李宇嘉

盡管“20家銀行停貸”的消息有炒作和夸大嫌疑，但按揭貸款利率進(jìn)入上行通道，全國很多地方提高房貸利率，這是不爭的事實(shí)。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1~1.2倍，這在過去是非常罕見的事。今年1月份，一線城市首套房貸多數(shù)還可以享受基準(zhǔn)利率0.85倍的優(yōu)惠，但不到半年的時(shí)間，房貸利率就攀升了30%~40%，原因在哪里？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調(diào)控形成疊加，加速樓市下滑？

對(duì)于銀行突然收緊房貸，業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為原因在于去年下半年開啟、今年加速的金融去杠桿。春節(jié)后，央行連續(xù)上調(diào)公開市場利率、凈回籠資金，無風(fēng)險(xiǎn)利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高于銀行優(yōu)質(zhì)客戶的貸款基礎(chǔ)利率，也高于一年期貸款基準(zhǔn)利率。無風(fēng)險(xiǎn)利率上升，對(duì)接資管計(jì)劃的銀行理財(cái)收益率迅速攀升，逼迫銀行（主要是中小銀行）轉(zhuǎn)向成本相對(duì)低的同業(yè)。

但近期，“一行三會(huì)”發(fā)布數(shù)道監(jiān)管“金牌”，規(guī)范銀行同業(yè)、理財(cái)、險(xiǎn)資、資管等投融資和通道業(yè)務(wù)。比如，同業(yè)不能超過負(fù)債的1/3，銀行投資資產(chǎn)必須“穿透”，接受資本充足率監(jiān)管，以基金子公司等第三方通道投資“非標(biāo)”被限制。目前，銀行資金來源端，吸收儲(chǔ)蓄和金融市場融資（向央行借款、同業(yè)拆借、發(fā)行理財(cái)）各占50%，小銀行通過同業(yè)和理財(cái)?shù)冉鹑谑袌鋈谫Y占比更高，大約在60%左右。理財(cái)收益率攀升，同業(yè)監(jiān)管強(qiáng)化，金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初，各大銀行還可以2.8%的利率向同業(yè)拆借，但4月份上升至4%以上，5月份達(dá)到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準(zhǔn)利率，加上人工、運(yùn)營成本，繼續(xù)投放基準(zhǔn)利率的房貸多半要虧損。因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產(chǎn)負(fù)債表，減少同業(yè)融資、減少低收益的房貸投放。或者，利率已市場化了，誰愿意接受更高的利率，如基準(zhǔn)利率上浮1.1~1.2倍，銀行就給誰貸款。

不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業(yè)融資，且是主要的“拆出行”，目前仍發(fā)放基準(zhǔn)利率0.90~0.95倍的房貸。另外，貨幣操作開始“削峰填谷”，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動(dòng)更長周期逆回購，對(duì)沖季末、季節(jié)性資金缺口。同時(shí)，房貸不良率僅0.3%，遠(yuǎn)低于全行業(yè)的1.74%，乃防御性資產(chǎn)優(yōu)選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對(duì)充裕，仍會(huì)投放基準(zhǔn)利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來，銀行資產(chǎn)和負(fù)債增速都在15%~16%，遠(yuǎn)高于M2增長，很大一部分直接或借道非標(biāo)進(jìn)入樓市。2015~2016年，樓市融資（包括項(xiàng)目開發(fā)和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸占全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至占新增貸款的60%。屬于中長期業(yè)務(wù)的房貸更多占用資本，期限錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出。全面實(shí)施MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）監(jiān)管新規(guī)下，控制房貸在清理之中。

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”；今年全國兩會(huì)上，央行行長周小川明確住房貸款增速要適當(dāng)平衡。據(jù)悉，為貫徹國家信貸結(jié)構(gòu)性調(diào)整的精神，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對(duì)轄區(qū)內(nèi)分支行房貸額度實(shí)施“配給制”，甚至細(xì)致到每個(gè)月增量和余額都要控制，多數(shù)銀行要求今年房貸環(huán)比不增長。資金面越來越緊縮，部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前，金融去杠桿效果彰顯，同業(yè)利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉(zhuǎn)、降低杠桿率。由此，未來去杠桿仍將繼續(xù)。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產(chǎn)和廣義信貸擴(kuò)張將受資本充足率約束、廣義負(fù)債將受存款準(zhǔn)備金率和同業(yè)負(fù)債率約束，流動(dòng)性需求將繼續(xù)攀升。另外，無風(fēng)險(xiǎn)利率快速攀升，按揭貸款對(duì)銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對(duì)房貸額度的控制，預(yù)計(jì)平均房貸利率將繼續(xù)上升。

樓市調(diào)控的滯后影響顯現(xiàn)，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個(gè)百分點(diǎn)，熱點(diǎn)城市下滑30%~40%，三四線樓市繼續(xù)上攻的動(dòng)力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或?qū)⑴c調(diào)控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動(dòng)。2013年下半年去杠桿和銀行緊縮房貸，直接導(dǎo)致2014年商品房銷售面積出現(xiàn)2008年以來的首次下降，也客觀上造成2015年穩(wěn)增長承壓。同時(shí)，首套房購置是剛需，也是樓市的“穩(wěn)定器”，理應(yīng)得到貸款優(yōu)惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的“金融周期”加速樓市波動(dòng)，背后折射我國金融制度的不完善。一般來說，房貸期限長、占用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會(huì)虧損，還惡化期限錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

美國通過成立房地美、房利美等機(jī)構(gòu)收購銀行房貸，并通過證券化讓15~30年的貸款“活化”，增加了房貸供應(yīng)、降低了首付和利率。盡管引發(fā)次貸危機(jī)，但本質(zhì)上是監(jiān)管問題。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應(yīng)，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動(dòng)還將繼續(xù)上演。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）