每經(jīng)編輯 莫開偉    

莫開偉

今年以來，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控和金融監(jiān)管的收緊，住房貸款成本水漲船高。北京個(gè)別銀行首套住房按揭貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中“補(bǔ)按揭”和“接力貸”利率最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍。二套住房按揭貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。廣州地區(qū)銀行房貸利率亦再傳漲聲，部分城商行需在基準(zhǔn)利率的水平上上浮5%~20%才能放款。且各家銀行均表示，目前額度比較緊張，放款時(shí)間也可能有所延長(zhǎng)，愿接受貸款利率上浮的先貸款，不愿接受貸款利率上浮的需排隊(duì)等候。

出現(xiàn)這種消息，可以理解為銀行落實(shí)中央調(diào)控政策的必然反應(yīng)，這個(gè)沒有錯(cuò)，或許有人對(duì)銀行此舉大加點(diǎn)贊，總認(rèn)為提高房貸利率對(duì)抵制樓市過熱會(huì)起到立竿見影之功效；且銀行也是屢試屢爽，樂此不疲。

但筆者認(rèn)為，樓市調(diào)控總用銀行房貸利率這味藥并不妥，用得多了、久了，樓市也會(huì)有耐藥性了。所以，既不能把房貸利率當(dāng)成樓市調(diào)控的“萬能藥”，更不能每到調(diào)控樓市就拿房貸利率“出氣”。

我們應(yīng)該看到，靠提高房貸利率調(diào)控樓市，受傷害最大的是誰？答案不言自明，肯定是那些城市中低收入者和涌入城市創(chuàng)業(yè)的年輕人。因?yàn)樗麄冑?gòu)買的是剛需房，提高房貸利率顯然只會(huì)加大他們的生活成本和生活壓力。

那么，提高房貸利率的最大受益者是誰？答案當(dāng)然也是最清楚不過了，銀行應(yīng)該提高房貸利率的最大收益群體。他們可以借機(jī)坐地抬高利率價(jià)格，賺得盆滿缽滿。貸款成了“皇帝的女兒不愁嫁”，購(gòu)房者你愛要不要，你不貸有得是人貸，在社會(huì)資金總體短缺及社會(huì)財(cái)富分配不均、中低收入者占相當(dāng)比例的現(xiàn)實(shí)背景下，銀行貸款都是“香餑餑”，永遠(yuǎn)不愁貸不出去。

再者說，提高房貸利率真的對(duì)調(diào)控樓市有作用嗎？筆者認(rèn)為不全是這樣。因?yàn)樵噲D靠提高房貸利率減少資金對(duì)樓市的注入，對(duì)間接影響樓市價(jià)格拉升是會(huì)起到一定作用，但貸款利率這個(gè)外生變量影響有限，更確切一點(diǎn)說，其作用應(yīng)該是微乎其微的。

因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)上漲發(fā)揮根本作用或起決定性因素的依然是土地價(jià)格。所以降樓市價(jià)格關(guān)鍵還是要靠政府讓利，下決心降低土地出讓價(jià)格、減免各種稅費(fèi)才是正道。

房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)金融可能引發(fā)的危機(jī)不是沒有教訓(xùn)，如美國(guó)次貸危機(jī)、日本等國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的傷害、民眾財(cái)富的侵蝕及對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的危害都是顯而易見的。

因此，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，銀行不能借機(jī)發(fā)財(cái)，“一刀切”地全部上調(diào)房貸利率，還是要對(duì)房貸市場(chǎng)做客觀理性評(píng)估，靈活掌握房貸節(jié)奏。

（作者為中國(guó)地方金融研究院研究員）