被稱為“史上最嚴”的上海房地產(chǎn)新政于2017年3月25日起開始實施。對于在這個節(jié)骨眼上買房的人來說，因為新政直接牽涉到自身利益，本該對其內(nèi)容格外關(guān)注、審慎核查。

可是，偏偏有一位“糊涂”的買家，在沒弄清楚自己是否為限購對象的情況下，與房屋賣家及中介公司倉促簽署《房地產(chǎn)買賣居間合同》，最后卻因限購身份導(dǎo)致合同無法履行。

近日，上海一中法院二審審理了該起由限購引發(fā)的定金合同糾紛案，認定限購新政實施后簽訂房屋買賣居間合同，買方限購無權(quán)要求賣方返還定金，改判駁回買方全部訴請。

限購第二天簽約事后發(fā)現(xiàn)自己無購房資格

2016年3月26日，也就是上海房地產(chǎn)新政開始實施的第二天，在上海工作的非滬籍人士吳欣與張磊及中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定吳欣以265萬元的價格購買張磊名下位于浦東新區(qū)的一處房屋，并約定吳欣支付定金20萬元。之后，雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，吳欣當日向張磊支付了20萬元定金。雙方另約定，若賣方在收取本合同約定的定金后，反悔不履行本合同，則賣方應(yīng)雙倍返還買方已支付定金；若買方反悔不履行本合同，則該定金由賣方?jīng)]收。

協(xié)議簽署之后，吳欣前往社保局查詢才發(fā)現(xiàn)，自己并不滿足購房新政中關(guān)于購房資格的規(guī)定（即非滬籍人口滿足連續(xù)繳納5年的個稅或社保），導(dǎo)致雙方房屋買賣中斷。于是，吳欣起訴到法院，請求判令張磊返還20萬元定金及利息。

一審法院認為，吳欣是否屬于限購對象存在不確定因素，合同解除系雙方意志以外的原因所致，不能歸責(zé)于任何一方，故判決張磊返還吳欣定金20萬元。

張磊不服，上訴至上海一中法院。

買方未履行謹慎審查義務(wù)20萬定金被賣方罰沒

吳欣表示，自己是第一次購房，且簽約時間比較倉促，因此其對限購新政出臺后，自己是否具備購房資格不確定。

另外，她還曾與張磊商議在簽訂網(wǎng)約合同時增加免責(zé)條款，即網(wǎng)簽合同可以簽訂，但萬一審核不通過則要求張磊返還定金，但雙方未能就此達成一致。

上海一中法院二審審理后認為，本案的爭議焦點是限購新政出臺后，吳欣一其不確定自己是否具備購房資格，而未能按約與張磊簽署網(wǎng)簽合同是否構(gòu)成違約？

上海一中法院認為吳欣在未履行謹慎審查義務(wù)的情況下即與張磊簽約，之后又因不確定自己是否具備購房資格而要求在簽訂網(wǎng)簽合同時增加免責(zé)條款，導(dǎo)致雙方協(xié)商不成、居間合同解除。

吳欣關(guān)于其系首次購房、簽約倉促的相關(guān)主張均不能成為其免責(zé)的理由，理應(yīng)承擔違約責(zé)任而無權(quán)要求張磊返還定金20萬元，上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請。

法官說法

該案主審法官認為，基于近年來房地產(chǎn)市場的火爆行情，各地政府頻頻出臺房市調(diào)控政策，故購房者對當下的限購政策應(yīng)有清楚的認識和把握。

上述居間合同簽訂日期晚于限購新政實施之日，故吳欣理應(yīng)對自己是否具備購房資格比照新政予以審慎核查，如不確定自己是否具備購房資格，也應(yīng)在簽訂居間合同前與賣方充分協(xié)商并作出相應(yīng)約定。吳欣未履行審慎核查義務(wù)即與張磊簽約，對居間合同解除應(yīng)當承擔違約責(zé)任。

吳欣表示，自己首次購房，對限購新政出臺后是否具備購房資格不確定；另外，她曾與張磊商議在簽訂網(wǎng)約合同時增加免責(zé)條款，即網(wǎng)簽合同可以簽訂，萬一審核不通過要求張磊返還定金，但雙方未能就此達成一致。

上海一中法院二審審理后認為，吳欣在未履行謹慎審查義務(wù)的情況下與張磊簽約，之后又因不確定自己是否具備購房資格要求在簽訂網(wǎng)簽合同時增加免責(zé)條款，導(dǎo)致雙方協(xié)商不成、居間合同解除。吳欣關(guān)于其系首次購房、簽約倉促的相關(guān)主張均不能成為免責(zé)理由，理應(yīng)承擔違約責(zé)任而無權(quán)要求張磊返還定金20萬元，上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請。（本文人物均為化名）

來源：上觀新聞 若水