每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

5月3日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海證券交易所（以下簡(jiǎn)稱上交所）公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)獲悉，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)）2016年10月份在上交所申請(qǐng)發(fā)行不超過(guò)300億元的公司債，時(shí)隔半年后，顯示最新狀態(tài)為“已接收反饋意見”。

上述發(fā)債申請(qǐng)自2016年10月14日開始，直到2017年4月28日，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一欄顯示“已接收反饋意見”，此前上交所已對(duì)其此次發(fā)債發(fā)函問詢，其曾做過(guò)一次答復(fù)，而這次所顯示的最新狀態(tài)，意味著上交所已收到其答復(fù)材料。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)上述發(fā)債能否順利通過(guò)，暫不得而知。但從目前已有案例來(lái)看，在樓市從嚴(yán)的調(diào)控背景下，即便是一些已通過(guò)交易所審核的公司債，仍有不少未能發(fā)行，因?yàn)檫@些房企所涉及的小公募類公司債須獲得證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步審核，而此類審核要更嚴(yán)一些。

資金將全部用于償還借款

從募集說(shuō)明書來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)本次債券募集的300億元將全部用于償還公司金融機(jī)構(gòu)借款，包括銀行貸款、信托貸款及其他金融機(jī)構(gòu)借款。截止到2016年末，該房企部分待償還金額合計(jì)499億元，待募集資金到賬后，將根據(jù)實(shí)際情況先后償還其中的300億元。

從上述問詢與答復(fù)材料來(lái)看，當(dāng)前交易所對(duì)房企發(fā)債申請(qǐng)的審核依然較為嚴(yán)格。

2016年10月28日，深交所下發(fā)了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類的函》，該文件明確了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類標(biāo)準(zhǔn)。

上述基礎(chǔ)范圍所涉及的發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)在AA及以上，是能夠嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策和調(diào)控政策的房企，包含以下4種類型：

（1）境內(nèi)外上市房企；

（2）地產(chǎn)央企；

（3）省級(jí)政府（含直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房企；

（4）中房協(xié)前100名的其他民營(yíng)非上市房企。

滬、深交易所還針對(duì)房企發(fā)債做出了明確要求：房企募集到的資金不能用于拿地。

回顧萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年8月和2016年4月份的前兩次窗口期發(fā)債，申請(qǐng)均不超過(guò)一個(gè)月便通過(guò)。

去年，龍湖地產(chǎn)、招商蛇口等一線優(yōu)質(zhì)房企中，擬發(fā)公司債也有被終止的先例。中國(guó)工商銀行投資銀行部房地產(chǎn)首席分析師柳陽(yáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前來(lái)看，不排除交易所控制的原因。上交所之所以控制，主要是因?yàn)?015-2016年公司債發(fā)行過(guò)多，企業(yè)杠桿率上升過(guò)快。在未來(lái)，房企發(fā)行公司債或?qū)⒃絹?lái)越難，極個(gè)別類似保障房的申請(qǐng)會(huì)容易一些。

對(duì)于后續(xù)能否通過(guò)，柳陽(yáng)表示目前還不好判斷，長(zhǎng)時(shí)間未批復(fù)的原因，也有可能是雙方都在等監(jiān)管口徑。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)上來(lái)看，債券融資適當(dāng)收緊是主要原因。從萬(wàn)達(dá)實(shí)際情況看，也與其發(fā)債目的和發(fā)債規(guī)模有關(guān)，雖然從萬(wàn)達(dá)企業(yè)規(guī)模來(lái)看，300億元資金并不算多，但從審核的角度看，超過(guò)150億都屬于規(guī)模龐大的融資計(jì)劃，因此審核會(huì)比較嚴(yán)。預(yù)計(jì)后續(xù)或壓縮發(fā)債規(guī)模。

萬(wàn)達(dá)多通道探路融資

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，截至2016年6月末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)有息負(fù)債規(guī)模達(dá)到2145.6億元，其中短期借款8.89億元，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款241.24億元，長(zhǎng)期借款1241.43億元，應(yīng)付債券654.03億元。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)表示，隨著開發(fā)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，公司未來(lái)的借款金額還可能繼續(xù)增加，如果銷售回款、融入資金等現(xiàn)金流入的時(shí)間、規(guī)模與借款的償還安排未能合理匹配，可能面臨一定的償債壓力。

2016年，整個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)調(diào)減600億元地產(chǎn)收入目標(biāo)，顯示其去地產(chǎn)化加速。根據(jù)克而瑞最新發(fā)布的2017年1-4月中國(guó)房企銷售金額榜單顯示，萬(wàn)達(dá)流量金額達(dá)340.3億元，銷售面積為257.6億元，排名均靠前。

對(duì)于接下來(lái)發(fā)債可能遇到的問題，嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前融資環(huán)境收緊，房企債務(wù)融資成本增加，投資者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)是否“靠譜”也心存疑慮，萬(wàn)達(dá)大規(guī)模投資文化地產(chǎn)項(xiàng)目后，部分項(xiàng)目或出現(xiàn)短期流動(dòng)資金壓力，這是值得警惕的。此外，在開拓新項(xiàng)目時(shí)是否會(huì)和當(dāng)前政策調(diào)控有沖突也是萬(wàn)達(dá)值得關(guān)注的內(nèi)容。

上周五，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的IPO排隊(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在主板排隊(duì)企業(yè)中位居60位，與3月2日的第89位相比減少29位，且早在3月7日就顯示為“已反饋”。