每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳俊杰    

5月17日下午，上海市住建委官網(wǎng)公布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》（下簡稱《意見》），進(jìn)一步強(qiáng)化類住宅的清理整頓力度。納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項目近1700萬平方米。

《意見》出臺，預(yù)示上海對類住宅的具體處置，已由區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)大至全市層面，同時，“將停止審批公寓式辦公項目”等規(guī)定也較以往更加嚴(yán)格。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，本次類住宅整治并非短期政策，多次調(diào)控下來，上海今后將不再會有類住宅。

強(qiáng)化類住宅整治力度

近年來，商業(yè)辦公項目開發(fā)過程中，不按規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑物使用性質(zhì)進(jìn)行建設(shè)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備，改變房屋規(guī)劃用途為居住等現(xiàn)象屢有發(fā)生，這些行為違反規(guī)劃和建設(shè)管理等法律、法規(guī)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)重影響公共安全，滋生社會治理隱患。

此次上海針對類住宅的《意見》，對該類房源的清理整頓做出了進(jìn)一步明確，分多種類型制定了相應(yīng)措施。

《意見》顯示，已批未建的項目，上海規(guī)定須重新審圖，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，將依法予以撤銷調(diào)整，符合規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)后，再核發(fā)規(guī)劃、施工許可證。

而在建未售的項目，則會從房型設(shè)計以及水、電、燃?xì)馀涮椎确矫孢M(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)建設(shè)行為違反相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)責(zé)令整改，經(jīng)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收通過后方可銷售。另外，在項目交付使用前，相關(guān)部門還會再次進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

對已售未交付入住的項目，上海明令，將按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

對已交付入住的項目，從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。

另外，整改符合規(guī)定的項目中有剩余未售房源的，可繼續(xù)按商業(yè)辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持出租。

并且，商業(yè)辦公房屋不得在人口戶籍、入學(xué)、公用事業(yè)收費(fèi)等方面參照住房執(zhí)行。

值得一提的是，《意見》對開發(fā)商也加緊了規(guī)范，銷售中開發(fā)企業(yè)若存在誤導(dǎo)行為，政府會支持購房人依法維護(hù)合法權(quán)益。

此外，《意見》要求，開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任；各區(qū)要加強(qiáng)安全管理，督促開發(fā)企業(yè)開展消防安全等檢查，消除安全隱患。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，《意見》的出臺意味著在上海商住將成為歷史名詞，以后商業(yè)和辦公將徹底沒有居住功能。他說，文件規(guī)定條款非常細(xì)膩，各階段實(shí)施細(xì)則都非常明確，所有不符合規(guī)范的類住宅居住功能屬性都將去掉。

上海類住宅或絕跡

上海這一波類住宅清理工作，始于今年1月7日，彼時上海市住建委發(fā)布公告，協(xié)同開展滬商辦類項目的集中清理核查，主要方式暫停網(wǎng)上簽約，主要起因是接到商辦項目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴，以及一些項目虛假宣傳、誤導(dǎo)購房人的亂象。

繼而在今年2月，閔行區(qū)率先公布類住宅處置方案，具體從項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，對類住宅進(jìn)行了梳理分析研究，將重點(diǎn)聚焦在開發(fā)商的違法、違規(guī)行為上。隨之，嘉定區(qū)跟進(jìn)，開始著手整治類住宅項目。

彼時，綠地峰尚匯作為類住宅整改對象，被勒令全部拆除衛(wèi)生間、廚房、煤氣管道，隨后，綠地方面對于同意退房客戶和不愿意退房的客戶分別制定了一系列補(bǔ)償措施。

此次，隨著《意見》出臺，具體整治方案已正式由區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)展到上海全市范圍。

跟進(jìn)《意見》細(xì)則可見，上海各區(qū)對于“類住宅”的嚴(yán)查及整治中，未交付的項目則面臨全面整改，待徹底恢復(fù)成為商業(yè)、辦公后才能正常銷售，而已經(jīng)入住的“類住宅”項目原則上維持現(xiàn)狀，似乎不受太大的影響。

但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，其實(shí)無論入住與否，從未來政策面發(fā)展趨勢來看，本次類住宅整治并非短期政策，多次調(diào)控下來，上海今后將不再會有商業(yè)辦公用地打類住宅擦邊球的做法。

據(jù)官方信息，上海市納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項目近1700萬平方米?！兑庖姟访鞔_，以開發(fā)企業(yè)作為整改責(zé)任主體，并提出了分類整頓措施。對于尚未入住的約1200萬平方米房屋，若在建設(shè)過程中存在違法行為，開發(fā)企業(yè)要自行整改，通過項目所在區(qū)組織的聯(lián)合驗(yàn)收后，方能繼續(xù)辦理竣工驗(yàn)收、銷售、房屋交易登記等手續(xù)。

對于已實(shí)際入住的約500萬平方米房屋，其相關(guān)信息將記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。實(shí)際用于居住的，開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任。未按照規(guī)定整改存在插層等違法建筑的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。但就目前而言，“退出”依然任重道遠(yuǎn)。