北京商辦市場(chǎng)陷入冰點(diǎn)之際，綠城中國(guó)出售了北京多幅商用物業(yè)資產(chǎn)。接盤者中出現(xiàn)了北京萬科、綠城中國(guó)舊日高管羅釗明等身影。

5月7日晚間，綠城中國(guó)宣布，其與買方中投發(fā)展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權(quán)達(dá)成協(xié)議，出售代價(jià)分別為17.85億元及16.91億元。據(jù)了解，這兩個(gè)標(biāo)的資產(chǎn)涉及北京朝陽區(qū)三幅有商用物業(yè)規(guī)劃的土地和樓宇資產(chǎn)。

另有聲音稱，北京萬科可能參與開發(fā)上述地塊。截至記者截稿，萬科方面并未予以回復(fù)。

“據(jù)我們了解，萬科也在轉(zhuǎn)型，商業(yè)及辦公類物業(yè)的開發(fā)及持有也是萬科轉(zhuǎn)型的方向之一，因此，萬科參與開發(fā)運(yùn)營(yíng)上述項(xiàng)目的可能性很大。”長(zhǎng)富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，北京對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的限購(gòu)政策對(duì)類似于上述地塊的集中式辦公物業(yè)的價(jià)格影響有限，不會(huì)改變商辦物業(yè)的趨勢(shì)。

綠城35億元出售商業(yè)資產(chǎn)

據(jù)了解，綠城中國(guó)此次轉(zhuǎn)讓的兩個(gè)公司分別持有北京朝陽區(qū)三幅商業(yè)項(xiàng)目用地。綠城銀石擁有的資產(chǎn)是兩幅位于北京市朝陽區(qū)的地塊，總地盤面積合共約為1.3萬平方米，擬開發(fā)為商用物業(yè)。杭州力濤間接持有一幅位于北京市朝陽區(qū)的地塊，總地盤面積約為3204平方米，連同位于其上若干屬于服務(wù)式公寓的樓宇。

根據(jù)兩家目標(biāo)公司于2017年4月30日的權(quán)益應(yīng)付代價(jià)及資產(chǎn)凈值等，綠城中國(guó)預(yù)期將通過出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計(jì)收益分別約12.56億元及3.76億元。

對(duì)于此次出售，綠城表示，集團(tuán)不時(shí)檢討現(xiàn)有土地儲(chǔ)備及開發(fā)項(xiàng)目，而該等出售事項(xiàng)將讓其實(shí)現(xiàn)于綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現(xiàn)金流入，及重新調(diào)配更多財(cái)務(wù)資源至日后潛在投資機(jī)遇或本集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金。

對(duì)此，楊明偉向本報(bào)記者表示，綠城中國(guó)的優(yōu)勢(shì)還是在于高品質(zhì)的住宅開發(fā)和物業(yè)管理，因此綠城轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目不排除是希望集中精力做自己擅長(zhǎng)的事。實(shí)際上，據(jù)記者了解，綠城中國(guó)在北京布局不多，基本以住宅開發(fā)為主，集團(tuán)對(duì)沉淀資金量較大的商業(yè)資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)興趣并不大。

“此類項(xiàng)目沉淀資金規(guī)模較大，北京的商辦市場(chǎng)又陷入冰點(diǎn)，解封時(shí)間尚不確定。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者稱，這個(gè)時(shí)候通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓可實(shí)現(xiàn)資金回籠，確保企業(yè)安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

值得關(guān)注的是，有媒體報(bào)道稱，在2015年12月份，綠城曾披露過計(jì)劃將綠城銀石全部股權(quán)出售予某家物業(yè)開發(fā)公司，作價(jià)19.5億元。最終，綠城終止了與上述買家的協(xié)議，繼而牽手中投發(fā)展。

接了“燙手山芋”？

據(jù)了解，此次的買方中投發(fā)展成立于2011年，定位為中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，目前開發(fā)的項(xiàng)目有7個(gè)，其中一級(jí)開發(fā)的6個(gè)，分別為TBD項(xiàng)目，北七家項(xiàng)目，密云項(xiàng)目，天津項(xiàng)目，唐山項(xiàng)目，盤錦項(xiàng)目和亦莊項(xiàng)目，二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積約170萬平方米。

而2016年12月中旬，中投發(fā)展公開掛牌轉(zhuǎn)讓的94%股權(quán)在北京金融資產(chǎn)交易所進(jìn)行競(jìng)賣。北京綠城陽光投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城陽光”）以26.8億元擊退萬科、保利，拿下中投發(fā)展100%股權(quán)。隨后，綠城陽光的股東有所變化。其股東包括北京萬科、寧波大榭萊福投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市迪暉投資發(fā)展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股分別為40%、34.34、%20%及5.66%。據(jù)公開報(bào)道顯示，北京萬科首席執(zhí)行官劉肖的名字亦出現(xiàn)在綠城陽光董事欄。

值得一提的是，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權(quán)。另外的1%的股權(quán)依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。這意味著，羅釗明夫婦、北京萬科各持有綠城陽光40%股權(quán)，進(jìn)而間接擁有中投發(fā)展各40%的權(quán)益。

而對(duì)于35億元接盤了商用物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)有聲音稱，北京萬科、羅釗明等是間接接盤了“燙手山芋”，因?yàn)榫G城中國(guó)入手三年后仍舊選擇脫手這個(gè)項(xiàng)目，可見即使是四環(huán)內(nèi)的商業(yè)用地，打造燕莎核心商圈的5A級(jí)國(guó)際商務(wù)寫字樓的美好愿景也是不容易變成現(xiàn)實(shí)的。

而對(duì)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力同樣并不見長(zhǎng)的北京萬科，若參與開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也不見得能刷出業(yè)績(jī)。尤其在目前北京商辦物業(yè)全面限購(gòu)的市場(chǎng)環(huán)境中，分割面積賣給個(gè)人的銷售渠道已經(jīng)被封，若持有運(yùn)營(yíng)，則要沉淀大量資金，甚至多年難以盈利。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬科積極開發(fā)運(yùn)營(yíng)，符合其對(duì)北京核心地段優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的信心，但有一幅地塊為服務(wù)式公寓的樓宇，當(dāng)前對(duì)商業(yè)公寓的管制較多，對(duì)該項(xiàng)目銷售還是持有運(yùn)營(yíng)的決定都會(huì)考驗(yàn)接盤者。

另外值得關(guān)注的是，拋開開發(fā)運(yùn)營(yíng)問題，對(duì)于當(dāng)下難以獲得土地儲(chǔ)備滿足擴(kuò)張需求的企業(yè)來說，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過參股企業(yè)來間接獲取土地，雖然有一定的穿馬甲的投資色彩，但這種模式等同于間接并購(gòu)，后續(xù)會(huì)有其他房企效仿。另外，楊明偉也認(rèn)為，從二級(jí)市場(chǎng)獲得土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán)，土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交易模式靈活，是全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源的重要方式，甚至已經(jīng)成為部分企業(yè)獲得土地儲(chǔ)備的主要方式。