近日，房貸利率上浮成為趨勢，進(jìn)而對房企資金鏈?zhǔn)?。除房貸利率上調(diào)影響購房人心態(tài)外，部分省份鼓勵“現(xiàn)房銷售”的政策亦將對房企回款產(chǎn)生重要影響。 事實上，對于大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來源于客戶定金及預(yù)付款、按揭貸款、開發(fā)貸款、企業(yè)融資。2017年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被一再收緊，而此次房貸利率的上調(diào)，無異于雪上加霜。 一向在房企融資中扮演補充角色的信托，面對地產(chǎn)市場的機(jī)遇又怎么看呢？記者多方詢問后了解到，目前，已有房企進(jìn)行信托融資的融資水平高達(dá)12%-14%。不過，面對房企特別是中小房企洶涌的融資需求，多數(shù)信托公司仍表示不敢“輕舉妄動”。 部分項目利率 或高達(dá)12%-14% 央行MPA考核、表外業(yè)務(wù)回歸表內(nèi)，證監(jiān)會、發(fā)改委先后收緊海內(nèi)外發(fā)債，銀監(jiān)會收緊通道業(yè)務(wù)，保險業(yè)嚴(yán)厲打擊萬能險，銀行按揭貸款額度收緊……在監(jiān)管不斷加碼之下，房企融資可謂難上加難。 一份廣發(fā)證券研報顯示，今年1-4月份，樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%。從融資結(jié)構(gòu)來看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。 克而瑞房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)控的108家重點房地產(chǎn)企業(yè)中，5月份房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%，海外發(fā)債額為零。 在資金封鎖的當(dāng)下，有部分房企無奈選擇以相當(dāng)高昂的融資成本引進(jìn)資金?！澳壳凹词故谴笮妄堫^房企，部門項目的融資成本也在10%上下。”某信托業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者表示，“有房企目前的準(zhǔn)備簽訂的信托貸款利率已經(jīng)高達(dá)12%-14%，不過這種項目我們目前還未接觸?！?房地產(chǎn)信托增量明顯 多數(shù)公司并不敢“輕舉妄動” 在多方房企融資渠道受阻之下，房企紛紛轉(zhuǎn)向融資成本較高的信托渠道。 用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，2017年5月份，市場上成立集合資金信托544款，成立規(guī)模達(dá)1191.74億元，其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托項目為86個，資金規(guī)模合計為300.57億元，同比增長78.06%，增幅明顯。 對此，廣發(fā)證券表示，從上一輪周期看，2010年銀行、再融資等傳統(tǒng)融資渠道的受阻，使得房企融資需求外溢，帶動信托的高速發(fā)展（2010年、2013年規(guī)模均創(chuàng)截止當(dāng)年新高）。而對于本輪周期，在開發(fā)貸、公司債、再融資等受到監(jiān)管后，房企相應(yīng)地尋求中期票據(jù)、信托以及其他創(chuàng)新融資等，其中中期票據(jù)又受到資產(chǎn)比例的限制要求，信托及其他創(chuàng)新產(chǎn)品就會受到房企青睞。 不過，即使房企融資需求洶涌，大部分信托公司還是不敢“輕舉妄動”。上海某信托公司業(yè)務(wù)人員向記者表示，她所在的團(tuán)隊近期并不打算開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！皩@部分業(yè)務(wù)暫時比較沒底，公司的態(tài)度也是謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，即使收益再高也要考慮項目安全?！?而中部某信托公司法務(wù)人員則稱，目前公司主動管理的項目基本都是地產(chǎn)項目，但出于對房地產(chǎn)未來預(yù)期不明朗的考慮，業(yè)務(wù)期限都比較短。出于業(yè)務(wù)創(chuàng)新和資金安全的角度，除原有的集合貸款模式外，應(yīng)收賬款模式、特定資產(chǎn)收益權(quán)模式也是目前經(jīng)常采用的模式。 事實上，對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，目前不少信托公司頗感為難。一方面是監(jiān)管的不斷從嚴(yán)，另一方面是房企迫切的融資需求，如何在不觸碰監(jiān)管紅線的前提下順利開展業(yè)務(wù)，如何有效防范項目風(fēng)險，都是信托公司需考慮的問題。 此前，銀監(jiān)會曾向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，其中將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點，主要包括兩點：第一，是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；第二，“股+債”項目中是否存在不真實的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。盡管銀監(jiān)會表示，此次《要點》僅用于指導(dǎo)具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策，但也側(cè)面反映了監(jiān)管層對于房地產(chǎn)信托中的違規(guī)操作問題的持續(xù)關(guān)注。 “我們目前開展業(yè)務(wù)還是比較謹(jǐn)慎的，畢竟房地產(chǎn)信托是重要的信托業(yè)務(wù)之一，完全拒絕也不符合公司整體利益。但對項目整體把控上，對于房地產(chǎn)信托可能要求更為嚴(yán)格。在項目符合監(jiān)管要求、風(fēng)控措施到位的情況下，交易對手的實際情況也是項目能否過會的重要因素?！鄙鲜鲋胁磕承磐泄痉▌?wù)人員如是說。 廣發(fā)證券表示，由于中小房企一方面已率先受前期融資收緊影響，信托融資比例逐步加大，另一方面開發(fā)項目平均較少、銷售回款普遍偏低，此次融資、銷售兩端對資金流的收緊預(yù)計對中小房企產(chǎn)生更大的壓力?？梢灶A(yù)見，此輪收緊政策所致的行業(yè)消極環(huán)境將加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰。 上述信息也得到了某信托公司研究員的印證，該研究員同時提示，由于中小房企資金壓力逐漸攀升，對于開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較多的公司，其項目不良率可能會提升。除此之外，未來利率水平及資金面均可能發(fā)生變化，房企一旦獲得較低水平的其他渠道融資，則部分項目將面臨提前結(jié)束的風(fēng)險。 （來源：證券日報見習(xí)記者閆晶瀅）