每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝

繼北上廣三個(gè)一線城市相繼出臺(tái)商辦項(xiàng)目限購政策后，5月12日深圳規(guī)劃國土委員會(huì)又發(fā)文調(diào)控商辦研發(fā)用房物業(yè)，通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。深圳商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制。

今年1月，深圳市規(guī)土委在1月13日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知（征求意見稿）》中提到，關(guān)于建筑平面布局，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，小戶型面積段將受到官方限制等內(nèi)容。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，12日深圳規(guī)土委的正式發(fā)文內(nèi)容與年初發(fā)布的征求意見稿內(nèi)容并無太大差異。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳此次出臺(tái)政策的目的和北京等城市是一樣的，即對(duì)于商業(yè)辦公項(xiàng)目會(huì)有更大的規(guī)劃，從這個(gè)角度看，后續(xù)對(duì)于深圳商住房或者說酒店式公寓項(xiàng)目是有利空效應(yīng)的。

禁止采用住宅套型設(shè)計(jì)

深圳上述政策提出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。嚴(yán)躍進(jìn)稱這是為了防范企業(yè)打擦邊球，后續(xù)類似管制會(huì)增加。

近年來，深圳商務(wù)公寓因不限購、不限貸吸引了眾多投資客。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年深圳公寓成交量較2015年上升6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷年成交占比的最高水平。截至2016年底，深圳公寓存量達(dá)到85.57萬平方米；其中，商務(wù)公寓占57.66萬平方米，辦公、商業(yè)改公寓占19.98萬平方米，產(chǎn)業(yè)用房配套公寓則占9.23萬平方米。

此外，政策對(duì)辦公物業(yè)等內(nèi)部的設(shè)施需要進(jìn)行管制，規(guī)定衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(tái)（含露臺(tái)）及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置。辦公建筑（不包含研發(fā)用房）因功能需要，單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限制類似建筑面積設(shè)定了以后，那么后續(xù)此類設(shè)施更多的是服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求。

深圳新政嚴(yán)格限制外墻凹槽的設(shè)置，因建筑造型需設(shè)置凹槽的，凹槽面寬與進(jìn)深之比應(yīng)≥2；凹槽面寬與進(jìn)深之比小于2的，按層計(jì)算的凹槽部分投影面積全部計(jì)入地上核減建筑面積。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是為了防范"偷面積"等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

另外，商業(yè)用房各層之間原則上應(yīng)設(shè)置扶手電梯或梯段寬度不小于2.4米的開放式樓梯；對(duì)于包含有商業(yè)功能的綜合樓，商業(yè)用房原則上應(yīng)在裙房?jī)?nèi)集中布置。

研發(fā)用房不得小于180平方米

政策通知，單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，套內(nèi)建筑面積≤150平方米的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過該層辦公建筑面積的50%。同時(shí)，研發(fā)用房單套套內(nèi)建筑面積不得小于180平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于150平方米及以下的物業(yè)，過去有各類分割，這其實(shí)就是以住宅名義進(jìn)行了銷售。目前規(guī)定了此類小戶型物業(yè)的設(shè)定，既是為了保證辦公商業(yè)等場(chǎng)地的空間舒適度，也是為了防范違規(guī)改建為小戶型的住宅物業(yè)。而研發(fā)用房180平方米的最低限制也是為了促進(jìn)研發(fā)用房具備合理的空間，住宅等用途功能再次受到限制。

而且規(guī)定設(shè)計(jì)單位、施工圖審查單位、建設(shè)單位在設(shè)計(jì)、審圖和建設(shè)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定要求，不得弄虛作假，不得在技術(shù)上預(yù)留違規(guī)加建煙道、管井等設(shè)施的條件。也提到了生產(chǎn)性倉儲(chǔ)性空間，需要采取大空間設(shè)計(jì)的方式。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳此次對(duì)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)范有了明確的管制，是供應(yīng)端的管制措施之一。同時(shí)也對(duì)房企的拿地等形成了較大的挑戰(zhàn)，后續(xù)房企拿地方面會(huì)比較謹(jǐn)慎，畢竟類似打擦邊球的做法已經(jīng)不太容易實(shí)現(xiàn)了。