每經(jīng)記者 吳凡每經(jīng)編輯 楊軍

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于政策調(diào)控的市場環(huán)境，但是一些房企的擴(kuò)張之勢仍然不減。

日前，新光圓成（002147，SZ）發(fā)布公告稱，其通過全資子公司浙江萬廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬廈房產(chǎn)）的股權(quán)收購，取得了南國紅豆控股有限公司（以下簡稱南國紅豆）持有的無錫匯鑫置業(yè)有限公司（以下簡稱無錫匯鑫）的股權(quán)，進(jìn)而曲線獲得了無錫匯鑫旗下的土地開發(fā)和房屋銷售。

據(jù)了解，無錫匯鑫在無錫濱湖區(qū)南泉鎮(zhèn)興隆路東側(cè)開發(fā)了一個高端別墅項(xiàng)目——“塞納莊園”。不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報道，這個無錫匯鑫開發(fā)的高端別墅盤因資金鏈斷裂“閑置”多年。

6月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了“塞納莊園”項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目大門外“塞納莊園”四個大字幾乎被雜草覆蓋，別墅區(qū)內(nèi)同樣是雜草叢生。由此可見，無錫匯鑫所開發(fā)的“塞納莊園”項(xiàng)目目前仍然處于“閑置”狀態(tài)。

那么，新光圓成為何相中這個“閑置”的別墅項(xiàng)目？未來將如何解決其背后的債務(wù)及項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)問題？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在6月9日以及6月12日多次聯(lián)系新光圓成，其內(nèi)部工作人員表示，董秘出差，無法接受采訪。此后記者又向公司董秘發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿，記者尚未獲得回復(fù)。

●別墅項(xiàng)目“閑置“多年

據(jù)了解，成立于2007年的無錫匯鑫曾于2009年5月25日取得了錫濱國用（2009）第17號國有土地使用權(quán)證。同年9月，無錫市發(fā)改委錫發(fā)改許投（2009）477號關(guān)于核準(zhǔn)無錫匯鑫在XDG-2007-95號地塊開發(fā)建設(shè)居住用房項(xiàng)目的通知。此后無錫匯鑫在此地開發(fā)了一個高端別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目名為“塞納莊園”。

公開資料顯示，該項(xiàng)目土地使用面積為11.78萬平方米，土地規(guī)劃容積率為0.8，項(xiàng)目分為三期開發(fā)，其中一期的容積率為0.54，由98套獨(dú)棟別墅組成，當(dāng)時的售價大約為600萬元/套左右，主要為300~400平方米的獨(dú)棟別墅。

然而，今年5月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道稱，上述無錫匯鑫開發(fā)的高端別墅盤“塞納莊園”因資金斷裂“閑置”多年。那么目前的情況究竟如何呢？6月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于無錫濱湖區(qū)南泉鎮(zhèn)興隆路東側(cè)的“塞納莊園”項(xiàng)目地，進(jìn)行了實(shí)地探訪。

在“塞納莊園”右側(cè)大門旁的一塊“公示牌”上，記者注意到，“塞納莊園”項(xiàng)目于2010年10月1日動工，擬完工時間為2013年12月30日。

照“公示牌”上的進(jìn)度，距離上述項(xiàng)目完工到現(xiàn)在已經(jīng)過去了3年多的時間，如果該別墅項(xiàng)目正常銷售，別墅區(qū)內(nèi)應(yīng)該早已有人居住，不過，記者在現(xiàn)場看到，“塞納莊園”內(nèi)卻毫無居住氣息，這些別墅的框架已經(jīng)建好，但包括門窗等基本設(shè)施均沒有安裝。由于別墅區(qū)內(nèi)的雜草與樹木長時間無人打理，因此肆意瘋長，從而導(dǎo)致一些通往別墅大門的道路已完全被雜草和樹木“占領(lǐng)”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后在“塞納莊園”內(nèi)的售樓處看到，該售樓處兩側(cè)大門為玻璃門，不過門上的玻璃已經(jīng)碎落一地，其內(nèi)部的樓盤模型東倒西歪地閑置在展示桌上，雜物遍地，一片狼藉，地面上隨處可見一些被丟棄的名片，名片上寫著：塞納莊園某某置業(yè)顧問。由此可見，該售樓處已經(jīng)很長時間沒有人來“光顧”了，而其二樓上，同樣是地面上遍布垃圾，場景頗為荒涼。

此后為了解“塞納莊園”的詳細(xì)情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥打了“塞納莊園”售樓處的公開銷售電話，不過對方卻表示其為格林豪泰酒店，不是“塞納莊園”。

●公司面臨二次開發(fā)風(fēng)險

與“塞納莊園”銷售部門聯(lián)系無果后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖尋找周邊的房產(chǎn)中介來了解塞納莊園的情況。不過記者很快發(fā)現(xiàn)，“塞納莊園”的周邊并沒有房產(chǎn)中介。

在無錫湖濱區(qū)江南大學(xué)地鐵站附近的一家房產(chǎn)中介里，當(dāng)記者表示想了解“塞納莊園”樓盤情況時，這里的房產(chǎn)中介人員表示并不知道這個樓盤。而當(dāng)記者向其具體表述該樓盤所處的地理位置時，該房產(chǎn)中介人員才恍然大悟，“我說我怎么不知道呢，那地方已經(jīng)很偏了，快靠近蘇州、上海了，在無錫的角落里面，已經(jīng)屬于無錫的郊區(qū)了。”

此后，記者又來到附近的另一家房產(chǎn)中介了解“塞納莊園”的情況，與上述情況相似的是，該中介內(nèi)的工作人員并不知道該樓盤。當(dāng)記者同樣介紹該樓盤所處的地理位置時，其向記者表示，這個樓盤的地理位置比較偏。

那么，在此次收購無錫匯鑫之前，新光圓成公司是否去“塞納莊園”實(shí)地考察過？公司打算未來如何開發(fā)和銷售“塞納莊園”呢？

“公司高層在簽訂協(xié)議之前，是去‘塞納莊園’看過的，了解情況之后，公司才簽的協(xié)議。”新光圓成內(nèi)部工作人員6月9日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

對于公司要如何重整這塊土地，上述內(nèi)部工作人員表示，“這是高層決定的，我們并不知道。”此后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向公司董秘發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“別墅項(xiàng)目的投資，在于對高端置業(yè)需求釋放的看好，所以會有類似爛尾樓被收購的做法。”他認(rèn)為，“從無錫房地產(chǎn)市場來說，太湖一帶的濱湖條件較好，別墅產(chǎn)品本身也有較好的市場吸引力。”

此外，從無錫當(dāng)前樓市發(fā)展來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然管控較為嚴(yán)厲，但房企持股和城市進(jìn)入的信心依然是較大的，這都會帶來此類區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的熱情釋放。

記者了解到，盡管“塞納莊園”所處的區(qū)域較為偏僻，但是其周圍的房價并不低。房天下無錫頻道的數(shù)據(jù)顯示，“塞納莊園”附近的樓盤還包括“南苑新村”和“江南景園”，其中“南苑新村”為普通住宅房，其均價不足1萬元/平方米；而隔河相望的“江南景園”則為高端別墅區(qū)，其均價則高達(dá)1.91萬元/平方米。

去年10月，國土資源部曾召開新聞發(fā)布會，表示將進(jìn)一步從嚴(yán)對土地的管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)一步控制聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，別墅產(chǎn)品因?yàn)橄∪眱r值，成為部分房企積極介入并購的一類物業(yè)。不過，他同時認(rèn)為，房企對爛尾樓別墅進(jìn)行二次開發(fā)，也可能會面臨一些風(fēng)險。

“首先，對于爛尾別墅樓項(xiàng)目來說，房企過多地看好此類物業(yè)的前景，而沒有分析無錫當(dāng)前樓市的成交結(jié)構(gòu)，是一個較大的問題。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，“對于此類市場來說，樓盤交易其實(shí)面臨很多新的問題，比如說政策管控下信貸發(fā)放節(jié)奏放緩，所以全款認(rèn)購別墅的市場需求在減少。同時當(dāng)前對于購房資金審核較有壓力，預(yù)計潛在的購房需求也是在減少。”

●無錫匯鑫涉多起債務(wù)訴訟

值得注意的是，在重整“閑置”別墅前，新光圓成還必須先“掃清”無錫匯鑫存在的多起訴訟。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過“天眼查”了解到，作為“塞納莊園”的開發(fā)商，無錫匯鑫曾涉及訴訟多達(dá)51起，被列為失信人20次，還有兩次被無錫市濱湖區(qū)市場監(jiān)督管理局列為經(jīng)營異常。具體而言，2014年，無錫匯鑫涉及的訴訟有20起；2015年，無錫匯鑫訴訟達(dá)到24起；2016年（截至7月1日），無錫匯鑫共涉及7起訴訟。記者梳理這些訴訟發(fā)現(xiàn)，無錫匯鑫多被列為被告，而原告則包括企業(yè)、銀行、員工、購房者（以下簡稱原告）等，訴訟的原因則多是無錫匯鑫拖欠相關(guān)原告的費(fèi)用。

在多家法院出示的“裁判書”中，法院判決的最終結(jié)果也多是要求無錫匯鑫償還拖欠原告的相關(guān)費(fèi)用。

實(shí)際上，涉及如此多訴訟的無錫匯鑫早已“資不抵債”。以最近一次無錫匯鑫涉及的訴訟為例，無錫市濱湖區(qū)人民法院2016年4月27日發(fā)布了《劉福林與無錫匯鑫申請承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》，無錫匯鑫需要支付劉福林1023568元。據(jù)了解，在執(zhí)行過程中，無錫市濱湖區(qū)人民法院在向包括江蘇銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行等在內(nèi)的多家銀行、無錫市房屋登記中心、無錫市公安局車輛管理所查詢后得知，無錫匯鑫名下并無銀行存款，房產(chǎn)和車輛均有其他案件查封。

不僅如此，截至去年末，無錫匯鑫還欠其唯一股東中國金谷國際信托有限責(zé)任公司（以下簡稱金谷信托）貸款本金25000萬元，利息27988.89萬元，本息合計：52988.89萬元。為此，無錫匯鑫以其未開發(fā)土地68318.8平方米（錫濱他項(xiàng)（2011）第460號）及一期土地項(xiàng)目中的50套單幢別墅在建工程為上述債務(wù)設(shè)置了抵押擔(dān)保。

今年4月，南國紅豆在拍賣會上通過33200萬元的價格確認(rèn)拍得了“金谷信托持有的無錫匯鑫的權(quán)利及相應(yīng)附屬權(quán)利（包括以讓與擔(dān)保方式持有的無錫匯鑫100%股權(quán)）”。

此次新光圓成與南國紅豆簽訂的交易協(xié)議中，新光圓成子公司萬廈房產(chǎn)在協(xié)議簽訂后7日內(nèi)向南國紅豆支付預(yù)付款2億元，這部分預(yù)付款專項(xiàng)用于無錫匯鑫債務(wù)清償。

新光圓成同時要求南國紅豆于對無錫匯鑫開展破產(chǎn)重整，使無錫匯鑫在2018年的1月31日前不存在任何債務(wù)、糾紛等；使無錫匯鑫對錫濱國用（2009）第17號登記的國有土地使用權(quán)（不包含已經(jīng)出售的48 套別墅用地）以及50套單幢別墅的所有權(quán)沒有設(shè)定任何抵押和擔(dān)保，沒有被法院查封，不存在潛在的權(quán)利糾紛，不存在任何的權(quán)利負(fù)擔(dān)和限制。

●借殼成功成雙主業(yè)公司

據(jù)公開資料披露，“新光圓成”的前身為馬鞍山方圓回轉(zhuǎn)支承股份有限公司（以下簡稱方圓支承）。該公司是一家專業(yè)生產(chǎn)回轉(zhuǎn)支承、鍛壓設(shè)備等工程機(jī)械及配件的上市公司。但近年來，受經(jīng)濟(jì)增長趨緩、同業(yè)競爭加劇等因素影響，回轉(zhuǎn)支承市場需求疲軟，公司生產(chǎn)經(jīng)營面臨較大困難和壓力，對此，方圓支承開始尋求注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

隨后，方圓支承通過重大資產(chǎn)重組，新光集團(tuán)借殼成功。而在交易完成后，“新光圓成”成為了一家以房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營、回轉(zhuǎn)支承生產(chǎn)與經(jīng)營為雙主業(yè)上市公司。

新光圓成財報顯示，2016年，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入37.36億元，同比增長101.11%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為15.3億元，同比增長207.67%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入35.6億元，同比增長91.59%，歸屬于上市公司股東的凈利潤15.89億元，同比增長219.58%。

而在新光圓成的房地產(chǎn)版圖中，目前其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要分布于義烏、東陽及金華三個浙江中部地區(qū)城市。

對于此次公司收購無錫匯鑫，進(jìn)而曲線取得無錫匯鑫項(xiàng)下的土地項(xiàng)目和房屋銷售，新光圓成表示，公司全資子公司籌劃進(jìn)行的交易事項(xiàng)，是出于業(yè)務(wù)拓展需要，有利于迅速拓展無錫地區(qū)市場，加速公司在江蘇地區(qū)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，對公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展起到積極影響。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此類企業(yè)進(jìn)入無錫市場，說明在積極尋找一些優(yōu)質(zhì)的城市區(qū)域，同時對于無錫市場的樓市投資比較看好，體現(xiàn)了當(dāng)前一些中小型開發(fā)商積極投資重點(diǎn)三線城市的投資思路。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，別墅產(chǎn)品實(shí)際上在無錫市場并非主流的交易項(xiàng)目，更為主流的是一些中高層的樓盤，這也是相關(guān)開發(fā)商需要注意的問題。