每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-06-01 22:10:40
圖片:天津市濱海新區(qū)弘澤城二期項(xiàng)目 馮穎祎 攝
實(shí)習(xí)記者 馮穎祎
5月28日上午,在天津市武清區(qū)剛開(kāi)盤(pán)的鴻坤地產(chǎn)某一項(xiàng)目售樓大廳內(nèi),人頭攢動(dòng),氣氛火熱,項(xiàng)目沙盤(pán)周邊圍滿了人。一名購(gòu)房者因?yàn)闆](méi)有選到心儀房屋而埋怨道:“咱們這不就是過(guò)來(lái)?yè)屖o埖膯幔?rdquo;另一位與他同行的購(gòu)房者自我安慰地說(shuō):“能搶到剩飯就不錯(cuò)了。”
開(kāi)盤(pán)幾個(gè)小時(shí),這個(gè)樓盤(pán)就已銷售近一半。一名置業(yè)顧問(wèn)一邊拿著手機(jī)向客戶介紹情況,一邊復(fù)印材料。即便客戶想看樣板間,也得自己去看。
這僅僅是當(dāng)前天津樓市火熱的一個(gè)縮影。與之相伴的是,天津爛尾樓也成了香餑餑。5月12日,融創(chuàng)中國(guó)斥資102億元收購(gòu)了天津最大體量的爛尾樓“星耀五洲”,此消息一出,業(yè)內(nèi)震驚。此后不久,藍(lán)光發(fā)展又斥巨資拿下了陽(yáng)光新業(yè)的楊柳青項(xiàng)目。
如果放在過(guò)去,大家一提及爛尾樓,似乎就直接與“鬼樓”、半截樓甚至房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起。這些爛尾樓也成為城市化進(jìn)程中不那么光彩的一幕。
然而,這些城市中的“瑕疵”如今為何成為搶手貨?目前,天津到底有多少個(gè)類似的爛尾樓?隨著地產(chǎn)大鱷強(qiáng)勢(shì)入駐,這些大型爛尾項(xiàng)目又將如何被盤(pán)活?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期歷時(shí)一周,實(shí)地走訪了天津市以前的爛尾樓盤(pán)中的18個(gè)。
爛尾樓“起死回生”
蒙蒙的細(xì)雨,夾雜著魚(yú)腥味,從空中落下。放眼望去,位于津薊高速九園出口大約一公里的珠江京津國(guó)際城工地,三排只有水泥外墻的高層建筑,被魚(yú)塘包圍著,顯得與周邊的環(huán)境格格不入。
從遠(yuǎn)處可以看到,有兩三個(gè)建筑工人在粉刷著最靠前樓體的外墻。在通往項(xiàng)目的泥濘道路上,到處布滿水坑,有些大的水坑人只能跳越過(guò)去。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一處塌陷的圍墻進(jìn)入該工地,里面到處散落著建筑垃圾,空洞的樓體,偶爾穿過(guò)一股冷風(fēng)。
上述項(xiàng)目附近的一位居民向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí),他家親戚在售樓處工作,該項(xiàng)目前幾年已經(jīng)停工,但由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,目前該樓盤(pán)已經(jīng)售罄。
不過(guò),記者在致電該項(xiàng)目售樓處后獲悉,由于寶坻即將建成的高鐵,曾經(jīng)停工的項(xiàng)目于2017年3月25日開(kāi)盤(pán),總計(jì)有800多套房,目前還剩下200套左右。
資料顯示,上述項(xiàng)目占地14萬(wàn)平方米,總建筑面積33萬(wàn)平方米,規(guī)劃總戶數(shù)2453戶,開(kāi)發(fā)商為天津珠江京津房地產(chǎn)投資有限公司,其股東之一就是廣東珠江投資股份有限公司。
去年12月份,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)深度報(bào)道過(guò)位于天津航母公園附近,由泰鵬紅灣置業(yè)開(kāi)發(fā)的大型高端爛尾項(xiàng)目至今仍無(wú)人問(wèn)津。
與這里冷寂相對(duì)應(yīng)的是,相距僅7公里的景瑞·英郡項(xiàng)目,去年底被一家房地產(chǎn)巨無(wú)霸收入囊中。資料顯示,天津景瑞·英郡項(xiàng)目計(jì)劃分四期發(fā)展,被收購(gòu)時(shí)一期及二期已經(jīng)竣工。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)入工地與一、二期之間的圍擋門(mén),里面熱鬧非凡,運(yùn)送建筑材料的車輛源源不斷,一股濃重的水泥粉末氣息直入鼻腔。
一位建筑工人告訴記者:“項(xiàng)目在施工中,目前地基暫未完成。”在圍擋墻上,記者看到一則工程突擊隊(duì)的求職信息。
5月的雨后,晴天總是炙熱難耐,南開(kāi)區(qū)的弘澤建筑項(xiàng)目工地內(nèi)同樣是熱火朝天。據(jù)一位知情人士介紹,弘澤建筑項(xiàng)目已有接盤(pán)方?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)看到,工人正在粉刷墻壁。
在弘澤的另一個(gè)項(xiàng)目,也就是濱海新區(qū)的弘澤城一期內(nèi),高溫和海風(fēng),讓空氣中彌漫著塵土。一期的隔壁就是項(xiàng)目二期工程,大門(mén)緊閉的院子里,矗立著十幾棟封頂和未封頂?shù)臉欠俊?/p>
濱海新區(qū)的弘澤城、南開(kāi)區(qū)的弘澤建筑,讓弘澤這個(gè)開(kāi)發(fā)商在天津可謂人盡皆知。據(jù)了解,弘澤城(一期)的物業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施已由濱海新區(qū)建交局解決。
據(jù)一位一期業(yè)主和二期建筑商海天建筑的一名工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹,二期項(xiàng)目可能很快就由北京的八大處(控股集團(tuán))接管。不過(guò),此事記者尚未從八大處(控股集團(tuán))處得到證實(shí)。
除此之外,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還了解到,近來(lái)較為出名的爛尾并購(gòu)項(xiàng)目,如龍湖在武清區(qū)收購(gòu)的地塊,目前在處理后續(xù)手續(xù);路勁收購(gòu)的矽谷港灣,已經(jīng)開(kāi)始售賣(mài),最早的一期項(xiàng)目將在2018年6月份左右交房;藍(lán)光發(fā)展收購(gòu)陽(yáng)光新業(yè)的楊柳青地塊,正在對(duì)接中。剩余的其他爛尾樓,記者也不斷聽(tīng)到消息稱有開(kāi)發(fā)商在接洽。
“爛尾樓”占市場(chǎng)存量10%
在今天,國(guó)內(nèi)多個(gè)城市依然有不少爛尾樓,這甚至成了當(dāng)?shù)匾?ldquo;景”。如廣州中水大廈、北京國(guó)盛中心、南京江北福潤(rùn)廣場(chǎng)、西安三安大廈、河南“中原之門(mén)”等都曾是當(dāng)?shù)刂臓€尾樓。
在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪的天津市16個(gè)區(qū)中的10個(gè)區(qū)里,經(jīng)過(guò)初略統(tǒng)計(jì)最少有18處爛尾項(xiàng)目,整個(gè)天津的爛尾樓恐怕不止這個(gè)數(shù)。
熟悉天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的天津財(cái)經(jīng)大學(xué)一位不具名教授向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,根據(jù)他們的研究統(tǒng)計(jì),目前天津爛尾樓大概占整個(gè)市場(chǎng)存量的10%。
5月10日,珠海市住規(guī)建局、國(guó)土資源局印發(fā)了《關(guān)于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實(shí)施意見(jiàn)》,宣告“爛尾樓”改造有了新政。
目前,天津尚無(wú)此類明文規(guī)定,但種種跡象表明,天津爛尾項(xiàng)目的推進(jìn)已經(jīng)在加速。近年來(lái),一二線城市的土拍市場(chǎng)不斷升溫。在天津,從2016年開(kāi)始至今,土地價(jià)格上漲了3到5倍。隨著獲取土地成本的不斷升高,更多房企開(kāi)始合作、并購(gòu)。截至目前,全國(guó)樓市已有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布各種調(diào)控政策160多次。未來(lái),地產(chǎn)行業(yè)洗牌將會(huì)愈演愈烈,并購(gòu)重組將成為常態(tài)。
南開(kāi)大學(xué)中國(guó)市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)研究中心副主任周京奎教授接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,接盤(pán)爛尾樓主要是考慮成本,目前市場(chǎng)正在處于調(diào)控期,新建商品房受限,樓面地價(jià)比較高,商品房的售價(jià)可能無(wú)法預(yù)期。
接收舊盤(pán)處理會(huì)有成本上的降低,舊盤(pán)繼建之后的商品房定價(jià)和新建商品定價(jià)是否有不同的方式?二手房的價(jià)格政府是不限制的,如果是參照二手房的價(jià)格定價(jià),舊盤(pán)就有優(yōu)勢(shì)了。已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件的,可能不受價(jià)格調(diào)控的約束。這樣的話對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。
天津財(cái)經(jīng)大學(xué)一位不具名教授表示,應(yīng)該說(shuō)這次新政的調(diào)控加碼力度非常大,一直加碼到場(chǎng)外配資。這個(gè)與之前不同,查場(chǎng)外配資查的就是銀行的各種理財(cái)?shù)耐ǖ?,借助于信托把資金引向房地產(chǎn),然后向他們提供8~10%的融資成本的資金。小開(kāi)發(fā)商資金渠道比較窄,依托銀行和影子銀行的資金渠道比較單一,會(huì)有極大的壓力。有可能出現(xiàn)兩個(gè)結(jié)果,爛尾和被收購(gòu)。這個(gè)時(shí)候顯然強(qiáng)化了大房企的優(yōu)勢(shì)。
京津區(qū)域價(jià)值重構(gòu)
京津冀協(xié)同發(fā)展已成為國(guó)家重大戰(zhàn)略之一。“十三五”時(shí)期,京津冀協(xié)同發(fā)展進(jìn)入縱深推進(jìn)的關(guān)鍵階段,天津定位為一個(gè)基地三個(gè)區(qū),即全國(guó)先進(jìn)制造研發(fā)基地、國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新示范區(qū)和改革開(kāi)放先行區(qū)。
據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》報(bào)道,京津雙城聯(lián)動(dòng)發(fā)展,是京津冀協(xié)同發(fā)展的起勢(shì)之戲、重頭之戲。天津?qū)⒅鲃?dòng)承接非首都功能疏解。
京津城際高鐵聯(lián)通于家堡段正式開(kāi)通,使得雙城核心區(qū)1小時(shí)交通圈形成,初步實(shí)現(xiàn)了京津兩地同城效應(yīng)。京臺(tái)高速公路天津段、京秦高速公路天津段、唐廊高速公路天津段一期工程的基本建成,一批京津之間的“斷頭路”、“瓶頸路”被打通。兩地之間的空陸、空海聯(lián)運(yùn)全面強(qiáng)化。
天津在京津冀一體化發(fā)展的大背景下,有國(guó)家中心城市定位,人口流入第一等諸多利好因素,這些對(duì)天津的經(jīng)濟(jì)和樓市構(gòu)成有力支撐。
優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、鴻坤集團(tuán)高級(jí)合伙人、執(zhí)行董事毛大慶坦言,過(guò)去30多年,北京強(qiáng)大的資源賦能帶來(lái)的城市吸納能力,使得天津“燈下黑”,京津兩地聯(lián)動(dòng)的價(jià)值未發(fā)揮出來(lái),但隨著京津冀一體化,京津兩城可以對(duì)話了。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也曾表示,天津的定位不是北京的后花園和承接地,而是未來(lái)與北京形成同城經(jīng)濟(jì)圈。而這也是業(yè)內(nèi)的共識(shí),即天津不再是北京的附屬品,而是正在日益崛起,大有躋身一線城市之勢(shì),天津樓市發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>
京滬深是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的一線城市,高昂的房?jī)r(jià)正好與人口流入量相對(duì)應(yīng)。而在一線城市之后,天津的人口流入量位居全國(guó)第五,外來(lái)人口達(dá)到了520萬(wàn),比廣州多出了20多萬(wàn)。過(guò)去4年間,常住人口增量絕對(duì)值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中,天津過(guò)去4年間增加了192萬(wàn)常住人口,位居榜首。
大量外來(lái)人口的涌入,意味著城市化進(jìn)程加快,更多的勞動(dòng)力,更多的住房需求和樓市購(gòu)買(mǎi)力。
值得關(guān)注的是,在各大一線城市落戶門(mén)檻高企的背景下,天津相對(duì)寬松的積分落戶條件給大批外來(lái)人口提供了一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。
天津財(cái)經(jīng)大學(xué)前述不愿具名的教授告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,天津市未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展肯定是環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊,每個(gè)區(qū)都已經(jīng)逐漸形成了自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),而且市內(nèi)許多公共服務(wù)已經(jīng)向外轉(zhuǎn)移。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,受政策調(diào)控影響,天津4月供應(yīng)、成交雙雙下滑。新盤(pán)供應(yīng)速度放緩,開(kāi)盤(pán)加推項(xiàng)目基本售罄,在售項(xiàng)目一房難求。市場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià),開(kāi)發(fā)商不愿意調(diào)價(jià),但受政策影響不得不賣(mài)。
由于新房供應(yīng)短缺,天津市場(chǎng)出現(xiàn)二手房和新房倒掛現(xiàn)象,二手房成交量和價(jià)格均上漲。
記者實(shí)地走訪了解到,由于天津市嚴(yán)格控制新房的備案價(jià),導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象,一些新盤(pán)的售價(jià)低于周邊樓盤(pán)二手房的價(jià)格,許多新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷售較為火爆。
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