每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊

4月28日，競(jìng)價(jià)方式調(diào)整后的廣州迎來(lái)首次土地出讓，出讓地塊為6宗，其中2宗為住宅地塊，4宗為商業(yè)用地。萬(wàn)科拿下白云和黃埔長(zhǎng)嶺居2宗住宅地塊，自持面積均超50%，4宗商業(yè)地塊均底價(jià)成交。6宗地總價(jià)達(dá)55.7億元。

由于廣州政府加碼調(diào)控土地市場(chǎng)、創(chuàng)新出讓方式，此次土地拍賣(mài)并沒(méi)有延續(xù)早前高價(jià)地頻出的狀況，沒(méi)有出讓區(qū)域創(chuàng)出新高。

針對(duì)此次土地出讓的情況， 廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)表示，土地出讓競(jìng)價(jià)方式調(diào)整初見(jiàn)成效，未來(lái)將繼續(xù)密切跟蹤和分析下一階段的土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，堅(jiān)決防止異常高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

萬(wàn)科勇奪兩塊住宅地

6宗地塊集中出讓，加上政策調(diào)控以及拍地方式創(chuàng)新，當(dāng)日的廣州土地市場(chǎng)格外熱鬧。

位于白云區(qū)魚(yú)苗場(chǎng)住宅地以及黃埔長(zhǎng)嶺區(qū)住宅地采用“限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)”的方式，這是廣州土地市場(chǎng)首次采用競(jìng)自持以及搖號(hào)方式拍地。

據(jù)了解，包括保利、萬(wàn)科、招商等超20家知名房企參與競(jìng)拍，最終被萬(wàn)科擊敗，兩宗宅地均被收入囊中。兩宗住宅地塊均進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，但并未進(jìn)入到搖號(hào)環(huán)節(jié)。

其中白云區(qū)魚(yú)苗場(chǎng)住宅地，萬(wàn)科以23.88億元和1350平方米配建面積拿下，扣除安置房面積后，萬(wàn)科需自持50%的建筑面積，即40019平方米，折合樓面價(jià)29382元/平方米（不含自持面積）。

同時(shí)，萬(wàn)科以12.22億元以及900平方米配建面積拿下長(zhǎng)嶺區(qū)宅地，自持物業(yè)面積達(dá)55%，為33851平方米，折合樓面價(jià)為19862元/平方米（不含自持面積）。

以過(guò)半的自持比例連續(xù)斬獲2宗住宅地塊，萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣州創(chuàng)新競(jìng)自持的競(jìng)拍方式，有助于把地價(jià)、房?jī)r(jià)拉回到正常的區(qū)間，重回理性軌道，從而有利于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 

廣州萬(wàn)科助理總經(jīng)理喻敏峰認(rèn)為，房地產(chǎn)將朝著運(yùn)營(yíng)的方向發(fā)展，先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)體自持的項(xiàng)目越來(lái)越多。如果廣州市場(chǎng)土地出讓繼續(xù)大量出現(xiàn)競(jìng)自持的情況，萬(wàn)科肯定會(huì)繼續(xù)參與競(jìng)拍。萬(wàn)科在北京也有了100%自持項(xiàng)目的先例，如何提供高效的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)是接下來(lái)萬(wàn)科需要面對(duì)的。

針對(duì)此次土地出讓的情況，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)表示，土地出讓競(jìng)價(jià)方式調(diào)整初見(jiàn)成效。此次土地出讓實(shí)現(xiàn)了對(duì)居住用地公開(kāi)出讓方式的一次有效調(diào)整，自持比例的住宅用地并未減少市場(chǎng)上的住宅供應(yīng)量。企業(yè)自持部分的商品住房作為租賃住房，須整體確權(quán)（只辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），不得銷(xiāo)售，持有年限與土地出讓年限一致。

如何處理自持面積這個(gè)問(wèn)題，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，主要兩個(gè)方案，一是類(lèi)似長(zhǎng)租公寓，進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，定期收租。當(dāng)前租賃與資產(chǎn)價(jià)格比，回報(bào)率僅2%左右，該方案壓力較大；二是一次性10年以上的超長(zhǎng)期出租，租客自行打理，市場(chǎng)稱“買(mǎi)使用權(quán)”，屬以租代售方式。

合富輝煌研究院顧問(wèn)黎文江認(rèn)為，白云魚(yú)苗場(chǎng)地塊周邊外地人多，可以考考慮用于出租，長(zhǎng)嶺居地塊附近有廣州干部療養(yǎng)院等，可以考慮做養(yǎng)老項(xiàng)目。

廣州萬(wàn)科認(rèn)為，競(jìng)自持的新模式對(duì)房企的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求，萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的過(guò)程中，推進(jìn)泊寓、商業(yè)等“八爪魚(yú)”業(yè)務(wù)拓展，有信心通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式使自持物業(yè)得到增值。

4宗商業(yè)地底價(jià)成交

位于黃埔區(qū)的4宗商業(yè)地塊則分別被創(chuàng)維、君華、鑫業(yè)投資、保利城投4家公司底價(jià)拿下。

其中，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)KXCD-D1-7地塊被廣州鑫業(yè)投資發(fā)展有限公司以8.9億元總價(jià)拿下，折合樓面價(jià)為6630元/平方米；科學(xué)城KXC-S1-3地塊保利城投以5.45億元拍得，折合樓面地價(jià)為4800/平方米。

科學(xué)城KXC-K1-6地塊被廣州創(chuàng)維電子有限公司以7632萬(wàn)元拿下，折合樓面地價(jià)6711元/平方米；科學(xué)城KXC-K1-5地塊則被君華集團(tuán)以4.48億底價(jià)競(jìng)得，折合樓面地價(jià)為6750元/平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，4宗商業(yè)地塊共攬金約為19.6億元，加上萬(wàn)科2地塊的36.1億元土地出讓金，當(dāng)日土地出讓總金額為55.7億元。

知名房地產(chǎn)專家龍斌接受記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，4宗商業(yè)地塊底價(jià)成交在意料之中。目前廣州市場(chǎng)的商業(yè)庫(kù)存量較大，公寓發(fā)展存在一定的限制，不能賣(mài)給個(gè)人，增加開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的難度。同時(shí)，4宗商業(yè)地位置相對(duì)較偏，加上出讓條件設(shè)置了一定門(mén)檻，底價(jià)成交是正常的。

龍斌認(rèn)為，整體來(lái)看，廣州土地市場(chǎng)略有降溫，由于整體土地供應(yīng)偏少，開(kāi)發(fā)商還是看好后市的。房地產(chǎn)調(diào)控收緊是大趨勢(shì)，高價(jià)拿地潛在風(fēng)險(xiǎn)在加大。土地出讓方式組合拳的打出將倒逼行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，或?qū)⒓铀僦行》科笸顺龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)，大型房企轉(zhuǎn)型速度加快，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。