樓市“寒冬論”遇到了行動派的強勁挑戰(zhàn)。與房地產(chǎn)業(yè)最親密，也對其最了解的商業(yè)銀行近一年以來仍在堅持“買買買”。

據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，近一年以來，至少8家上市銀行發(fā)布了涉及買房或買地的公告。其中，有4家銀行為去年8月份以來新上市的次新銀行，共計花費了6.07億元，接近4家銀行上市合計募集資金總額的十分之一。而老牌上市銀行雖然比較低調(diào)，但是從公告中的只言片語來看，老牌上市銀行的買樓行動也并未停止，只是部分購買行為并未觸發(fā)強制披露義務(wù)。

新上市銀行買買買

去年以來上市的銀行一邊努力擴展分支機構(gòu)，一邊也同步在固定資產(chǎn)投資上加碼。

江陰銀行近日公告稱，該行在江蘇省無錫市中級人民法院于淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺開展的“江陰市長江路169號等多處建筑總面積4721.12平方米非住宅用途房地產(chǎn)”司法拍賣項目中競拍成功，以人民幣9704.7萬元成交。此前，江陰銀行于2016年10月12日簽訂商品房買賣合同，購置位于無錫市濱湖區(qū)金融八街3號無錫商會大廈1-4層的房產(chǎn)，購置房產(chǎn)的資金都來源于自有資金，總價款為7988.82萬元。兩次買房后，該行都作出了類似表述，“購置后本行資產(chǎn)將進一步充實，辦公效率和整體形象將得到提升，有利于本行長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展”。

較早前的今年5月6日，張家港行采用現(xiàn)金方式購買蘇州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限公司開發(fā)的融盛商務(wù)中心項目中建筑面積共計3981.41平方米的商業(yè)用房，總價款12811.64萬元。該房產(chǎn)將作為張家港行蘇州分行（擬籌）的營業(yè)用房。該行表示，隨著公司業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，為滿足實際業(yè)務(wù)拓展需求，促進業(yè)務(wù)的全面發(fā)展，董事會決定在蘇州開立分行，本次購買房產(chǎn)有利于樹立公司形象，改善員工辦公環(huán)境，吸引優(yōu)秀人才，符合公司做大做強的發(fā)展戰(zhàn)略，對優(yōu)化資源配置、提升企業(yè)價值、促進公司可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

2016年11月28日，常熟銀行也以自有資金購買了位于蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)用房，采用現(xiàn)金方式購買蘇州工業(yè)園區(qū)星座商務(wù)廣場項目中建筑面積共計9488.43平方米的商業(yè)用房，總價款20065.56萬元。常熟銀行表示，該商業(yè)用房毗鄰蘇州高鐵北站，用以拓展蘇州市場，在更高平臺上獲取資源、吸引人才，提升綜合競爭力。常熟銀行表示，上述舉措進一步加速了該行立足本地、服務(wù)全省的戰(zhàn)略布局，進一步擴大了該在江蘇省內(nèi)的業(yè)務(wù)輻射半徑。

此外，貴陽銀行去年9月5日審議通過了《關(guān)于貴陽銀行股份有限公司購置營業(yè)用房的議案》。根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，同意使用10167萬元購置建筑面積合計約6728平方米的三處營業(yè)用房，并同意授權(quán)高級管理層或其轉(zhuǎn)授權(quán)人辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具體過戶手續(xù)。

老牌銀行低調(diào)置產(chǎn)

在新上市銀行紛紛買樓的同時，老牌上市銀行也沒有閑著。

去年12月底，招商銀行宣布競得深圳市南山區(qū)深圳灣超級總部基地的商業(yè)服務(wù)用地使用權(quán)，總價款59.5億元。對于這筆金額接近60億元的交易，當時有投資者高呼“賺到了”，也有投資者認為“浪費錢”。

在招商銀行來看，“購買該地塊土地使用權(quán)將滿足本公司的實際需求，有利于本公司長遠發(fā)展，也符合本公司及股東的整體利益，對本公司財務(wù)狀況不構(gòu)成重大影響”。

2016年8月底，寧波銀行也曾審議通過關(guān)于購置溫州分行營業(yè)用房的議案。會議同意授權(quán)經(jīng)營管理層在總投資3.2億元左右辦理溫州分行營業(yè)用房購置相關(guān)事宜。此后，去年年底，該行審議通過了關(guān)于無錫分行營業(yè)用房置換的議案。

中信銀行的公告顯示，該行2017年固定資產(chǎn)投資預(yù)算為73.41億元，與2016年實際執(zhí)行情況（34.82億元，預(yù)算68.53億元）相比，2017年固定資產(chǎn)預(yù)算有所增長，主要源于已批準房產(chǎn)購置項目按工程進度或合同約定付款有所增加。需要明確的是，所謂的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、計算機設(shè)備及其他，為經(jīng)營管理而持有，并不包含投資性房地產(chǎn)。

事實上，大中型銀行由于資產(chǎn)規(guī)模龐大，固定資產(chǎn)投資對于銀行的影響較小，老牌上市銀行是不必就每一次固定資產(chǎn)投資進行披露的，因此部分購買事宜不能在日常公告中及時反映出來。當然，上市銀行的年報和中報中通常還是包含了相關(guān)固定資產(chǎn)變動數(shù)據(jù)的。

銀行善于樓市抄底

對于固定資產(chǎn)的偏愛似乎是上市銀行的天性使然。畢竟，涉房貸款在銀行的信貸業(yè)務(wù)體系中可以說是相當重要的一環(huán)。拋開買樓或拿地對于銀行品牌貢獻度的技術(shù)性討論，單從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，近年來上市銀行購置房產(chǎn)或拿地，確實曾經(jīng)多次成功抄底。

上市銀行購置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國際金融危機，房價出現(xiàn)過一輪大幅下降。而2010年隨著我國經(jīng)濟率先復(fù)蘇，房價也曾短暫出現(xiàn)報復(fù)性反彈。此后宏觀調(diào)控逐步收緊，到2011年年底包括北京在內(nèi)的多個一線城市房價出現(xiàn)下降，而上市銀行購置固定資產(chǎn)數(shù)量也相對較高。2012年之后房價呈現(xiàn)上漲，上市銀行買樓的整體意愿也明顯下降。

此外，上市銀行過往的買樓戰(zhàn)績，還為未來業(yè)績埋下了“富礦”。據(jù)《證券日報》記者此前的獨家測算，截至去年中期，上市銀行的5500億元“涉房固定資產(chǎn)”（原值接近8000億元），即使按照保守的估計，真實市價也達到4萬億元，如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能超過6萬億元。如果說6萬億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取上市銀行2015年合計的凈利潤來進行對比，后者僅為不足1.3萬億元。

涉房固定資產(chǎn)的原值與賬面凈值之所以出現(xiàn)比較大的差異，是因為按照相關(guān)規(guī)定，絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價值，并按照一定的速度進行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，比較寬泛的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。從本報記者的統(tǒng)計來看，老牌上市銀行的平均累計折舊率約為30%，其中，有6家上市銀行的折舊率超過30%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價值也較原值打了八折。

“銀行的房產(chǎn)未來并不一定都長期自用，如果銀行的物理網(wǎng)點能夠被電子銀行、手機銀行所替代，銀行就可能出售涉房固定資產(chǎn)或?qū)⑵渥優(yōu)橥顿Y性房產(chǎn)進行出租”，一位國有大行支行負責人曾經(jīng)對本報記者表示，“目前部分銀行已經(jīng)走到了規(guī)模效益的拐點。”本報記者查閱上市銀行財報也發(fā)現(xiàn)，去年曾有個別上市銀行的少量固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為了投資性房地產(chǎn)。