安麗芬廣州報道 2016年房地產(chǎn)市場的火熱，成就了不少房企的靚麗業(yè)績，但在“高分成績單”背后房企分化正在加劇。以下專題從凈利，存貨和現(xiàn)金流等多項關(guān)鍵數(shù)據(jù)來解構(gòu)目前房地產(chǎn)業(yè)格局，以及未來行業(yè)“轉(zhuǎn)型”的可能方式。 134家上市房企中營業(yè)收入、凈利潤同比增長超50%就有50家和38家，其中這兩項指標超過100%的有25家、19家。 暴漲、分化、調(diào)控，2016年房地產(chǎn)市場熱點不停切換，上市房企的業(yè)績表現(xiàn)也在不斷刷新行業(yè)高度。 Wind數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國分類，目前共計134家主營為房地產(chǎn)開發(fā)（不包括園區(qū)開發(fā)房企）的上市房企披露了2016年年報，合計實現(xiàn)營業(yè)收入1.6萬億元，同比增長31%；合計實現(xiàn)凈利潤1324億元，同比增長41.6%。 不過，在這個地產(chǎn)豐收年中，仍有不少上市房企業(yè)績出現(xiàn)下滑甚至虧損。這一年，多家大型房企也在年報中聚焦“分化、集中、轉(zhuǎn)型”。 業(yè)績豐收年 在去庫存政策的刺激下，2016年全國商品房銷售面積和金額均實現(xiàn)大幅增長，雙雙創(chuàng)下歷史新高。在此背景下，多家上市房企業(yè)績也創(chuàng)下“歷史最好水平”。 “2016年是房企的豐收之年，不僅體現(xiàn)在結(jié)算收入和利潤上，還體現(xiàn)在行業(yè)的量價齊升。”5月4日，華南某公募地產(chǎn)分析師表示。 21世紀經(jīng)濟報道記者通過Wind數(shù)據(jù)簡單排序發(fā)現(xiàn)，2016年，134家上市房企中營業(yè)收入、凈利潤同比增長超50%就有50家和38家，其中這兩項指標超過100%的有25家、19家。 比如華聯(lián)控股（000036.SZ）2016年實現(xiàn)凈利潤13.5億元，同比增長高達1846%，創(chuàng)下了歷史最好水平；渝開發(fā)（000514.SZ）實現(xiàn)凈利潤1.2億元，同比增長高達1564%；另外新湖中寶（600208.SH）、粵泰股份（600393.SH）等17家上市房企凈利潤同比增幅超100%。 “去年有一個項目銷售，剛好也碰上行情不錯。我們跟別的大型房企不一樣，他們一直有建有銷，而我們的項目是間斷性的，做好一個銷售一個，所以有銷售收入時業(yè)績會有大幅增加?！?月4日，華聯(lián)控股證券證代沈華表示。 從營收同比增長情況看，2016年，共計50家上市房企營收同比增長超50%，其中中茵股份（600745.SH）、綠景控股（000502.SZ）等25家上市房企同比增長超過100%。 值得注意的是，表現(xiàn)突出的中茵股份和綠景控股均屬轉(zhuǎn)型房企，正在逐步地“去房地產(chǎn)化”。 5月4日，中茵股份證券辦人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“我們本來是房地產(chǎn)企業(yè)，但去年增長迅速的卻是通訊板塊，目前業(yè)績占比超過90%以上，房地產(chǎn)板塊占比已非常小。我們?nèi)ツ攴康禺a(chǎn)板塊是虧損的，對業(yè)績還造成了一定的拖累?！? 值得關(guān)注的是，從營收規(guī)模來看，2016年房地產(chǎn)企業(yè)集中度正在進一步提升。 134家上市房企中，有三家營業(yè)收入突破1500億元，分別是綠地控股（600606.SH）、萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH），全年營業(yè)收入分別為2471.6億元、2404.77億元和1547.5億元。 占據(jù)第二梯隊的則是招商蛇口（001979.SZ）、金地集團（600383.SZ）、華夏幸福（600340.SH），其營業(yè)收入均超過500億元，較2015年有大幅增長。 而營業(yè)收入處于100億-500億的上市房企僅有23家，營業(yè)收入處于50億-100億元的有24家，剩余80家上市房企的營業(yè)收入均在50億元以下，還有些不足千萬元。 分化與集中 盡管2016年是房地產(chǎn)豐收年，但分化卻在加劇。 “房地產(chǎn)市場的分化在2016年呈加速態(tài)勢，主要原因一是由于區(qū)域的分化，導(dǎo)致布局不同的房企銷售表現(xiàn)明顯不同；二是高企的土地價格形成了競爭壁壘，導(dǎo)致規(guī)模不足的房企逐漸退出土地市場；三是房地產(chǎn)市場告別了暴利時代，這意味著房企需要在成本上多下功夫。而龍頭企業(yè)的融資環(huán)境更為優(yōu)越，融資成本明顯低于規(guī)模小的競爭對手，進一步導(dǎo)致小房企難以形成競爭力?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)分析師指出。 可以作為以上論點注腳的是，2016年，部分上市房企利潤下滑甚至虧損。 其中，天房發(fā)展（600322.SH）、陽光股份（000608.SZ）、海航創(chuàng)新（600555.SH）等50家上市房企凈利出現(xiàn)下滑；陽光股份、*ST匹凸（600696.SZ）、*ST松江（600225.SZ）、海航投資（000616.SZ）等15家上市房企出現(xiàn)虧損。 “虧損跟結(jié)算有關(guān)系，結(jié)算和銷售時間上有一定的差距。公司2016年結(jié)算的項目主要是天津市外環(huán)線以外的項目，所處區(qū)域及周邊整體房地產(chǎn)供應(yīng)較多，銷售價格提升幅度有限；另外公司近年來融資力度較大，利息支出增加比較多?！?月4日，天房發(fā)展證券辦人士表示。 陽光股份則在年報中解釋稱，“公司利潤虧損較上年同期變化較大的原因，主要為開發(fā)產(chǎn)品銷售結(jié)轉(zhuǎn)成本增加、上?；春Ｂ讽椖客瞥鲆约拜^上年同期無重大資產(chǎn)處置收益”；海航投資則稱，“凈利潤下降主要系公司報告期內(nèi)房產(chǎn)銷售收入大幅減少、財務(wù)費用支出大幅增加、資產(chǎn)減值損失大幅增加所致?！? 除了利潤分化之外，存貨指標也顯示地產(chǎn)企業(yè)的分化及集中。WIND數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年和2017年一季度，134家上市房企的存貨分別合計為3.1萬億元、3.6萬億元和3.76億元，同比增幅分別為34.8%、16%和14%。值得注意的是，2016年，前20家上市房企合計存貨約為2.6萬億元，占比72%，而在2015年這一占比為69%。 2016年，存貨規(guī)模最大的綠地控股達到4845億元，萬科A緊隨其后為4673.6億元，其次保利地產(chǎn)、華夏幸福、首開股份、招商蛇口等4家上市房企的存貨也過千億元；而存貨低于百億的上市房企多達81家，其中有些小型房企的存貨不足百萬元。 對此，方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊5月4日指出，“房地產(chǎn)企業(yè)分化正在加劇，大房企通過并購獲取資源，形成多元化布局，中小房企則在加速轉(zhuǎn)型。房企發(fā)展主要受銷售的影響，住房品質(zhì)有嚴格保障、在消費者中有良好口碑的公司銷售業(yè)績也更好，回款速度及數(shù)量也會有優(yōu)勢；從企業(yè)集中度來看，中小房企受定增及發(fā)債受阻影響較大，資金不充裕，發(fā)展受限，存在被大型房企收購的可能性；從盈利能力來看，資金雄厚的公司有能力在核心城市及周邊集中布局，享受稀缺資源帶來的高回報?！? 在行業(yè)分化和集中的大勢下，很多房企都在談轉(zhuǎn)型，但規(guī)模不同的房企，轉(zhuǎn)型的思路天壤之別。 上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，大中型房企在考慮往多元化方向發(fā)展，比如以前純粹做住宅開發(fā)的，逐漸涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等，也有通過參股一些牌照型的金融企業(yè)向金融領(lǐng)域發(fā)力，還有一個方向就是房地產(chǎn)投資信托——REITs；小型房企更多是以逐漸退出房地產(chǎn)市場為主，轉(zhuǎn)型方向主要有醫(yī)療、環(huán)保、傳媒、教育、互聯(lián)網(wǎng)等，有的是自謀變，有的是直接將企業(yè)或者項目賣掉。（編輯：巫燕玲）