萬科的年報(bào)上，基于對三四線城市的審慎態(tài)度，萬科2016年存貨跌價準(zhǔn)備較2015年底大幅增長82.3%。萬科總裁郁亮表示，房價普遍上漲的局面已經(jīng)結(jié)束。

營收減速費(fèi)用上升

4月5日晚間，萬科發(fā)布一季度業(yè)績公告。公告顯示，2017年3月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積399.5萬平方米，銷售金額636.4億元；今年1~3月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。這份業(yè)績在克而瑞發(fā)布的第一季度房企銷售金額排行中位列榜首。

這是房企賣的最好的一個春天，碧桂園、恒大也同時實(shí)現(xiàn)千億元突破，但“盛世”之下隱憂仍存。

中國指數(shù)院發(fā)布的報(bào)告指出，百強(qiáng)房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。萬科在其2016年度報(bào)告開篇就指出，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現(xiàn)更為激進(jìn)，面粉貴過面包不再是個案，而已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象，這足以令開發(fā)企業(yè)進(jìn)退維谷，陷入焦慮之中。

年報(bào)顯示，2016年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業(yè)收入2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為210.2億元，增長16%，顯著低于營收及銷售的增長率，另外兩家“三千億巨頭”恒大、碧桂園也是如此，顯示出盈利水平在走低。

與此對應(yīng)的是行業(yè)負(fù)債率持續(xù)攀升。中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到76.7%，較2015年提高1.1個百分點(diǎn)。

萬科2016年度報(bào)告顯示，萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.54%，為公司上市以來首次突破80%的關(guān)口，高于134家A股房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)68.53%；代表償債能力的流動比率降至1.24，為1993年以來的最低水平。

不過在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，資產(chǎn)負(fù)債率并不能代表企業(yè)真實(shí)的負(fù)債水平，因?yàn)榛趯徤鞯臅?jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款也劃歸為負(fù)債。萬科2016年度的資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)收賬款達(dá)2746億元，占總資產(chǎn)的比重為33.06%，剔除預(yù)帳款的有效負(fù)債率為47.48%，低于百強(qiáng)企業(yè)均值。

值得關(guān)注的是，萬科在過去一年的“三費(fèi)”支出大幅上升，財(cái)務(wù)費(fèi)用由2015年的4.78億元增長至2016年的15.92億元，同比增幅高達(dá)233%，利息支出增加是主要原因。

另外，萬科2016年銷售費(fèi)用51.6億元，同比上升24.71%，萬科歸因于銷售規(guī)模增長；管理費(fèi)用支出68億元，同比上升43.31%，財(cái)報(bào)解釋稱“經(jīng)營規(guī)模增長，人工費(fèi)用增加”。

一位不愿具名的券商分析師指出，“三費(fèi)”上升或顯示出股權(quán)之爭已經(jīng)影響到萬科的管理效率。萬科董秘朱旭在2016年度業(yè)績會上表示，始于2015年7月的股權(quán)事件，令公司的經(jīng)營管理短期內(nèi)面臨前所未有的不確定性，公司將“穩(wěn)定隊(duì)伍、控制風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展”作為工作的重要內(nèi)容。

謹(jǐn)慎進(jìn)行存貨減值

在次輪調(diào)控周期中，一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，自2016年10月開始新一輪熱點(diǎn)城市調(diào)控以來，一二線城市成交已連續(xù)5個月縮量，而同期三四線城市已連續(xù)5個月超預(yù)期持續(xù)放量。

華創(chuàng)證券近期發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，本次三四線城市樓市具有普遍性和全局性的熱銷，而這種普遍性的現(xiàn)象無法用近期主流觀點(diǎn)——大城市需求外溢的邏輯來解釋，包括人口回流、逆城鎮(zhèn)化等邏輯僅能解釋大城市周邊三線城市的樓市熱銷，卻無法延伸和下沉至更低能級的、更末端的廣大三四線城市。

萬科在判定此番三四線城市的房地產(chǎn)熱方面更為謹(jǐn)慎，具體的做法是大幅增加存貨減值準(zhǔn)備。

具體來看，萬科2016年新計(jì)提了存貨跌價準(zhǔn)備的項(xiàng)目分布在7個城市，分別是南充、鎮(zhèn)江、大連、撫順、寧波、營口以及南通，計(jì)提金額合計(jì)8.39億元。還有部分項(xiàng)目在2016年初便存在跌價準(zhǔn)備，且沒有在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部轉(zhuǎn)銷，這些項(xiàng)目分布于煙臺、烏魯木齊、溫州和唐山。

萬科首席財(cái)務(wù)官孫嘉在業(yè)績會上表示，基于審慎財(cái)務(wù)策略，萬科將項(xiàng)目歷史售價、最新售價和周邊售價與項(xiàng)目已發(fā)生和未發(fā)生成本兩相對比，之后合理計(jì)提準(zhǔn)備；2016年，萬科新增存貨減值準(zhǔn)備合計(jì)約8.4億元，涉及1個老項(xiàng)目和6個新項(xiàng)目。

“我們認(rèn)為存貨減值是基于市場情況和審慎性財(cái)務(wù)原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)檫@些項(xiàng)目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮(zhèn)江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。”孫嘉說。

近期《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引萬科總裁郁亮的話表示，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風(fēng)險相比以前在增加。萬科去年已經(jīng)對12個城市的13個項(xiàng)目計(jì)提了跌價準(zhǔn)備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

東方證券分析師竺勁表示，萬科的做法反映出其在三四線城市擴(kuò)張的難點(diǎn)，價格體系不符合市場預(yù)期，不排除未來萬科會退出上述城市。

未來房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會在哪里？萬科一直以來的判斷都是發(fā)達(dá)的都市圈。在2016年年報(bào)中，萬科表示，按照中性預(yù)測，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間。未來近兩億農(nóng)村新生代人口大部分將集中在就業(yè)機(jī)會較多的發(fā)達(dá)城市圈，在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會消失。

因此，相比對三、四線城市的謹(jǐn)慎態(tài)度，萬科2016年新增開發(fā)項(xiàng)目173個，其中88.3%的新增項(xiàng)目都位于一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對未來房地產(chǎn)市場走勢的看法。

除去城市布局，萬科股權(quán)事件近期迎來明朗化。評級機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)表研究報(bào)告表示，將萬科企業(yè)評級展望由“負(fù)面”上調(diào)至“穩(wěn)定。