編者按： 【去年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤8.8億元，僅財(cái)務(wù)費(fèi)用一項(xiàng)就高達(dá)7.14億元，同比增長195%。這與其過去一年多頻搶“地王”耗血及助力拿地的借款巨額利息密不可分；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積154.35萬平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積375.54萬平方米，公司在建面積336.28萬平方米。按去年好行情時(shí)的去化速度，大約需要5年多才能消化完；截至去年底，信達(dá)地產(chǎn)存貨價(jià)值456億元，其中因借款融資而受限的存貨則高達(dá)175億元。今年以來隨著樓市轉(zhuǎn)冷，這些存貨可能會(huì)成為一種負(fù)擔(dān)。 本期房產(chǎn)周刊將以信達(dá)地產(chǎn)旗下創(chuàng)下的上海新江灣城、上海顧村、深圳坪山和杭州濱江奧體地鐵總價(jià)幾處“地王”為例，實(shí)地調(diào)查這些項(xiàng)目的現(xiàn)狀，區(qū)域市場成交冷暖，以此觀察這類房企的未來前景?！? 每經(jīng)記者杜冉樂唐潔每經(jīng)編輯曾健輝 去年曾被業(yè)內(nèi)封為“地王制造機(jī)”，如今卻幾乎銷聲匿跡于全國土地市場，這家在A股上市的信達(dá)地產(chǎn)（600657，SH）其實(shí)并未真的閑著。 4月20日，信達(dá)地產(chǎn)公告了重大資產(chǎn)重組進(jìn)展，其擬收購淮礦地產(chǎn)，但這筆交易背后并不簡單，從交易構(gòu)架來看，涉及以不良資產(chǎn)處置見長的公司實(shí)控人中國信達(dá)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，這一重大動(dòng)作與信達(dá)地產(chǎn)去年財(cái)報(bào)專門揭示的多重風(fēng)險(xiǎn)不無關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)顯示，該房企去年凈利8.8億元，僅財(cái)務(wù)費(fèi)用一項(xiàng)則高達(dá)7.14億元，同比增長195%。 隨著調(diào)控進(jìn)一步加劇，一些樓市開始遇冷，像信達(dá)地產(chǎn)曾摘下7個(gè)“地王”的戰(zhàn)績，此后卻低調(diào)轉(zhuǎn)向房企并購，又將給市場傳遞怎樣的信號(hào)？ 扣非后凈利下滑24% 2016年，全國熱點(diǎn)城市迎來一波“量價(jià)齊漲”的行情，千億級(jí)房企增至12家，像恒大、萬科與碧桂園邁入3000億級(jí)銷售規(guī)模之列。 信達(dá)地產(chǎn)作為一家中型房企，也嘗到了去年這一波樓市的雨露滋潤。數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)去年全年實(shí)現(xiàn)銷售面積154.35萬平方米，同比增長38.55%；實(shí)現(xiàn)銷售金額169.07億元，同比增長60.71%。 與銷售收入相比，2016年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入115.7億元，同比增長42.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于歸屬于上市公司股東的凈利潤8.8億元，同比增幅僅為2.4%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益之后的凈利潤為6.06億元，同比下降24.2%。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與營業(yè)收入增幅42.2%相比，去年信達(dá)地產(chǎn)營業(yè)成本增幅達(dá)50.64%。就期間費(fèi)用而言，信達(dá)地產(chǎn)去年管理費(fèi)用較為平穩(wěn)，同比微增1.74%，銷售費(fèi)用同比增幅34.86%，尤其較為惹眼的是財(cái)務(wù)費(fèi)用，去年該筆成本為7.14億元，同比增加195.18%。 實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)去年出現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的較大漲幅，這早在去年中報(bào)財(cái)報(bào)中就暴露出來。記者注意到，去年上半年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用約2.61億元，2015年同期僅為8907.1萬元，其當(dāng)時(shí)解釋說是“融資規(guī)模擴(kuò)大，利息增加”。 去年中報(bào)顯示，信達(dá)地產(chǎn)曾對(duì)外提及“因土地成交較為集中，報(bào)告期內(nèi)融資產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加193.26%”這一點(diǎn)。近日，信達(dá)地產(chǎn)董秘辦一位工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說，財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長主要是因?yàn)槠髽I(yè)要擴(kuò)大規(guī)模。 記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，2015年7月份到2016年6月份，信達(dá)地產(chǎn)一年內(nèi)在上海、杭州、廣州、深圳、合肥等熱點(diǎn)城市拿下了7個(gè)“地王”，總耗資352億元。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年全國“地王”超過340個(gè)，合肥、杭州等熱點(diǎn)二線城市“地王”頻出。一位克而瑞分析師表示，首先是寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)資金來源渠道廣泛；房企對(duì)投資區(qū)域預(yù)期高度趨同；行業(yè)集中度提高，房企規(guī)模訴求強(qiáng)烈；熱點(diǎn)城市“僧多粥少”。 擴(kuò)張致負(fù)債率升到85.7% 記者注意到，去年信達(dá)地產(chǎn)按權(quán)益比例計(jì)的新增儲(chǔ)備計(jì)容規(guī)劃建筑面積77.4萬平方米，截至去年底的儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積375.54萬平方米，在建面積336.28萬平方米。 隨著拿地規(guī)模急速擴(kuò)張，信達(dá)地產(chǎn)開啟大額舉債模式，資產(chǎn)負(fù)債率一路走高。截至2016年底，其負(fù)債率達(dá)85.7%，較年初增長2.45個(gè)百分點(diǎn)，2014年末為78.18%，2013年末為68.82%。 作為全國房企標(biāo)桿的萬科，一直號(hào)稱堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營策略，但面對(duì)當(dāng)前房企巨頭之間的激烈競爭，也不得不加大舉債擴(kuò)張力度。以年份來觀察，截至去年底，萬科資產(chǎn)負(fù)債率首次突破80%，同比增加2.84個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到80.54%。 相對(duì)于萬科引入新股東深圳地鐵集團(tuán)，信達(dá)地產(chǎn)則背靠以不良資產(chǎn)處置見長的母公司中國信達(dá)。 盡管如此，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)際融資成本并不低。比如2015年，該房企平均融資成本為8.07%，去年整個(gè)融資環(huán)境前松后緊，其平均融資成本為7.61%。截至去年底，信達(dá)地產(chǎn)融資余額380.8億元。其中，債券融資余額120億元，同比增加90億元。 值得一提的是，信達(dá)地產(chǎn)與中國信達(dá)之間實(shí)際發(fā)生的債務(wù)重組、委托貸款、信托貸款、擔(dān)保增信、資產(chǎn)收購和出售以及共同投資等事項(xiàng)合計(jì)大約10.3億元，而2017年預(yù)計(jì)發(fā)生前述相關(guān)事項(xiàng)的可能金額為200億元。 信達(dá)地產(chǎn)前述董秘辦相關(guān)人士表示，目前公司長期與短期負(fù)債比例是8：2。通過120億元低息債償還高息債，確實(shí)抬高了財(cái)務(wù)杠桿，但對(duì)企業(yè)百利而無一害。與龍頭房企恒大、碧桂園等相比，他們拿地不是多而是少了。 轉(zhuǎn)向資產(chǎn)并購機(jī)會(huì) 去年下半年以來，信達(dá)地產(chǎn)未披露公開拍地的信息。 記者從信達(dá)地產(chǎn)2016年年報(bào)獲悉，該房企今年計(jì)劃土地投資145億元，去年實(shí)際拿地總金額215.15億元，涉及其權(quán)益拿地總耗資153.54億元，今年計(jì)劃簽約銷售額160億元，與去年實(shí)際銷售金額相比略有下調(diào)，暗示其對(duì)后市的看法趨于謹(jǐn)慎、保守。 以去年實(shí)際銷售154.35萬平方米的歷史最好成績，比照信達(dá)已儲(chǔ)備計(jì)容規(guī)劃建筑面積375.54萬平方米和在建面積336.28萬平方米，就意味著在不新增儲(chǔ)備的情況下，信達(dá)需要銷售近5年時(shí)間。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政策管控風(fēng)險(xiǎn)加大，土地市場擴(kuò)張會(huì)比較謹(jǐn)慎。從資金審查角度看，公開招拍掛拿地審查嚴(yán)厲程度加大，使其面臨更大的挑戰(zhàn)，適當(dāng)回避是對(duì)的。 對(duì)于今年行情，信達(dá)地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控深入進(jìn)行，后續(xù)可能還有新政策出臺(tái)。受政策影響，市場預(yù)期有所變化，客戶觀望情緒還在增加，市場周期性調(diào)整的壓力加大。行業(yè)集中度還在加速提升，中小房企面臨更大的競爭壓力，并購加劇。公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，未來隨著項(xiàng)目建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，可能會(huì)帶來更多資金需求?！? 4月20日，信達(dá)地產(chǎn)公告擬收購淮礦地產(chǎn)，此舉構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。按照公告描述，此次重組前，淮礦地產(chǎn)母公司淮礦集團(tuán)將淮礦地產(chǎn)的部分股權(quán)置換給中國信達(dá)，目前正在履行審批程序。這意味著相關(guān)各方涉及不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓與收購及債轉(zhuǎn)股等運(yùn)作。 淮礦地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，該房企注冊(cè)資本逾51億元。截至2016年11月底，其共有24個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，2個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)地涉及合肥、蕪湖、六安與上海等城市。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2014年6月，信達(dá)地產(chǎn)協(xié)同中國信達(dá)重整嘉粵集團(tuán)，一舉收購對(duì)方旗下5家房企100%股權(quán)，直接新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積合計(jì)約113萬平方米，快趕上前一年儲(chǔ)備量。 嚴(yán)躍進(jìn)表示，以并購的名義進(jìn)行貸款其實(shí)沒有太多限制，并購貸政策比較穩(wěn)定，房企獲取此類項(xiàng)目融資壓力不大，通過并購也能實(shí)現(xiàn)曲線競爭，回避各類拿地風(fēng)險(xiǎn)。從收購淮礦地產(chǎn)來看，說明信達(dá)對(duì)其的投資認(rèn)可，充分認(rèn)可國資背景和在安徽的發(fā)展機(jī)會(huì)。 信達(dá)地產(chǎn)前述董秘辦相關(guān)人士則回應(yīng)說，包括2016年之前，他們的拿地都是理性行為，下一步國家依然會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，到2018年會(huì)有一些并購機(jī)會(huì)。其認(rèn)為信達(dá)選擇的時(shí)機(jī)也是十分其恰當(dāng)?shù)摹? 實(shí)地探訪① 信達(dá)上海新江灣高價(jià)地：引入泰禾操盤預(yù)估盈虧線9萬/平方米 每經(jīng)記者吳若凡每經(jīng)編輯曾健輝 2015年11月底，上海備受關(guān)注的新江灣巨型純住宅地塊迎來現(xiàn)場競標(biāo)，當(dāng)時(shí)參與爭奪的房企多達(dá)12家，最終信達(dá)地產(chǎn)以接近73億元的價(jià)格競得，名義樓面價(jià)4.9萬元/平方米，若扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓面價(jià)超過6.3萬元/平方米。 去年以來，上海樓市調(diào)控不斷加碼，新房市場成交遇冷，數(shù)據(jù)顯示今年一季度上海新房、二手房成交面積分別下降67%和72%。善于高杠桿金融運(yùn)作的信達(dá)地產(chǎn)又該如何操作這個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，信達(dá)地產(chǎn)在如何破局上已成功引入了一家實(shí)力開發(fā)商參與操盤。 地王能沖破盈虧線？ 在上海江灣城路、殷高路、淞滬路和國泓路清波路之間，有一宗13.2萬平方米的宅地，這就是2015年11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元斬獲的楊浦區(qū)新江灣城“地王”。該地塊溢價(jià)率達(dá)81.69%，樓面價(jià)達(dá)49152元/平方米，創(chuàng)下了區(qū)域樓面價(jià)新高。 按照業(yè)內(nèi)通行的大致測算方法，在扣除需要配建的保障房與建安成本后，上述地塊的樓面價(jià)超過6.3萬元/平方米，但目前該區(qū)域高端項(xiàng)目的在售均價(jià)僅約7萬~8萬元/平方米。 實(shí)際上，上述高價(jià)地的出讓過程也頗為曲折。2016年10月，該地塊在出讓前兩天曾被上海市規(guī)土局叫停，理由是該地塊開發(fā)建設(shè)條件需要進(jìn)一步完善。 隨后，上述地塊在調(diào)整了保障房比例和中小戶型配置后，于10月16日再次掛出。記者注意到，該地塊整體容積率為1.125，有條件打造高端別墅類產(chǎn)品，以項(xiàng)目成本計(jì)算，也必須走高端路線。但按照土地規(guī)劃要求，地塊還需配建90㎡以下的房源，這意味著未來打造純粹高端社區(qū)或受影響。 來到項(xiàng)目所在的，記者看到，新江灣“地王”項(xiàng)目正在建設(shè)中，主要戶型為7層疊院和別墅，銷售處略顯冷清。據(jù)該項(xiàng)目一位銷售人員透露，目前已完成前期蓄客，正在推進(jìn)預(yù)售。首批預(yù)計(jì)推四、五百套房源，目前高意向客戶已超1000組，大多意向客戶是新江灣高端人群。 對(duì)于中小戶型配建部分，上述銷售人員表示，已安排至靠近殷高東路一側(cè)，作為人才公寓無償返還政府，提供給區(qū)域的年輕知識(shí)人群。 就區(qū)域而言，該項(xiàng)目周邊有復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、新江灣城公園、知識(shí)商務(wù)中心等六大板塊，規(guī)劃住宅建筑面積控制在400多萬平方米，總?cè)丝?~8萬人，而區(qū)域內(nèi)此前在售的盛世御龍灣目前已封盤，在售項(xiàng)目很少。 按正常工程進(jìn)度，信達(dá)新江灣項(xiàng)目的集中銷售期在2017年和2018年，而豪宅價(jià)格必須要在樓面價(jià)基礎(chǔ)上漲大約5成，達(dá)到9萬元/平方米的水平，開發(fā)商才能獲得微利（不超一成）。針對(duì)項(xiàng)目價(jià)格，該樓盤負(fù)責(zé)人士表示還不清楚。 引泰禾打造“上海院子” 就項(xiàng)目運(yùn)作來看，當(dāng)前并非信達(dá)地產(chǎn)一家獨(dú)扛，而是引進(jìn)了泰禾集團(tuán)，打造上海院子。 實(shí)際上，2016年10月27日，泰禾集團(tuán)公告其受上海泰瓴的委托，為“信達(dá)泰禾·上海院子”項(xiàng)目提供建造咨詢服務(wù)，期限自2016年1月初起至2018年底。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，目前信達(dá)地產(chǎn)擁有泰瓴置業(yè)55%股權(quán)，泰瓴置業(yè)具體開發(fā)新江灣“地王”，泰瓴置業(yè)為泰禾與信達(dá)雙方的合資房企，上海泰瓴置業(yè)擁有上海泰禾院子45%股權(quán)。 信達(dá)地產(chǎn)公告顯示，上海坤瓴投資擁有新江灣項(xiàng)目80%股權(quán)，而坤瓴投資的幕后股東就是信達(dá)地產(chǎn)（持股8.75%）、泰禾集團(tuán)（持股11.25%）和寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（持股80%）三家，而寧波匯融沁齊就是信達(dá)地產(chǎn)和泰禾共同出資設(shè)立的夾層基金。 信達(dá)地產(chǎn)的母公司則為中國信達(dá)，是中國四大資產(chǎn)管理公司之首，對(duì)接的是建設(shè)銀行，主營收購處理不良資產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)是其旗下唯一上市地產(chǎn)平臺(tái)。 “信達(dá)地產(chǎn)是資產(chǎn)管理公司背景，而泰禾在打造高端樓盤上經(jīng)驗(yàn)較為豐富，產(chǎn)品線較為成熟。兩者可以說是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合?！痹谘ㄐ劭磥?，項(xiàng)目的資金和運(yùn)作條件都不錯(cuò)。優(yōu)秀房企不僅要有錢，還能把花錢的節(jié)奏把控得好，涉及拿地計(jì)劃管理、市場預(yù)判、周期預(yù)判等。 實(shí)地探訪② 信達(dá)上海顧村高價(jià)地：10個(gè)月過去雜草叢生 每經(jīng)記者馬瑋煒每經(jīng)編輯曾健輝 去年夏天，上海的土拍市場如同炎炎烈日，房企競地可用“瘋狂”來形容，尤其是“面粉貴過面包”的價(jià)格倒掛成為行業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。信達(dá)地產(chǎn)就是在彼時(shí)一擲千金，大肆舉牌拼搶高價(jià)地，吸引目光一片。業(yè)內(nèi)將其高調(diào)拿地的行為視為“激進(jìn)”、“不計(jì)代價(jià)”。 2016年6月初，與同場的24家房企經(jīng)過200多輪競價(jià)后，信達(dá)地產(chǎn)最終以58.05億元摘得上海寶山區(qū)寶山新城顧村商住地塊，樓面價(jià)36962元/平方米、溢價(jià)率303%。值得一提的是，這是去年上海溢價(jià)率最高的地塊，該地塊被業(yè)內(nèi)視為試探當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)后市的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。 去年下半年以來，上海出臺(tái)多輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場驟然降溫。如今，距離信達(dá)地產(chǎn)拿下上海顧村高價(jià)地已過去10個(gè)月，這個(gè)標(biāo)志性地塊當(dāng)下又處于何種狀態(tài)，進(jìn)展又如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實(shí)地展開了調(diào)查。 至今尚未動(dòng)工 根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)拿地后的公告顯示，該地塊土地總面積為10.6369萬平方米，計(jì)容建筑面積為15.7053萬平方米。從地理位置上看，該地塊東至潘涇路，南至蘇家浜路，西至寶荻路，北至白蕩河路，與區(qū)域內(nèi)的中鐵青秀城以及金地天地云墅緊密相連。 另外，信達(dá)地產(chǎn)公告還強(qiáng)調(diào)，拿地之時(shí)，信達(dá)擁有該地塊的全部權(quán)益，但后續(xù)不排除引進(jìn)合作方共同開發(fā)的可能。根據(jù)前不久信達(dá)地產(chǎn)披露的年報(bào)，記者發(fā)現(xiàn)，截至2016年年末該地塊仍是由其100%控股。 記者實(shí)地探訪看到，在被買下10個(gè)月之后，信達(dá)地產(chǎn)位于顧村的高價(jià)地依舊雜草叢生，垃圾成堆，沒有任何動(dòng)工的跡象，成為中鐵青秀城二期身后的一塊“荒地”。 上述地塊周邊的一位居民告訴記者：“今年3月份的時(shí)候，我看到一批人過來勘探，大概就是大致測量一下地底下有什么東西吧，之后沒有什么人來過了，也沒有動(dòng)工的跡象?！? 隨后，記者進(jìn)一步采訪信達(dá)地產(chǎn)，該房企一位相關(guān)員工說，“我們的項(xiàng)目進(jìn)展的一切都很順利，上海的市場前景也讓我們有充分信心?！敝劣谄渌麊栴}，該相關(guān)人士卻不愿多談。 不過，記者注意到，于去年8月成交的顧村另一塊高價(jià)地已經(jīng)開工，該地塊由中糧地產(chǎn)與建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合競得，于去年12月取得了寶山區(qū)規(guī)劃和土地管理局頒發(fā)的建設(shè)用地許可證。 保本價(jià)至少5.6萬/平方米 作為上海曾經(jīng)的價(jià)值洼地，顧村曾經(jīng)被稱為“市民樓盤”，多被用來做市區(qū)拆遷房的居民安置。近年來隨著融創(chuàng)玉蘭公館、金地天地云墅等中高端商品房的出現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥潜P的售價(jià)節(jié)節(jié)攀升。 根據(jù)鏈家APP價(jià)格顯示，位于信達(dá)地產(chǎn)顧村地塊西面300米左右距離的金地天地云墅現(xiàn)今報(bào)價(jià)4.8萬元／平方米，而與地塊一路之隔的中鐵青秀城只剩下二手房，均價(jià)也在4.5萬~4.8萬元／平方米。 根據(jù)信達(dá)地塊的樓面價(jià)推算，該地塊未來保本價(jià)至少在5.6萬元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本價(jià)還要更高。優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，“現(xiàn)在市場冷靜多了，信達(dá)肯定是有壓力的。沒有引入合作方，則很可能是想學(xué)有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，比如與其合作密切的泰禾，做院子系的方法，自己在顧村做。” 不過，薛建雄指出，拿地8個(gè)月未開工，很有可能是還沒有想好怎么弄，并且轉(zhuǎn)賣土地的可能性也很小，因?yàn)槟玫刂畷r(shí)已是高價(jià)位，想要在土地上賺錢的可能性微乎其微。 盡管如此，對(duì)于外界預(yù)估信達(dá)地產(chǎn)顧村項(xiàng)目未來單價(jià)逼近6萬元的保本價(jià)，當(dāng)?shù)鼐用駞s表達(dá)了較高的接受度。上述居民表示：“就天地云墅賣將近5萬（元）也賣得很好，已差不多賣完。顧村的新房本來就不多，還是會(huì)有愿意買單的人。雖然在外環(huán)線以外，（但）這里的居住氛圍已經(jīng)起來了?！? 信達(dá)地產(chǎn)前述相關(guān)人士向記者表示：“現(xiàn)今看2014（年）的高價(jià)地還會(huì)覺得貴嗎？當(dāng)然不會(huì)，那么到2018年再看這塊2016年上半年的這塊地，更不會(huì)覺得昂貴了?！? 實(shí)地探訪③ 信達(dá)深圳坪山高價(jià)地將入市大考引入泰禾代建欲做高溢價(jià) 每經(jīng)記者黃博文攝影報(bào)道每經(jīng)編輯羅偉 過去的兩年，“地王制造機(jī)”信達(dá)地產(chǎn)在全國攻城略地，將一塊塊“面粉貴過面包”的高價(jià)地收入囊中，現(xiàn)在這些高價(jià)地正在變成產(chǎn)品進(jìn)入市場的路上。 2015年12月，信達(dá)地產(chǎn)以30.3億元奪下深圳坪山地塊，彼時(shí)市場有聲音認(rèn)為，信達(dá)將獨(dú)立操盤練手以布局深圳市場，但最終結(jié)果表明，信達(dá)似乎成為一個(gè)“財(cái)務(wù)投資者”。去年11月，泰禾集團(tuán)在官方微信發(fā)布消息，宣布代建信達(dá)在深圳坪山拿下的“地王”，項(xiàng)目名確定為信達(dá)泰禾·金尊府。有知情人士透露，雙方合作有基礎(chǔ)，信達(dá)的土地資源好，而泰禾產(chǎn)品差異化突出，能夠通過產(chǎn)品做高溢價(jià)，消解高地價(jià)的抗力。 泰禾深圳公司的一位內(nèi)部人士透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在第三季度入市，目前相關(guān)推廣動(dòng)作還未展開。 高價(jià)地將入市 距離深圳中心區(qū)福田30公里開外，是新近設(shè)立的坪山區(qū)，信達(dá)地產(chǎn)布局深圳市場從這里出發(fā)，起點(diǎn)則是一塊備受關(guān)注的“地王”。 2015年12月22日，在與龍光地產(chǎn)歷經(jīng)近100余次舉牌后，信達(dá)地產(chǎn)最終以30.3億元奪下該地塊。在扣除保障房和配套用房面積之后，信達(dá)地產(chǎn)奪得該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。 彼時(shí)，該地塊周邊區(qū)域項(xiàng)目銷售均價(jià)僅為2萬元出頭，信達(dá)地產(chǎn)在位處深圳、惠州交界處的坪山區(qū)域拍出如此高的樓面地價(jià)，為深圳房地產(chǎn)市場再次注入一劑“雞血”，成為當(dāng)時(shí)深圳地產(chǎn)界的焦點(diǎn)。 2016年11月3日，泰禾集團(tuán)在官方微信發(fā)布一則消息，宣布代建這塊信達(dá)在深圳坪山拿下的“地王”項(xiàng)目，此外，泰禾還將提供后期銷售管理服務(wù)。該項(xiàng)目被命名為信達(dá)泰禾·金尊府。 4月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到項(xiàng)目現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，工程進(jìn)度尚處于挖地基階段，巨大的建筑場有少數(shù)幾臺(tái)挖掘機(jī)在作業(yè)。 該項(xiàng)目雖然處在坪山區(qū)的核心地段，但區(qū)域整體開發(fā)程度不足。項(xiàng)目周邊的力高君御國際四期、京基御景印象剛交房不久，入住率不高，項(xiàng)目配套的底商處于招商階段，人氣很冷清，最多的是二手房中介門店。 上述項(xiàng)目附近一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，該區(qū)二手房價(jià)格最近在上漲，均價(jià)大約為3.5萬元／平方米。記者發(fā)現(xiàn)，不少中介人員午休時(shí)間都圍在信達(dá)“地王”工地圍欄邊看著項(xiàng)目的進(jìn)度，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)坪山區(qū)很重要，配套的商業(yè)體量將是未來區(qū)域的商業(yè)中心，這成為中介人員打動(dòng)看房者的標(biāo)配說辭之一。 但目前，信達(dá)坪山項(xiàng)目區(qū)域的配套遠(yuǎn)未成熟，旁邊的城中村勉強(qiáng)填補(bǔ)了這一區(qū)域在服務(wù)方面的空白。臨近午時(shí)，村內(nèi)的餐館內(nèi)閃動(dòng)的都是該“地王”建設(shè)者們的身影。 記者從泰禾深圳公司了解到，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年第三季度入市，但目前的項(xiàng)目推廣還未展開。 調(diào)控新變局 在信達(dá)拿地之初，有第三方機(jī)構(gòu)測算，以該地塊樓面地價(jià)高達(dá)27200元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目將來的成本價(jià)將高達(dá)4.2萬元/平方米，其入市價(jià)至少要達(dá)到4.5萬元~5萬元/平方米才可實(shí)現(xiàn)盈利，即使有過去一段時(shí)間房價(jià)上漲來兜底，這樣的價(jià)格體系在坪山區(qū)依然壓力較大。 坪山區(qū)為深圳的關(guān)外邊緣區(qū)域，靠近惠州，距關(guān)內(nèi)核心城區(qū)的距離仍超過30公里。當(dāng)前的坪山新區(qū)轄區(qū)內(nèi)人口不過60萬，戶籍人口僅有3.6萬（2015年數(shù)據(jù)），GDP產(chǎn)值和人口密度等數(shù)據(jù)難以支撐如此高昂的消費(fèi)產(chǎn)品。 發(fā)展不足的短板造成這一片區(qū)房價(jià)基數(shù)大大低于龍華、南山等片區(qū)，而房價(jià)上漲的幅度也比不上關(guān)內(nèi)地區(qū)。從鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，坪山新區(qū)大多數(shù)新盤的價(jià)格大致維持在3.5萬元/平方米左右。 此次與泰禾的二度合作，有接近泰禾的知情人士透露，信達(dá)的土地資源好，而泰禾產(chǎn)品差異化突出，能夠通過產(chǎn)品做高溢價(jià)，消解高地價(jià)的抗力。已確定項(xiàng)目名字為信達(dá)泰禾·金尊府，是泰禾旗下的高端住宅項(xiàng)目產(chǎn)品線之一。 不過，持續(xù)深化的調(diào)控措施造成的市場不確定性將是信達(dá)“地王”面臨的另一重考驗(yàn)。仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，樓市嚴(yán)控下，深圳第一季度高端住宅成交量接近3年來低位。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策效果顯著，導(dǎo)致不少投資者及改善型買家的購房難度加大。加上潛在買家觀望情緒持續(xù)、入市態(tài)度仍相對(duì)謹(jǐn)慎，致使整體一手住宅成交量持續(xù)萎縮。 深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年3月新房住宅僅成交803套，創(chuàng)下2009年以來的新低；成交均價(jià)為54730元/平方米，與去年9月61600元/平方米的均價(jià)相比下滑11.2%，價(jià)格水平連續(xù)5個(gè)月保持平穩(wěn)向下的走勢。 在此背景下，計(jì)劃第三季度入市的信達(dá)泰禾·金尊府將撞上調(diào)控威力，或再次考驗(yàn)項(xiàng)目操盤者的操盤能力。 實(shí)地探訪④ 杭州地鐵“奧體站”施工中信達(dá)中心動(dòng)工延后面臨多重挑戰(zhàn) 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者程成攝影報(bào)道每經(jīng)編輯羅偉 去年5月底，萬科與信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元的總價(jià)摘得杭州市濱江區(qū)奧體板塊三宗地塊，并創(chuàng)造了杭州新的總價(jià)地新紀(jì)錄。一時(shí)間，高總價(jià)、位置絕佳的奧體地塊，吸引了眾多的眼球。然而僅僅一個(gè)小時(shí)后，萬科就宣布退出該高價(jià)地。對(duì)于退出原因，萬科彼時(shí)表示價(jià)格超出了總部授權(quán)價(jià)。 去年底，信達(dá)地產(chǎn)濱江奧體項(xiàng)目已被命名為“信達(dá)中心”，該地塊至今仍穩(wěn)居杭州總價(jià)地的榜首位置。而作為全國重要的地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一，杭州近一年來限購限貸政策一波接著一波，樓市調(diào)控不斷升級(jí)。 這個(gè)被業(yè)內(nèi)視為杭州樓市風(fēng)向標(biāo)的信達(dá)奧體項(xiàng)目，目前是否進(jìn)展順利？嚴(yán)厲調(diào)控是否會(huì)影響到項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目尚未動(dòng)工，目前該地段正在進(jìn)行地鐵施工，后市或面臨多重挑戰(zhàn)。 周邊僅有兩個(gè)樓盤 4月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到杭州濱江區(qū)奧體中心板塊現(xiàn)場。從杭州地鐵1號(hào)線江陵路站出來，沿奔競大道向東北方向騎行約20分鐘，即到達(dá)“信達(dá)中心”所在的奧體板塊。 去年5月底，萬科與信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元的報(bào)價(jià)擊敗融信，成功競得杭州奧體單元MU-01、02、03地塊，溢價(jià)率翻倍、樓面價(jià)達(dá)21576元/平方米，一躍成為杭州新總價(jià)的標(biāo)桿地塊，這一紀(jì)錄至今未被打破。萬科退出后，杭州濱江和融創(chuàng)分別參與投資，占比分別為10%、40%。 出讓公告顯示，該地塊為地鐵6、7號(hào)線換乘站奧體站的上蓋綜合體；出讓面積15.78萬平方米，總建筑面積約57萬平方米；其中住宅物業(yè)建筑面積約32萬平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積約25萬平方米。 記者看到，“信達(dá)中心”地塊已被圍擋包圍，內(nèi)有大型機(jī)械在施工。經(jīng)詢問，正在施工的為地鐵6號(hào)線奧體站，“信達(dá)中心”項(xiàng)目還未動(dòng)工。 “信達(dá)中心”周邊一家中介門店置業(yè)顧問小潘介紹說，“地鐵6、7號(hào)線在這塊地的下面均設(shè)有地鐵站，旁邊又是亞運(yùn)會(huì)主賽場，緊鄰錢塘江，與錢江新城隔江相望，未來升值潛力大?！? 目前，“信達(dá)中心”項(xiàng)目周邊僅有龍湖春江彼岸和綠地旭輝城這兩個(gè)住宅樓盤，沿街開了近二十家中介門店，但對(duì)外銷售的二手房不多，前者二手房均價(jià)4萬~5萬元/平方米，后者均價(jià)3.5萬~4.5萬元/平方米。 在記者實(shí)地走訪中，來這里看房的人不多。前述中介門店置業(yè)顧問小潘表示，一是限購限貸，炒房客、投資客少了很多；二是這兩個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)證都不滿兩年，購買二手房的話，繳納的稅費(fèi)加上中介費(fèi)接近10%，最少也要30萬元，“對(duì)剛需來說壓力太大，而改善和投資的又來不了，板塊成交目前不是很活躍?！? 中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理兼研究總監(jiān)高院生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，考慮到“信達(dá)中心”所處的地段及發(fā)展?jié)摿?，住宅物業(yè)的起售價(jià)應(yīng)在4.5萬元/平方米以上。 復(fù)雜業(yè)態(tài)考驗(yàn)操盤能力 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，濱江奧體板塊房價(jià)正常，不存在透支現(xiàn)象。浙江信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理張智勇認(rèn)為，未來十年，杭州將加快國際化進(jìn)程，奧體中心將成為杭州面向世界的一張新名片，是錢塘江的黃金支點(diǎn)。 當(dāng)前，杭州商品房存量持續(xù)下降。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至4月26日，杭州市可售商品房11.8萬套，可售面積1520萬平方米。相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，3月份，杭州市商品房成交2.29萬套，成交面積228.5萬平方米。 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月底、2月底、3月底，杭州市新建商品房可售房源分別為10.3萬套、9.93萬套、9.17萬套，以近一年的月均速度消化分別需6.5個(gè)月、6.2個(gè)月、6個(gè)月。 不過，杭州近期調(diào)控動(dòng)作頻頻。在需求端，杭州調(diào)控政策不斷加碼，限購、限貸、限賣等一波接著一波。在供給端，未來三年住宅用地供應(yīng)2.45萬畝；出臺(tái)土地拍賣新規(guī)；嚴(yán)格限制自持商品房轉(zhuǎn)讓等。 戴德梁行發(fā)布今年一季度研報(bào)，預(yù)測短期內(nèi)杭州寫字樓市場將供過于求，空置率上升、租金增長率維持在-1.1%~0.6%。 丁建剛表示，未來房地產(chǎn)市場的走勢，將極大地影響“信達(dá)中心”的市場表現(xiàn)，目前估計(jì)“信達(dá)中心”是否能賺錢還很難說，但操盤難度在于項(xiàng)目和兩條地鐵的銜接，以及各種業(yè)態(tài)之間的定位和關(guān)系，開發(fā)能力、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)運(yùn)營能力，將直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。 在高院生看來，信達(dá)中心項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)、地鐵等附屬設(shè)施，操盤難度較大。