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貸800萬還1615萬!房貸利率還要漲,北京就要迎來今年第5次上調(diào)

券商中國 2017-06-05 23:01:45

今年3月份各地再次上演樓市調(diào)控大戰(zhàn),相比去年國慶節(jié)的一輪調(diào)控,這次出擊,的確讓更為馴服了房價(jià)這匹脫韁野馬。

從5月數(shù)據(jù)看,北京二手房市場量價(jià)齊跌,網(wǎng)簽數(shù)字跌至27個(gè)月以來最低點(diǎn),而初見成效的調(diào)控下,房貸政策立有一功。

券商中國記者采訪北京地區(qū)的四大行和股份制銀行后發(fā)現(xiàn),2017年以來,北京市場房貸利率共調(diào)整了4次,首套房貸款利率分別是85折-9折-95折-基準(zhǔn),目前,民生銀行甚至將利率上調(diào)了10%,其他銀行表示也會(huì)跟進(jìn)。而二套房各家銀行已經(jīng)全面實(shí)行最低基準(zhǔn)上浮20%。

北京各銀行將繼續(xù)上調(diào)房貸利率

“我們一般不是第一個(gè)動(dòng),市場動(dòng)了我們會(huì)跟著動(dòng),馬上會(huì)有第5次調(diào)整,首套貸款利率實(shí)行最低基準(zhǔn)上浮10%。” 某金控系股份制銀行人士說。

作為北京地區(qū)首個(gè)上調(diào)首套貸款利率的民生銀行,其首套基準(zhǔn)上浮10%,二套基準(zhǔn)上浮20%的利率政策,將于6月5日起正式實(shí)施。

“現(xiàn)在房貸利率變化特別快,一周之后可能又有變化。”某大型國有銀行人士說。

北京地區(qū)房貸政策除了利率有上調(diào)趨勢外,審批上也在趨嚴(yán),一家大行和一家總部坐落于南方的股份制銀行均對(duì)記者表示,目前房貸額度有限,審批制度比以前更加嚴(yán)格。

鏈家地產(chǎn)某經(jīng)紀(jì)人稱,目前北京的各家銀行基本都還是首套基準(zhǔn),二套上浮10%,但首套房的首付比例已經(jīng)上調(diào)至40%,最低也就35%,而二套房的首付比例為8成。

如果貸款利率全面上調(diào),假設(shè)貸款800萬,還款期限30年,原來月供42458元,首套上浮10%后,每個(gè)月就要多繳2414元,意味著每年還貸比以前要多還近3萬元。

▲此圖為首套房利率上浮10%

▲此圖為首套房基準(zhǔn)利率

從上圖可以看到,貸款800萬,30年還本付息要1615萬。

某國有大行零售部人士甚至悲觀的認(rèn)為,未來或有可能出現(xiàn)購房者寧愿選擇繳納違約金,也要棄房而逃的情況。

不少業(yè)內(nèi)人士都表示,當(dāng)下的市場,現(xiàn)金為王。

北京5月網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比大跌60%

5月份,北京房地產(chǎn)市場頗為低迷,不少中介經(jīng)紀(jì)人業(yè)績掛零。

從數(shù)據(jù)來看,量價(jià)齊跌,5月份,北京二手住宅網(wǎng)簽量為1.1萬套,環(huán)比驟跌60%,為27個(gè)月新低。二手房成交價(jià)環(huán)比亦下跌2.4%,在有交易量的12個(gè)區(qū)域中,8各區(qū)域的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“整體而言,北京價(jià)格的調(diào)整才剛剛開始,因?yàn)楫吘箻鞘姓{(diào)控才剛剛兩個(gè)月,從未來的趨勢來看的話,應(yīng)該會(huì)在7、8月份,在樓市這么一個(gè)慣常的淡季會(huì)表現(xiàn)得更明顯一些。”

年初至今一線和核心二線銷售量普遍萎縮。

天風(fēng)證券宏觀團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人宋雪濤表示,本輪房地產(chǎn)調(diào)控后,一線和核心二線銷售面積在深度收縮,具體來看:

一線城市:深圳的收縮最為明確堅(jiān)決,北京上海的交易量連續(xù)收縮但價(jià)格仍有一定韌性,廣州價(jià)縮但交易量有一定上漲。

二線城市:年初至今房價(jià)普遍微漲,限購與非限購城市的銷售面積走勢呈兩極分化。

三線城市:價(jià)格趨于穩(wěn)定,一線周邊的三線衛(wèi)星城量價(jià)齊縮,強(qiáng)三線走價(jià),普通三線走量,三線房地產(chǎn)銷售正在逐步退熱。

他認(rèn)為,在利率上行、信貸收縮和大規(guī)模限購的影響下,房地產(chǎn)市場收縮的路徑開始呈現(xiàn)出全貌:一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強(qiáng)三線城市—>普通三線城市。

季末臨近,資金再遭"大屠殺"?

2013年6月的“錢荒”襲擊猶如發(fā)生昨日,令人汗毛肅立。3M同業(yè)存單和同業(yè)理財(cái)價(jià)格從4月便一路走高,可以看出,不少機(jī)構(gòu)都在二季度伊始便早早做起了跨季的資金儲(chǔ)備。

從同業(yè)理財(cái)來看,6月5日國股行1M價(jià)格為4.8-5.15,城商行為4.38-5.5,而上個(gè)月的這一天,同業(yè)理財(cái)價(jià)格分別是,國股行1M為3.5-4.4,城商行為4-4.15,同比最高上漲了135個(gè)BP。

從同業(yè)存單來看,價(jià)格急漲,但還未達(dá)到一季度3月22日的頂峰。

兒童節(jié)當(dāng)天的同存價(jià)格較前一日上漲了55個(gè)BP。不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,6月的資金面會(huì)比3月份還要緊張。

天風(fēng)證券研究所固定收益首席分析師孫彬彬認(rèn)為,6月的財(cái)政資金季節(jié)性并不十分穩(wěn)定,根據(jù)過去3-4年的情況看,稍微偏向于資金投放一些,但可以預(yù)計(jì)資金投放情況會(huì)明顯弱于3月時(shí)。

現(xiàn)金漏出方面,孫彬彬表示,過去幾年的平均情況來看,6月會(huì)稍微傾向于資金回流,但同樣可預(yù)期回流力度會(huì)弱于3月。3月時(shí)受到春節(jié)后資金大量回流的滯后影響,資金回流約3000億元。

除了更偏緊張的外部環(huán)境,當(dāng)前市場還承受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管政策的壓力。

孫彬彬認(rèn)為,一方面抑制了機(jī)構(gòu)的同業(yè)存單的發(fā)行量,同時(shí)也減少了對(duì)同業(yè)存單的配置量。

機(jī)構(gòu)需要尋求其他資金融入渠道解決頭寸問題,整體來看加大了市場在季末資金市場上的壓力,這也是目前同業(yè)存單發(fā)行上量縮價(jià)升的相當(dāng)主要原因,也從側(cè)面反映出機(jī)構(gòu)對(duì)于6月的資金面仍然是高度關(guān)注,提前籌劃的。

華創(chuàng)債券團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,為了應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力、MPA考核和流動(dòng)性覆蓋率的指標(biāo),6月份銀行仍有大規(guī)模發(fā)行同業(yè)存單的需求。而如果前端券商集合產(chǎn)品贖回不了,銀行也只能繼續(xù)發(fā)行同業(yè)存單或者同業(yè)理財(cái)來續(xù)流動(dòng)性,所以6月份同業(yè)存單和同業(yè)理財(cái)利率可能再創(chuàng)新高。

此外,銀行間市場利率也在全線上漲!

6月2日隔夜利率上漲14個(gè)bp,6月5日跨季資金漲勢最猛,飆升了9.38個(gè)bp。

資金面的緊張同樣反映在銀行理財(cái)?shù)氖找媛?,普益?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近6個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品收益均保持了持續(xù)上漲的態(tài)勢。

從2017年初至今,銀行共發(fā)行142款新客戶專享類封閉式理財(cái)產(chǎn)品,平均收益達(dá)4.6%。由于今年理財(cái)產(chǎn)品收益呈現(xiàn)持續(xù)上升表現(xiàn),因此如僅觀察4月及5月的新客理財(cái)產(chǎn)品,平均收益則高達(dá)4.73%,高于同期的節(jié)假日產(chǎn)品。

由于5月資金凈回籠表現(xiàn)較為明顯,且6月年中考核臨近,銀行理財(cái)收益走勢不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整,平穩(wěn)上行的走勢應(yīng)會(huì)保持。

DM平臺(tái)調(diào)研62家金融機(jī)構(gòu),對(duì)6月資金面的預(yù)測結(jié)果顯示:

1、回顧5月的資金面,市場流動(dòng)性整體較充裕,80.65%的受訪機(jī)構(gòu)表示借到資金不成問題,但近60%的機(jī)構(gòu)表示資金價(jià)格較以往較高。

2、從受訪機(jī)構(gòu)對(duì)6月資金品種的需求來看,1個(gè)月期限的跨季資金的需求最高,7天資金和14天資金的需求量比重上升,隔夜需求量占比有所降低。

3、72.58%的受訪機(jī)構(gòu)認(rèn)為6月資金緊張情緒將出現(xiàn)在跨季前兩周。受訪機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測,由于央行貨幣政策保持穩(wěn)健,流動(dòng)性調(diào)控手段更加靈活,6月資金面或許會(huì)有一定波動(dòng),但不會(huì)發(fā)生過度風(fēng)險(xiǎn)。

4、41.94%的受訪機(jī)構(gòu)認(rèn)為二季度MPA考核是對(duì)6月資金面影響最大的因素,二季度考核減少了4%資本充足率的緩沖容忍,銀行面臨的壓力要大于一季度末。此外還需要關(guān)注的擾動(dòng)因素有:

①同業(yè)存單和同業(yè)理財(cái)?shù)募械狡趯?duì)資金面形成影響。6月份同業(yè)存單、同業(yè)理財(cái)均面臨大規(guī)模到期的高峰期,在當(dāng)前流動(dòng)性緊平衡、資金成本不斷抬升且同業(yè)存單續(xù)發(fā)受限的情況下,銀行到期償付壓力大;

②6月份金融去杠桿的持續(xù)推進(jìn)仍將是影響資金面的關(guān)鍵因素。6月20日前后,銀行自查結(jié)果出爐,需要警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)。

5、51.61%的受訪機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)預(yù)測,銀行資金成本還將攀升,如果貸款基礎(chǔ)利率維持不變,1年期shibor和LPR的利率倒掛還將繼續(xù)。41.94%的受訪機(jī)構(gòu)表示不排除銀行間利率向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的可能性。

來源:證券時(shí)報(bào)·券商中國(微信ID:quanshangcn) 記者:王瑩

責(zé)編 盧祥勇

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