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每經(jīng)實習記者 程成 攝影報道 每經(jīng)編輯 羅偉

去年5月底，萬科與信達聯(lián)合體以123.18億元的總價摘得杭州市濱江區(qū)奧體板塊三宗地塊，并創(chuàng)造了杭州新的總價地新紀錄。一時間，高總價、位置絕佳的奧體地塊，吸引了眾多的眼球。然而僅僅一個小時后，萬科就宣布退出該高價地。對于退出原因，萬科彼時表示價格超出了總部授權(quán)價。

去年底，信達地產(chǎn)濱江奧體項目已被命名為“信達中心”，該地塊至今仍穩(wěn)居杭州總價地的榜首位置。而作為全國重要的地產(chǎn)熱點城市之一，杭州近一年來限購限貸政策一波接著一波，樓市調(diào)控不斷升級。

這個被業(yè)內(nèi)視為杭州樓市風向標的信達奧體項目，目前是否進展順利？嚴厲調(diào)控是否會影響到項目入市時機？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該項目尚未動工，目前該地段正在進行地鐵施工，后市或面臨多重挑戰(zhàn)。

周邊僅有兩個樓盤

4月25日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到杭州濱江區(qū)奧體中心板塊現(xiàn)場。從杭州地鐵1號線江陵路站出來，沿奔競大道向東北方向騎行約20分鐘，即到達“信達中心”所在的奧體板塊。

去年5月底，萬科與信達聯(lián)合體以123.18億元的報價擊敗融信，成功競得杭州奧體單元MU-01、02、03地塊，溢價率翻倍、樓面價達21576元/平方米，一躍成為杭州新總價的標桿地塊，這一紀錄至今未被打破。萬科退出后，杭州濱江和融創(chuàng)分別參與投資，占比分別為10%、40%。

出讓公告顯示，該地塊為地鐵6、7號線換乘站奧體站的上蓋綜合體；出讓面積15.78萬平方米，總建筑面積約57萬平方米；其中住宅物業(yè)建筑面積約32萬平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積約25萬平方米。

記者看到，“信達中心”地塊已被圍擋包圍，內(nèi)有大型機械在施工。經(jīng)詢問，正在施工的為地鐵6號線奧體站，“信達中心”項目還未動工。

“信達中心”周邊一家中介門店置業(yè)顧問小潘介紹說，“地鐵6、7號線在這塊地的下面均設有地鐵站，旁邊又是亞運會主賽場，緊鄰錢塘江，與錢江新城隔江相望，未來升值潛力大。”

目前，“信達中心”項目周邊僅有龍湖春江彼岸和綠地旭輝城這兩個住宅樓盤，沿街開了近二十家中介門店，但對外銷售的二手房不多，前者二手房均價4萬~5萬元/平方米，后者均價3.5萬~4.5萬元/平方米。

在記者實地走訪中，來這里看房的人不多。前述中介門店置業(yè)顧問小潘表示，一是限購限貸，炒房客、投資客少了很多；二是這兩個小區(qū)產(chǎn)權(quán)證都不滿兩年，購買二手房的話，繳納的稅費加上中介費接近10%，最少也要30萬元，“對剛需來說壓力太大，而改善和投資的又來不了，板塊成交目前不是很活躍。”

中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理兼研究總監(jiān)高院生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，考慮到“信達中心”所處的地段及發(fā)展?jié)摿?，住宅物業(yè)的起售價應在4.5萬元/平方米以上。

復雜業(yè)態(tài)考驗操盤能力

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，濱江奧體板塊房價正常，不存在透支現(xiàn)象。浙江信達地產(chǎn)總經(jīng)理張智勇認為，未來十年，杭州將加快國際化進程，奧體中心將成為杭州面向世界的一張新名片，是錢塘江的黃金支點。

當前，杭州商品房存量持續(xù)下降。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，截至4月26日，杭州市可售商品房11.8萬套，可售面積1520萬平方米。相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，3月份，杭州市商品房成交2.29萬套，成交面積228.5萬平方米。

浙報傳媒地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月底、2月底、3月底，杭州市新建商品房可售房源分別為10.3萬套、9.93萬套、9.17萬套，以近一年的月均速度消化分別需6.5個月、6.2個月、6個月。

不過，杭州近期調(diào)控動作頻頻。在需求端，杭州調(diào)控政策不斷加碼，限購、限貸、限賣等一波接著一波。在供給端，未來三年住宅用地供應2.45萬畝；出臺土地拍賣新規(guī)；嚴格限制自持商品房轉(zhuǎn)讓等。

戴德梁行發(fā)布今年一季度研報，預測短期內(nèi)杭州寫字樓市場將供過于求，空置率上升、租金增長率維持在-1.1%~0.6%。

丁建剛表示，未來房地產(chǎn)市場的走勢，將極大地影響“信達中心”的市場表現(xiàn)，目前估計“信達中心”是否能賺錢還很難說，但操盤難度在于項目和兩條地鐵的銜接，以及各種業(yè)態(tài)之間的定位和關(guān)系，開發(fā)能力、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)運營能力，將直接關(guān)系到項目的成敗。

在高院生看來，信達中心項目涵蓋住宅、商業(yè)、地鐵等附屬設施，操盤難度較大。