記者 張敏

在房地產行業(yè)利潤率日漸下滑的背景下，限價令又對企業(yè)利潤實施了“精準打擊”。從目前來看，除了拖延入市節(jié)奏，房企似乎沒有更好的辦法。但很多房企將銷售重心放在今年上半年。因此即使資金層面并不值得擔憂，業(yè)績的壓力也將很快來臨。

“限價令”是極考驗開發(fā)商運營能力的政策之一，因為它會對房地產項目的利潤進行直接限制，且這種限制帶有強烈的行政色彩。

雖然限價措施早已有之，但由于此前的市場異動，今年以來，“限價令”又以更加完善的版本重現于熱點城市。且在限購、限貸等措施的“配合”下，其給房企帶來的殺傷力已不同于往日。

由于一二線城市的房價水平較高，多數房企傾向于在這些城市謀求利潤，而將日漸升溫的三四線城市作為規(guī)模的戰(zhàn)場。如今，“限價令”的存在令前者遭遇困境，且年中節(jié)點的到來也給業(yè)績帶來壓力。挽救利潤還是平衡業(yè)績？已成為房地產企業(yè)面對的一項難題。

“進化”的限價令

對商品房（非保障房）實施限價的做法，最早可追溯至2010年。當年5月，北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地成為首個以“限房價競地價”模式拍出的土地。第二年4月，該項目入市，并按照規(guī)定以每平方米12500元左右的價格進行銷售，比當時周邊房價低20%。

此后，類似的情況一度絕跡，直到2016年10月，北京開始大規(guī)模推廣“限房價競地價”的土地出讓模式，并引發(fā)多個熱點城市的效仿至今。

另一個版本的“限價令”存在于預售環(huán)節(jié)。為遏制房價上漲過快的情況，近幾年來，熱點城市紛紛發(fā)文，對商品房預售價格進行管控。常見的限價條款為：“交易價格不得高于備案價格”、“售價不得高于同區(qū)域同類產品價格”、“售價不得高于項目前期價格”、“售價一年內不得上調”等。

今年3月以來，限價措施進一步擴圍，并已從東部熱點城市，蔓延至部分三線城市，以及中西部區(qū)域。如無錫、阜陽、蘭州等均出臺限價措施。

為避免開發(fā)商以“捆綁銷售”等方式進行規(guī)避，如今的限價令進一步完善。如今年5月19日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》稱，房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格并對外銷售。

同時，包括向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等在內的12個銷售行為被明令禁止。

“企業(yè)基本上沒有空子可鉆，只能老老實實地按規(guī)定銷售。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，以前很多房地產項目采用提高首付、一手變二手、捆綁車位（或地下室、裝修）銷售等方式來規(guī)避限價令，但現在監(jiān)管嚴格，很難行得通。

他還認為，市場進入下行周期，成交量本身就在下滑，加上限購、限貸等措施的打壓，成交量下降趨勢更為明確。此時出臺的限價令，效果更是顯著。

“拖”字訣

從削減利潤的角度來看，“限價令”對開發(fā)商的打擊不可謂不大。

據不完全統(tǒng)計，截至目前，全國有超過20個城市出臺了限價措施，其中大多數為一二線城市。而對于多數全國化布局的房企來說，一二線城市由于房價水平較高，被視為利潤的主要來源。近期日漸升溫的三四線城市，則被當作規(guī)模的主戰(zhàn)場。

在房地產行業(yè)利潤率日漸下滑的背景下，限價令又對企業(yè)利潤實施了“精準打擊”。從目前來看，除了拖延入市節(jié)奏，房企似乎沒有更好的辦法。

以較早實施限購令的北京為例，根據亞豪機構的統(tǒng)計，今年前5個月，北京月均入市住宅項目在10個以內。6月，北京預計有14個項目入市，雖然顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態(tài)，但與去年同期的33個項目入市相比，仍然相差甚遠。且這些項目能否最終入市尚存疑問。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向21世紀經濟報道記者表示，今年北京住宅供應低速運行將成為常態(tài)。

據公開數據，近幾個月來，大多數熱點城市的新房供應節(jié)奏明顯放緩。分析人士普遍認為，這既是因為房企對政策存在一段消化期，也有限價令帶來的“定價難”因素。

2016年，大多數房地產企業(yè)獲得了較好的銷售業(yè)績，且這一銷售慣性延續(xù)至今年第一季度。同時，去年房企進行了大量低成本融資，使債務結構得以重組。因此根據多數業(yè)內人士的觀點，對于財務狀況良好的企業(yè)來說，即使暫緩銷售步伐，資金面也暫時無虞。

業(yè)績的壓力

但這種局面能持續(xù)多久尚存疑問。在調控政策的全面影響下，4月房地產企業(yè)的業(yè)績出現下滑。

根據中原地產研究中心統(tǒng)計，今年1-4月，30家標桿房企合計簽約9075.6萬平方米，銷售金額為11619.9億，分別同比上漲62%與73.3%。但就4月單月來看，有24家企業(yè)的業(yè)績出現環(huán)比下滑。萬科4月銷售418.9億元，比三月下降了34.2%。

中原地產首席分析師張大偉認為，一季度很多公司銷售業(yè)績數據更多是因為2016年的結轉，目前來看，二季度繼續(xù)沖高可能性已經不存在，大部分房企的半年度和年度業(yè)績都存在壓力。

據21世紀經濟報道記者了解，由于預估到下半年市場轉冷，很多企業(yè)將銷售重心放在今年上。因此，即使資金層面并不值得擔憂，但業(yè)績的壓力也將很快來臨。

在這種情況下，房企是否會按照“限價令”的要求降價出貨，從而在固定的時間節(jié)點上沖擊業(yè)績？

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，價格管控措施具有維護房價平穩(wěn)、減少炒作的效果。目前來看，包括限價令在內的一系列調控措施都將長期執(zhí)行。

他認為，從房企的角度來看，會否降價將在很大程度上取決于拿地情況。如去年大量拿地的企業(yè)，今年會面臨較大的資金壓力，也更有降價出貨的可能性。至于利潤的損失，只能待后期進行彌補。

郭毅也持有類似的看法。她認為，對于北京這類城市而言，2016年住宅土地的超低成交，使得房企手中土地儲備不足，去庫存壓力較小，集中“舍價保量”的可能性也相對較低。但對于出讓了高價地的城市，去庫存壓力增大，存在降價出貨的可能。“對于全國化布局的房企來說，今年肯定有某些區(qū)域公司的日子不好過。”郭毅說。

（原標題：“限價令”下的房企： 今年部分片區(qū)或面臨去化考驗 來源：21世紀經濟報道）