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每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 文多

4月29日，中房地產(chǎn)（000736，SZ）披露了2016年年報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入20.94億元，較去年增加88.26%，但歸屬上市公司股東凈利潤為1186.73萬元，較去年減少58.25%。

綜合近兩年業(yè)績來看，中房地產(chǎn)連續(xù)兩年凈利潤下降，呈現(xiàn)出明顯的“增收不增利”困局，而已披露的2017年一季報顯示，報告期內(nèi)虧損2450萬元，連續(xù)兩年一季度虧損。

即便如此，起家于重慶的中房地產(chǎn)野心并不小，今年提出的戰(zhàn)略是進一步深耕長三角區(qū)域，戰(zhàn)略進入中西部省份省會城市，以華南區(qū)域二三線城市為突破口，落子珠三角，試探性進入京津冀區(qū)域。

銷售費用同比增115%

據(jù)悉，中房地產(chǎn)主營業(yè)務利潤主要來源于房地產(chǎn)業(yè)務，據(jù)已披露的2016年年報顯示，地產(chǎn)銷售達到20.42億元，毛利率20.39%。其中，營業(yè)成本達到16.25億元，雖然營業(yè)收入比去年同期增加，但營業(yè)成本卻比上年同期增加49.21%，成本增長高于營收增長，毛利率同比減少2.01個百分點。分地區(qū)來看，華南地區(qū)為中房地產(chǎn)貢獻了較高毛利，達到76.27%。

記者注意到，中房地產(chǎn)營業(yè)成本上升是其毛利率下降最主要的原因，比如2016年銷售費用、管理費用、財務費用均呈現(xiàn)不同程度增加。其中，銷售費用7857萬元，較去年增加115.27%，中房地產(chǎn)將之解釋為部分項目公司委托代銷手續(xù)費及廣告宣傳費用增加。此外，管理費用1.22億元，較去年增加36.11%，主要原因為新項目增加、人員配置增加導致；另外，財務費用也出現(xiàn)較大增長，較去年增長112.94%，主要為費用化借款利息增加。

2016年末，中房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率85.74%，較去年同期增加22.30%。針對資產(chǎn)負債率同比增加，中房地產(chǎn)回應稱，主要為本期開發(fā)貸、發(fā)行債券及應付土地款的增加導致負債增加。

克爾瑞研究中心對40家典型房企的財務數(shù)據(jù)研究顯示，近半數(shù)企業(yè)毛利率實現(xiàn)小幅增長，另有半數(shù)房企毛利率呈現(xiàn)負增長狀態(tài)；從百分比變動來看，毛利率整體下降明顯。從市場環(huán)境來看，中房地產(chǎn)也只是大多數(shù)增收不增利的案例之一。

克而瑞研究中心朱一鳴等多位分析師認為，去年以來，中國房企銷售價格和拿地價格呈現(xiàn)相反走勢，未來房企盈利空間恐繼續(xù)下降。

公布托管中交地產(chǎn)后股價大漲

中房地產(chǎn)認為，目前土地市場呈現(xiàn)出“高地價、高溢價”特征，去年1~12月，房企土地成交價款9129億元，增長19.8%，土地購置面積22025萬平方米，同比下降3.4%，熱點城市土地成交單價持續(xù)攀升，土地市場競爭更加激烈。

中房地產(chǎn)表示，未來擬新增項目計劃分別布局在長三角、京津冀、珠三角及重點省會城市，積極推進聯(lián)合開發(fā)、收并購等多種項目獲取方式，控制項目用地成本，提高項目盈利能力。

值得一提的是，中房地產(chǎn)于4月26日公告宣布，已于4月21日與公司實際控制人中交房地產(chǎn)集團有限公司（下簡稱中交房地產(chǎn)集團）、中交地產(chǎn)有限公司有限公司（以下簡稱中交地產(chǎn)）簽署《托管協(xié)議》，將正式接受中交房地產(chǎn)集團委托，經(jīng)營管理其全資子公司中交地產(chǎn)，以減少和避免同業(yè)競爭。

自發(fā)布托管公告以來，中房地產(chǎn)股價持續(xù)上漲，截至4月28日休市時再創(chuàng)新高，達到每股24.77元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，托管之后，中交集團會在地產(chǎn)項目上給予中房地產(chǎn)較大支持，另外中房地產(chǎn)托管后有望獲得更多優(yōu)質地產(chǎn)項目，資本市場較為認可，投資者會給予更高的評價，比較容易做大市值。

嚴躍進進一步表示，中房地產(chǎn)托管之后將擁有更多土地儲備，就目前融資收緊的環(huán)境下，后續(xù)對于中房地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務、節(jié)約拿地成本、現(xiàn)有土地資源開發(fā)等都有積極作用，未來利用綠地集團和中房地產(chǎn)之間的關系還有望開啟聯(lián)動開發(fā)模式。