“2017年將是‘強(qiáng)監(jiān)管’的一年，也是‘監(jiān)管問(wèn)責(zé)’的一年，銀監(jiān)會(huì)2017年上半年將組織全國(guó)銀行業(yè)集中進(jìn)行市場(chǎng)亂象整治工作”，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)黨委委員、主席助理?xiàng)罴也?月7日在新聞發(fā)布會(huì)上如此表態(tài)。

為進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管、防范化解銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)昨日下發(fā)《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），明確了十項(xiàng)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)領(lǐng)域。其中，在防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)方面，要求分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。

值得注意的是，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理是新亮點(diǎn)。去年，招商銀行上海分行推出“有房就貸”產(chǎn)品，被市場(chǎng)質(zhì)疑為“二押”產(chǎn)品，引起不少爭(zhēng)議。近日，南都記者發(fā)現(xiàn)，部分銀行在廣州地區(qū)也推出了類(lèi)似的“二押”產(chǎn)品，無(wú)需提前還款“贖樓”，就可以抵押房產(chǎn)再貸款。

市場(chǎng)：部分銀行推“二押”產(chǎn)品

民生銀行廣州某支行的客戶(hù)經(jīng)理日前向南都記者表示，存量客戶(hù)可以做“二押”，無(wú)需贖樓，3天審批，10天就可放款，“這個(gè)產(chǎn)品是我們新推出的，還在按揭中的房產(chǎn)也可以做抵押，最高可以貸出評(píng)估價(jià)的七成”。

對(duì)于貸出后的資金用途，該客戶(hù)經(jīng)理表示，基本沒(méi)有限制，只要是按揭客戶(hù)都可以做。南都記者再次詢(xún)問(wèn)是否可以用于購(gòu)房，該客戶(hù)經(jīng)理表示肯定。

“二押”，即房屋二次抵押貸款，主要是指在銀行已做抵押貸款、目前還在正常還款，這種情況下房主如再次申請(qǐng)抵押貸款，不必提前還清銀行貸款，只要能通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估，即可根據(jù)評(píng)估值進(jìn)行再次抵押。

某股份銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人向南都記者表示，“二押”也是房屋抵押貸款業(yè)務(wù)中的一種，其實(shí)一直是存在的，大部分銀行從未取消過(guò)。

“由于按揭貸款尚未還清，再次抵押貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)”，該負(fù)責(zé)人表示，所以一般銀行只接受抵押后的剩余價(jià)值，比如100萬(wàn)元的房產(chǎn)，第一家銀行押了70萬(wàn)元，另一家可能就只認(rèn)定30萬(wàn)元，如果房產(chǎn)增值了再另外計(jì)算。

對(duì)于“二押”后獲得貸款資金的最終用途，廣州某資深按揭人士向南都記者表示，貸款的資金不能用于購(gòu)房或者證券投資等，只能用于消費(fèi)或者經(jīng)營(yíng)需要。上述股份行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人也表示，銀行在發(fā)放貸款時(shí)需要貸款人提供用途材料的審核，后續(xù)也會(huì)監(jiān)控資金的流向。

另一家股份行廣州分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人也向南都記者表示，二次抵押貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)在于沒(méi)有第二還款來(lái)源，一旦出了問(wèn)題，第一時(shí)間查封，應(yīng)該可以追回成本。但如果遇到房?jī)r(jià)下跌，則可能會(huì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

分析：估值管理不到位對(duì)銀行影響大

據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》顯示，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要完善押品準(zhǔn)入管理機(jī)制，建立健全房地產(chǎn)押品動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息，采取有效應(yīng)對(duì)措施。

那么，目前銀行在房地產(chǎn)押品管理上存在哪些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題？

對(duì)此，某股份行廣州分行負(fù)責(zé)人昨天向南都記者表示，近年來(lái)銀行在房地產(chǎn)押品的估值管理上存在風(fēng)險(xiǎn)；一般而言，銀行需根據(jù)不同押品種類(lèi)分別進(jìn)行不同凈值評(píng)估管理，但在實(shí)際操作中卻是另一番光景。

“這個(gè)問(wèn)題在商住房上比較突出，在樓市中，商住房與普通住宅是存在一定價(jià)差的，但銀行在估值管理時(shí)，雖然做了分類(lèi)，但兩者價(jià)差不大，并沒(méi)有反映真實(shí)水平”，前述股份行廣州分行負(fù)責(zé)人指出。

事實(shí)上，估值管理不到位帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行自身影響最大。

廣東住房研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同向南都記者分析其中邏輯：如果押品（樓價(jià)）持續(xù)上漲，那么即便估值虛高，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不會(huì)暴露；而一旦押品價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)，特別是出現(xiàn)下跌，那么超過(guò)了抵押人的預(yù)期，往往會(huì)出現(xiàn)斷供，形成銀行不良資產(chǎn)。

“因此，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理可能意在降低押品風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)押品估值要更為審慎”，韓世同表示。

風(fēng)險(xiǎn)：搶按揭過(guò)早放款需謹(jǐn)慎

銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中，操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一直是監(jiān)管再三強(qiáng)調(diào)的。而據(jù)南都記者了解，房地產(chǎn)押品管理中也出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

前述股份行廣州分行負(fù)責(zé)人表示，2016年各家商業(yè)銀行爭(zhēng)食住房按揭貸款，為了搶業(yè)務(wù)，部分銀行在操作中沒(méi)有按規(guī)定完成操作。

據(jù)悉，銀行按揭貸款全部流程主要包括以下五步：第一，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商（或原房主）簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記手續(xù)；第二，購(gòu)房人付清首期購(gòu)房款，準(zhǔn)備材料申請(qǐng)按揭貸款；第三，貸款銀行審核簽訂借款合同和抵押合同，并辦理合同公證；第四，辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記；第五，貸款銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款。

事實(shí)上，商業(yè)銀行除了利率折扣外，放款速度快慢也成為重要的搶客利器。而問(wèn)題就出現(xiàn)在搶快上，部分銀行在沒(méi)有完成法定抵押登記手續(xù)，就給客戶(hù)進(jìn)行放款操作。

“有些銀行僅僅在收到登記受理回執(zhí)這一步就給客戶(hù)放款了，完整的法定抵押登記手續(xù)全程大概是半個(gè)月時(shí)間，省下了這段時(shí)間對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)確實(shí)是放款快了，但這一時(shí)間差中潛藏了極大風(fēng)險(xiǎn)”，前述股份行廣州分行負(fù)責(zé)人表示，如果登記手續(xù)不成功，銀行又已放款，那么銀行將面臨貸款資金損失且無(wú)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。